Материал помещен в архив

ИПОТЕКА ЖИЛЬЯ: ПОСЛЕДНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Жилищный кодекс (далее - ЖК), Закон РБ от 12.07.2013 № 54-З (вступил в силу с 24 января 2014 г.) внесли изменения в т.ч. и в Закон РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее - Закон об ипотеке). Многие из них носят редакционный и терминологический характер, но есть и более существенные.

1. Так, перечень лиц, чье согласие необходимо для передачи в ипотеку жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности (кроме случаев, когда кредит предоставляется непосредственно на приобретение или строительство жилого помещения), дополнен: наряду с членами семьи в него включены также бывшие члены его семьи, проживающие в жилом помещении, граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или же на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Справочно Бывшие члены семьи - граждане Республики Беларусь, а также иностранные граждане, лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь, утратившие статус члена семьи собственника, в результате расторжения брака, лишения родительских прав, расторжения письменного соглашения о признании членом семьи или по иным основаниям, предусмотренным законодательством, и продолжающие проживать в жилом помещении собственника (п.3 ст.1 ЖК).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом РБ от 04.05.2019 № 185-З. Согласно п.4 ст.1 новой редакции ЖК бывший член семьи - гражданин Республики Беларусь, а также иностранный гражданин, лицо без гражданства, утратившие статус члена семьи собственника, нанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, лизингополучателя жилого помещения в результате расторжения брака, лишения родительских прав, расторжения письменного соглашения о признании членом семьи или по иным основаниям, предусмотренным законодательством, и продолжающие проживать в жилом помещении собственника, нанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, лизингополучателя жилого помещения.   Завещательный отказ - возложение на наследника по завещанию исполнения за счет наследства какого-либо обязательства (в т.ч. предоставить другому лицу пожизненное пользование жилым помещением или определенной его частью) в пользу одного или нескольких лиц, как входящих, так и не входящих в число наследников по закону (ст.1054 Гражданского кодекса РБ, далее - ГК). При этом отказополучатели не подлежат выселению в случае реализации заложенного жилого помещения (часть вторая п.3 ст.53 Закона об ипотеке). По договору пожизненного содержания с иждивением (разновидность договора ренты) получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (ст.572 ГК). Любое отчуждение в залог недвижимости, переданной плательщику ренты в обеспечение пожизненного содержания (в т.ч. на приобретение либо строительство жилья), допускается только при наличии предварительного согласия получателя ренты (ст.575 ГК).

2. В новой редакции ст.52 Закона об ипотеке перечислены дополнительные случаи, когда требуется письменное согласие органа опеки и попечительства на передачу в ипотеку жилого помещения. Наряду с несовершеннолетними, ограниченно дееспособными (ст.30 ГК) и недееспособными (ст.29 ГК), данный перечень дополнен следующими категориями:

а) бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанными нуждающимися в государственной защите (Положение о порядке признания детей нуждающимися в государственной защите, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 26.12.2006 № 1728).

Справочно Несовершеннолетний, находящийся в социально опасном положении, - лицо в возрасте до 18 лет, находящееся в обстановке, при которой не удовлетворяются его основные жизненные потребности; которое вследствие беспризорности или безнадзорности совершает правонарушения; родители, опекуны или попечители которого ведут аморальный образ жизни, что оказывает вредное воздействие на указанное лицо, злоупотребляют своими правами и (или) жестоко обращаются с ним либо иным образом ненадлежаще исполняют обязанности по воспитанию и содержанию указанного лица, в связи с чем имеет место опасность для его жизни или здоровья (абзац 5 ст.1 Закона РБ от 31.05.2003 № 200-З «Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних»);

б) дети-сироты либо дети, оставшиеся без попечения родителей, в отношении закрепленного за ними жилого помещения.

Справочно В соответствии со ст.12 Закона РБ от 21.12.2005 № 73-З «О гарантиях по социальной защите детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» для данных категорий лиц гарантируется сохранение права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением, из которого они выбыли, включая установление и государственную регистрацию запрета на отчуждение жилых помещений, закрепленных за ними;

в) несовершеннолетние собственники жилого помещения.

Органами опеки и попечительства являются местные исполнительные и распорядительные органы (часть первая ст.143 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье). Осуществление соответствующих функций возлагается:

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июля 2020 г. ст.143 вышеназванного Кодекса изложена в новой редакции Законом РБ от 18.12.2019 № 277-З. Комментарий см. здесь.

а) в отношении несовершеннолетних - на управление (отдел) образования районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе, а в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь, - на комиссию по делам несовершеннолетних районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе по месту нахождения ребенка;

б) в отношении совершеннолетних лиц, которые признаны недееспособными или ограниченно дееспособными, - на управление здравоохранения областного исполнительного комитета, Комитет по здравоохранению Минского городского исполнительного комитета.

Более подробно процедура получения разрешения в настоящее время регламентирована постановлением Минобразования РБ от 22.12.2005 № 121 «О некоторых вопросах совершения сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, а также иных имущественных сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних, для совершения которых требуется согласие (предварительное разрешение) органов опеки и попечительства», а также подп.1.1.4 п.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 марта 2020 г. постановление № 121 утратило силу постановлением Минобразования РБ от 17.03.2020 № 27.

Жилищный кодекс (часть вторая п.1 ст.76) перечисляет основания отказа в даче такого согласия органа опеки и попечительства, а именно, если залог жилых помещений могут существенно ухудшить жилищные условия соответствующих категорий граждан, или причинить вред их интересам либо имущественному положению. При этом под существенным ухудшением жилищных условий понимаются:

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться частью второй п.1 ст.74 новой редакции ЖК.

а) обеспеченность жилым помещением общей площадью менее 15 кв.м (в г.Минске - менее 10 кв.м) на одного человека в случае, если до этого обеспеченность была в рамках данного норматива;

б) несоответствие жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям;

в) несоответствие жилого помещения типовым потребительским качествам, если занимаемое жилое помещение таким качествам соответствует.

Введена также уточняющая формулировка, что отказ органа опеки и попечительства в даче согласия на передачу в ипотеку жилого помещения может быть обжалован в порядке, предусмотренном законодательством об административных процедурах, либо в суде (ст.30-42 Закона РБ от 28.10.2008 № 433-З «Об основах административных процедур»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2017 г. в Закон № 433-З внесены изменения Законом РБ от 09.01.2017 № 17-З. Комментарий см. здесь.

3. Согласно ст.87 ЖК в случае обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, его продажи право владения и пользования этим жилым помещением граждан прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на это жилое помещение. При этом гражданин, утративший право собственности на жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Выселению не подлежат только:

а) отказополучатели по завещательному отказу;

б) лица, проживающие в заложенных жилом доме, квартире на условиях договора найма или поднайма жилого помещения. Заключенные с последними до заключения договора об ипотеке договоры найма или поднайма жилого помещения сохраняют силу.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться ст.81 новой редакции ЖК.

28.03.2014

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук