Материал помещен в архив

ВОПРОС (УЗ «ГКБ»): Как правильно рассчитать затраты на моющие, чистящие и другие средства, используемые для уборки мест общего пользования?

ОТВЕТ: Расходы по уборке мест общего пользования являются расходами по санитарному содержанию.

Санитарное содержание - комплекс услуг по санитарной обработке (уборке) мест общего пользования, в том числе мойка или иная обработка мест общего пользования, включая дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, для соответствия их установленным санитарным требованиям (подп.2.6 п.2 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433, далее - Положение № 433).

При этом к местам общего пользования для целей применения Положения № 433 относятся:

• лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, инженерные сети и коммуникации, находящиеся в том числе за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;

• территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства капитального строения (здания, сооружения), определенная в соответствии с правоустанавливающим документом на земельный участок (подп.2.4 п.2 Положения № 433).

Определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по санитарному содержанию осуществляется пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом (абзац 2 части первой п.4 Положения № 433).

Справочно Расходы на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, произведенные арендодателем (ссудодателем) собственными силами, возмещаются арендатором (ссудополучателем) на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 % (абзац 3 части седьмой п.4 Положения № 433). При этом понятия расходов на содержание, эксплуатацию и ремонт определены п.2 Положения № 433. Однако в связи с тем, что расходы по уборке мест общего пользования не являются расходами по содержанию, эксплуатации и ремонту, а являются расходами по санитарному содержанию, применение норматива рентабельности до 5 % при возмещении арендаторами (ссудополучателями) расходов по уборке мест общего пользования Положением № 433 не предусмотрено. Следовательно, расходы по уборке мест общего пользования возмещаются арендаторами (ссудополучателями) на основании фактических затрат арендодателя (ссудодателя).

Что включать в фактические расходы арендодателя (ссудодателя) при возмещении арендаторами (ссудополучателями) таких затрат, непосредственно Положением № 433 либо иными нормативными актами в настоящее время не предусмотрено.

В связи с этим организация-арендодатель (ссудодатель) самостоятельно определяет, что включать в показатель «фактических затрат» по санитарному содержанию, в том числе по уборке мест общего пользования.

По мнению автора, расходы по использованию чистящих, моющих средств и иных активов, которые непосредственно потреблялись и были необходимыми для уборки, являются фактическими затратами арендодателя (ссудодателя), в том числе фактическими затратами на уборку мест общего пользования.

При этом необходимо обратить внимание на следующие аспекты.

Поскольку чистящие, моющие и другие средства могут использоваться арендодателем (ссудодателем) одновременно как для уборки мест общего пользования, так и уборки иных мест, не относящихся к местам общего пользования, для уборки площадей, принадлежащих самому арендодателю (ссудодателю), для уборки основных площадей, переданных в аренду (безвозмездное пользование) арендаторам (ссудополучателям), и далеко не всегда возможно установить фактически использованное непосредственно для уборки мест общего пользования количество и виды моющих, чистящих и иных средств, то, по мнению автора, показатель таких затрат арендодатель (ссудодатель) вправе определить расчетным путем исходя из:

• общего количества использованных чистящих, моющих и иных средств;

• количества площадей, для уборки которых использовались такие средства, в них также будут включаться площади мест общего пользования;

• степени загрязнения разных площадей;

• и других аспектов.

При этом Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь в своем комментарии «Разъяснения по вопросам применения Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги» высказало мнение о необходимости обеспечения раздельного учета затрат в отношении каждого из объектов аренды.

В частности, в п.12 этого комментария указано, что при сдаче в аренду (безвозмездное пользование) недвижимого имущества необходимо осуществлять раздельный учет затрат по каждому объекту (под объектом аренды понимаются отдельно стоящие капитальные строения (здания, сооружения)).

Вместе с тем по ряду объективных причин на практике обеспечить такой раздельный учет затрат, например, в части расходов на уборку мест общего пользования, не представляется возможным.

В связи с этим у арендодателя (ссудодателя) не остается никаких иных вариантов помимо определения части фактических затрат на уборку мест общего пользования кроме их определения расчетными методами.

Для целей подтверждения правомерности распределения фактически понесенных затрат и их дальнейшего предъявления к возмещению арендаторами (ссудополучателями) арендодателю (ссудодателю) рекомендуется обеспечить наличие письменного расчета, подписанного уполномоченным лицом, в котором будут указаны порядок и методы, использованные арендодателем (ссудодателем) при определении части фактически понесенных затрат, приходящихся на места общего пользования, в том числе о количестве и видах использованных чистящих, моющих средств и иных активов.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

22.10.2018

Виктор Статкевич, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании «Revera Consulting Group», аудитор, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»