Материал помещен в архив

ВОПРОС: Есть ли разница между договором аренды нежилого помещения с правом выкупа и договором лизинга недвижимости?

ОТВЕТ: Есть.

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа - это соглашение, при котором одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) нежилое помещение за плату во временное владение и пользование с последующим выкупом (часть первая ст.577, ст.595 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)).

Отношения по договору аренды нежилого помещения с правом выкупа урегулированы нормами ГК.

Арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (часть первая ст.595 ГК). При этом договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества и, соответственно, подлежит государственной регистрации в органах по государственной регистрации и земельному кадастру, если иное не установлено законодательными актами (части вторая, третья ст.580 ГК; подп.3.1 п.3 ст.9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З)).

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель), являющийся юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору (лизингополучателю) это имущество, составляющее предмет договора финансовой аренды, за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (поставщика) (часть первая ст.636 ГК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 октября 2024 г. из ч.1 ст.636 ГК слова «являющийся юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем» исключены Законом от 22.04.2024 № 365-З.

Отношения лизинга недвижимости урегулированы нормами ГК, а также Указом Президента Республики Беларусь от 25.02.2014 № 99 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности» (далее - Указ № 99) и Правилами осуществления лизинговой деятельности, утвержденными постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 18.08.2014 № 526 (далее - Правила № 526).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 5 января 2019 г. Правила № 526 на основании постановления Правления Национального банка Республики Беларусь от 19.09.2018 № 417 изложены в новой редакции. Комментарии см. здесь.

Договор лизинга является разновидностью договора аренды (ст.596 ГК), однако обладает отличительными чертами.

Во-первых, сторонами договора лизинга недвижимости являются лизингодатель и лизингополучатель. Лизинговую деятельность вправе осуществлять только лизинговые организации, включенные Национальным банком Республики Беларусь в реестр лизинговых организаций, а также юридические лица и индивидуальные предприниматели в случаях, предусмотренных частями второй, третьей подп.1.1, частью второй подп.1.7 п.1 Указа № 99. Лизингополучателями могут быть юридические и физические лица (абзац 2 подп.1.3 п.1 Указа № 99). Сторонами договора аренды нежилого помещения с правом выкупа являются арендодатель и арендатор (часть первая ст.577 ГК). Ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Во-вторых, согласно законодательству договор аренды недвижимого помещения с правом выкупа и договор лизинга недвижимости являются двухсторонними сделками. Однако в определении договора лизинга упоминается и третья сторона - продавец. Исходя из этого, чтобы оформить передачу имущества от лизингодателя лизингополучателю, необходимо заключение двух договоров: договора лизинга недвижимости, в котором лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца, и договора купли-продажи, сторонами которого выступают продавец и лизингодатель (в роли покупателя).

В-третьих, обязательное условие по договору лизинга - указание в договоре купли-продажи на то, что имущество предназначено для передачи по договору финансовой аренды (лизинга) определенному лизингополучателю (часть первая подп.1.8 п.1 Указа № 99). В противном случае сделка будет считаться незаключенной (часть вторая п.1 ст.402 ГК).

В-четвертых, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.579 ГК). Так, по договору аренды нежилого помещения объект аренды недвижимого имущества на момент заключения договора уже находится у арендодателя, и договор заключается на передачу в аренду уже имеющегося конкретного имущества, а при лизинге недвижимости объекта сделки, как правило, еще нет. Новое имущество приобретается специально для целей лизинга, что также увеличивает стоимость предмета лизинга и, следовательно, расходы лизингополучателя (п.11 Правил № 526). К тому же в названном случае лизингодателю необходимо зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости при оформлении сделки купли-продажи в органах по государственной регистрации и земельному кадастру (подп.3.1 п.3 ст.9 Закона № 133-З). Арендодатель же изначально является собственником недвижимого имущества, что сокращает сроки оформления сделки.

В-пятых, из определения договора лизинга следует, если предмет лизинга выбран самим лизингополучателем, это в дальнейшем исключает ответственность лизингодателя за выбор лизингополучателя. Однако стороны могут предусмотреть в договоре лизинга, что продавца и приобретаемое недвижимое имущество выбирает лизингодатель. Указание на сторону договора, осуществляющую выбор предмета лизинга и продавца, является существенным условием договора лизинга (абзац 3 части второй подп.1.8 п.1 Указа № 99).

Сравнение договора лизинга недвижимости и договора аренды нежилого помещения с правом выкупа показывает, что лизинг как сделка обладает более сложной структурой, состоит из нескольких договоров, что увеличивает потенциальные риски лизингополучателя, и в отличие от договора аренды недвижимого имущества имеет более длительные сроки оформления сделки.

18.04.2016

Наталья Шибутович, юрист

По этой теме также см.:

Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом.