Материал помещен в архив

ВОПРОС (УСУ «ЛА»): Как правильно рассчитать суммы эксплуатационных расходов, возмещаемых арендатором?

Что нужно учитывать: заработную плату и численность технического персонала арендодателя по штатному расписанию либо фактически начисленную заработную плату?

ОТВЕТ: Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433), не содержит понятия «эксплуатационные расходы».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

Арендатор помимо арендной платы возмещает арендодателю расходы по:

• содержанию и эксплуатации недвижимого имущества;

• текущему ремонту;

• санитарному содержанию;

• горячему и холодному водоснабжению;

• водоотведению (канализации);

• газоснабжению;

• электроснабжению;

• техническому обслуживанию лифта;

• обращению с твердыми коммунальными отходами;

• другим услугам (п.5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее - Указ № 150)).

Термин «эксплуатационные расходы» в рамках Положения № 433 и Указа № 150 не используется.

Содержание, эксплуатация недвижимого имущества - техническое обслуживание недвижимого имущества, включающее работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии его конструктивных элементов и инженерных систем (за исключением лифтов), обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем (за исключением лифтов) (подп.2.7 п.2 Положения № 433).

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами входят в понятие «коммунальные услуги» (подп.2.3 п.2 Положения № 433).

Соответственно, в рамках ответа на заданный вопрос следует вести речь о возмещении коммунальных услуг и услуг по содержанию и эксплуатации сданного в аренду имущества.

Так, согласно Указу № 150 и Положению № 433 арендодатель предъявляет к возмещению арендатору (арендаторам) фактически понесенные затраты, а не какой-либо плановый показатель.

Расходы на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества:

• произведенные для арендодателя (ссудодателя) на основании заключенных договоров сторонними организациями, возмещаются арендатором (ссудополучателем) исходя из фактических затрат арендодателя (ссудодателя) по оплате выполненных работ (оказанных услуг);

• произведенные арендодателем (ссудодателем) собственными силами, возмещаются арендатором (ссудополучателем) на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 % (п.4 Положения № 433).

Кроме того, если затраты арендодателя (ссудодателя) не будут классифицированы на затраты по содержанию, эксплуатации и (или) ремонту, то они возмещаются арендаторами (ссудополучателями) на основании фактических затрат арендодателя (ссудополучателя) без применения прибыли исходя из уровня рентабельности не более 5 %.

Данная норма означает, что арендодатель (ссудополучатель) формирует не плановый уровень затрат с добавлением прибыли исходя из норматива рентабельности не более 5 %, а каждый месяц при составлении калькуляции определяет фактический уровень (показатель) затрат за этот месяц, к которому может быть добавлен показатель прибыли исходя из уровня рентабельности не более 5 %.

При этом следует обратить внимание, что применение тарифов (расчетных) затрат на эксплуатационные расходы по местам общего пользования, то есть определение показателя плановых затрат, является неправомерным и в том случае, если по условиям договора аренды (ссуды) срок возмещения эксплуатационных расходов установлен на дату, когда еще не сведены фактические затраты, тогда можно осуществлять расчеты, например, за первые 2 месяца календарного квартала на основании плановых затрат (расчетных затрат) с обязательным перерасчетом на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 % по результатам квартала (п.15 разъяснений по вопросам применения Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 июня 2018 г. № 433, данных Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь (далее - разъяснения)).

Размер суммы возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем (ссудодателем) (абзац 2 п.3 Положения № 433).

Какие именно затраты арендодателя необходимо и (или) можно включать в фактические расходы для возмещения арендаторами (ссудополучателями), непосредственно Положением № 433 либо иными нормативными актами не предусмотрено. В связи с этим организация-арендодатель (ссудодатель) самостоятельно определяет, что включать в показатель таких фактических затрат.

Например, Положением № 433 не урегулирован вопрос о том, включаются ли накладные (общехозяйственные) расходы, отчисления в инновационный фонд в состав фактических (расчетных) затрат при определении их размера, предъявляемого к возмещению арендаторам (ссудополучателям), и, соответственно, при включении затрат в состав расходов по выполнению тех или иных работ, оказанию услуг следует руководствоваться существующим в этой области законодательством (п.17 разъяснений).

На основании вышеизложенного арендодатель в рассматриваемой ситуации должен предъявить к возмещению арендатору показатель фактически начисленной заработной платы своих работников (в рамках определения показателя фактических затрат арендодателя по содержанию и эксплуатации переданного в аренду имущества), а не показатель заработной платы согласно штатному расписанию.

05.12.2018

Виктор Статкевич, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании «Revera Consulting Group», аудитор, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»