Материал помещен в архив

Долевое строительство: как правильно гражданину принять новостройку

В материале рассмотрен порядок заключения договора долевого строительства, какие условия он должен содержать, на что следует обратить внимание гражданину при осмотре квартиры и как защитить свои права при обнаружении недостатков, заявить требования об их устранении.

Правовое регулирование

В настоящее время основными нормативными правовыми актами в области строительства жилых домов являются:

• Указ от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»;

• постановление от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473», которым утверждены:

- Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства;

- форма типового договора создания объекта долевого строительства (далее - типовой договор).

Кроме этого, само строительство жилого дома регулируют технические нормативные правовые акты.

В данном материале пойдет речь о юридическом аспекте приемки новостройки.

Заключаем договор долевого строительства

До начала строительства дольщик заключает договор на создание объекта долевого строительства (далее - договор строительства). Форма договора хоть и представлена в виде типовой, но каждый застройщик имеет право внести дополнения, не противоречащие законодательству.

Основное требование: договор строительства должен содержать существенные условия, которые определены в подп.1.7 п.1 Указа № 473.

Среди данных существенных условий разберем следующие:

1) застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям ТНПА, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям;

2) в договоре должна быть прописана ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Обратите внимание! Качество объекта долевого строительства определяется в том числе договором. В связи с этим дольщикам в период заключения договора строительства необходимо внимательно изучать договор на предмет описания, что будет предусмотрено в будущей квартире (наличие внутренних перегородок, сантехники, наличие и разводка сетей и коммуникаций и т. п.).

К договору прилагается «Характеристика объекта долевого строительства», в которой должно быть указано, с какими характеристиками строится квартира. Предполагаемые проекты планировки квартиры, разработанные дизайнерами и показываемые дольщику на этапе заключения договора строительства, не являются юридическими документами и не будут рассматриваться судом в качестве доказательств.

Если проектная документация предполагает, что в квартире не будет некоторых элементов (тех же внутренних перегородок), то застройщик не будет менять эту документацию в угоду одному дольщику. Но в этом случае дольщик может не заключать договор строительства на предлагаемый объект, а рассмотреть другие проекты для строительства или приобретения квартиры.

Застройщик обязан передать дольщику, который зарегистрировал свое право на объект, качество которого соответствует условиям договора, ТНПА, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи объект долевого строительства согласно приложению 3 к типовому договору (ч.2 подп.3.1 п.3 типового договора).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 марта 2024 г. третье предложение ч.2 подп.3.1 п.3 типового договора после слов «(цену объекта долевого строительства)» дополнено словами «за исключением случаев, установленных в части пятой настоящего подпункта» постановлением Совмина от 19.03.2024 № 187.

К этому акту приемки-передачи приложением идет Перечень замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства при его приемке-передаче. С момента подписания сторонами акта приемки-передачи обязательство застройщика по передаче объекта дольщику и обязательство дольщика по приемке объекта считаются исполненными, дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели (ч.3 подп.3.1 п.3 типового договора).

Справочно Заказчики (застройщики) обеспечивают условия для заселения граждан в жилые помещения в месячный срок со дня утверждения в установленном порядке акта приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. При этом гражданин считается заселенным в жилое помещение, в том числе при отсутствии у него замечаний по характеристикам жилого помещения, определенным договором, и соответствующему качеству выполненных работ (подп.1.151 п.1 Указа от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности»). Учитывая это, застройщики в процессе сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию проводят так называемую предприемку, чтобы обеспечить устранение недостатков, которые будут указаны дольщиками.

Обратите внимание! При этом многие застройщики в договоре на строительство изначально включают норму, которая предусматривает обязанность дольщика подписать акт приемки-передачи построенной квартиры вне зависимости от наличия замечаний по состоянию квартиры. Если дольщик не выполнит это требование, застройщик может подать исковое заявление в суд о понуждении подписания акта приемки-передачи построенной квартиры.

Кроме этого, в договор могут включать норму, что застройщик в одностороннем порядке может подписать акт приемки-передачи квартиры и послать этот акт заказным письмом дольщику в случае, если дольщик отсутствует в назначенный день или если дольщик не подпишет акт приемки-передачи. В этом случае будет считаться, что дольщик принял свою квартиру.

На что обратить внимание при осмотре квартиры

Для анализа качества передаваемого объекта строительства (квартиры) необходимо определить, что является недостатком.

Недостаток объекта долевого строительства - несоответствие объекта долевого строительства (качество работ, количество его отдельных элементов, оборудования, материалов) актам законодательства, в том числе техническим нормативным правовым актам, содержащим обязательные для соблюдения технические требования, условиям договора и требованиям проектной документации (п.2 Положения № 156).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 марта 2024 г. абз.2 п.2 Положения № 156 после слов «актам законодательства» дополнен словами «в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» постановлением № 187.

При осмотре квартиры (при предприемке или перед непосредственным подписанием акта приемки-передачи квартиры) важно обращать внимание на все элементы: входную дверь, полы, потолки, стены, окна, коммуникации, вентиляцию.

Обратите внимание! В республике действует ряд ТНПА, регламентирующих качество строительства. Так, на момент написания этого материала действуют: • Строительные правила Республики Беларусь (СП 1.03.01-2019) «Отделочные работы», утвержденные постановлением Минстройархитектуры от 26.12.2019 № 73; • ТКП 45-3.02-223-2010 «Заполнение оконных и дверных проемов. Правила проектирования и устройства», утвержденный и введенный в действие приказом Минстройархитектуры от 07.12.2010 № 476.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 августа 2024 г. ТКП 45-3.02-223-2010 не применяется в связи с введением в действие строительных правил СП 3.02.08-2024 «Заполнение оконных и дверных проемов»;   • СТБ 1483-2004* «Строительство. Устройство полов. Номенклатура контролируемых показателей качества. Контроль качества работ», утвержденный и введенный в действие приказом Минстройархитектуры от 04.05.2004 № 133; • СТБ 1476-2004* «Строительство. Заполнение оконных и дверных проемов. Методы определения точности установки окон и дверей в проемах», утвержденный и введенный в действие приказом Минстройархитектуры от 04.05.2004 № 133. Однако это небольшая часть ТНПА, которые регулируют качество строительства, и, учитывая высокий темп развития технологий, в том числе применяемых в строительстве, можно ожидать, что многие ТНПА будут отменяться, а новые - приниматься практически ежегодно.

На этапе осмотра квартиры необходимо фиксировать все недостатки, которые обнаружены, любым удобным способом (например, маркером на стекле), а также в обязательном порядке подробно описывать недостатки в перечне замечаний (локация, размер, вид и т. п.), который должен прилагаться к акту приема-передачи объекта долевого строительства. В дальнейшем подписанный перечень замечаний отдается застройщику; но рекомендуется его копию оставить себе, чтобы в дальнейшем иметь возможность убедиться в том, все ли записанные замечания устранены.

Как защитить свои права при обнаружении недостатков при осмотре квартиры

Если после проведения работ по устранению замечаний работы проведены некачественно или не были проведены вовсе, необходимо направить письменную претензию застройщику.

Дополнительно см.: «Претензия на некачественно выполненные работы по договору долевого строительства квартиры».

В случае если недостатки и после этого не будут устранены, дольщику необходимо обратиться в суд, либо с исковым заявлением о понуждении проведения работ по устранению недостатков, либо, если дольщик за счет собственных средств произвел устранение недостатков, с исковым заявлением о возмещении своих расходов.

Перед обращением в суд дольщику необходимо позаботиться о достаточности обоснования своих требований (например, провести независимую экспертизу качества выполненных работ или, если недостатки очень хорошо видны невооруженным глазом, сфотографировать их), а также подготовить смету расходов на материалы и проведенные работы в случае взыскания с застройщика возмещения расходов. Документы должны быть надлежащим образом оформлены (иметь читабельный вид, дату, номер (если таковой присваивается), наименование должности, фамилию и подпись должностного лица, печать (при ее наличии)).

В любом случае, если дольщик (собственник квартиры) имеет намерение подавать исковое заявление в суд, следует рассмотреть вопрос о привлечении к процессу для защиты своих интересов адвоката.

Рекомендация: при подготовке искового заявления в суд следует применять нормы Закона от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей», так как при подаче таких заявлений государственная пошлина не взимается.

Следует учитывать, что при защите своих интересов как дольщика, заключившего договор долевого строительства, законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам (работам, услугам), которые были использованы (выполнены, оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров (работ, услуг) и их соответствия проектной документации (ч.2 подп.1.21 п.1 Указа № 473).

То есть нельзя требовать у застройщика предоставить другой объект недвижимости вместо созданного в случае, если товары или работы, которые были проведены, оказались некачественными.

Гарантийный срок на квартиру и (или) строительные работы составляет не менее 5 лет, за исключением технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для строительства объектов (выполнения строительных работ), гарантийный срок на которые устанавливается законодательством или изготовителем (подп.4.4 п.4 Декрета от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. подп.4.4 п.4 Декрета № 7 утратил силу Кодексом Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З.

В случае если в течение этого времени проявятся недостатки строительных или монтажных работ, собственник квартиры может требовать от застройщика безвозмездного устранения обнаруженных недостатков либо возмещения расходов по устранению этих недостатков (при наличии подтверждающих документов).

Справочно Подрядчик (непосредственно строительная организация) обязан предоставить заказчику, застройщику обеспечение исполнения своих обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, в одной из следующих форм: • зарезервировать на специальном счете сроком на 2 года средства в размере 0,5 % стоимости выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных работ. Исчисление срока резервирования средств начинается с первого дня гарантийного срока эксплуатации объекта; • представить банковскую гарантию; • заключить договор страхования ответственности по договору за неисполнение либо ненадлежащее исполнение таких обязательств на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта (подп.1.14 п.1 Указа от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности»).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 апреля 2025 г. подп.1.4 п.1 Указа № 26 исключен Указом от 31.03.2025 № 130.

* В материале даны ссылки на ТНПА, текст которых не содержится в эталонном банке данных правовой информации и в АПС «Бизнес-Инфо» не приводится.

Ссылки действительны на дату написания материала. Актуальность ТНПА необходимо проверять на сайте www.tnpa.by.

24.05.2021

Дания Рузыева, юрист

Дополнительно по теме • При долевом строительстве жилых помещений денежные средства дольщиков, включенные в сводный сметный расчет, поступают на специальный счет в банке. А на какой счет должны поступать денежные средства дольщиков, не включенные в сводный сметный расчет, - специальный или текущий счет организации?