Как продать квартиру самостоятельно

Наталья Кухарчик
юрист

12.05.2026

Если продавец квартиры самостоятельно нашел покупателя и хочет заключить сделку без посредников, необходимо соблюсти ряд условий.

Какие это условия, рассмотрели в разделах:

Условия, которые необходимо согласовать до оформления сделки

До оформления продажи квартиры с покупателем необходимо согласовать следующие моменты.

1. Цена квартиры.

Цена может быть выражена в белорусских рублях (ст.298 ГК).

Кроме этого, цена может быть указана в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В таком случае следует договориться, как будет определяться курс для перерасчета иностранной валюты в белорусские рубли. В последующем такую информацию необходимо прописать в договоре купли-продажи квартиры.

Обратите внимание! Незаконное принятие иностранной валюты в качестве платежного средства влечет административную ответственность в виде штрафа от 50 до 100 БВ с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации (ч.1 ст.12.1 КоАП).

2. Права членов семьи и третьих лиц на жилое помещение.

При продаже квартиры обязательным условием является наличие письменного согласия совершеннолетних (в том числе бывших) членов семьи собственника, проживающих в квартире (подп.22.18.1 п.22.18 Перечня № 200). Их согласие может быть удостоверено у нотариуса. В противном случае указанные члены семьи должны будут присутствовать при оформлении продажи квартиры и выразить согласие лично.

Кроме того, если квартира была приобретена в период брака и является общей совместной собственностью, обязательно предоставление письменного согласия супруга(и) или бывшего супруга(и) продавца, удостоверенного нотариусом (п.2 ст.256 ГК, подп.22.18.1 п.22.18 Перечня № 200). Если супруг сможет присутствовать при оформлении продажи квартиры, он даст согласие лично. В таком случае необходимо представить свидетельство о заключении брака, если супруги бывшие - свидетельство о расторжении брака и (или) решение суда о расторжении брака.

3. Порядок оплаты.

Денежные средства можно передать продавцу непосредственно до или после заключения договора. Также по соглашению сторон возможна оплата в рассрочку либо с отсрочкой. Однако в таком случае квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты (п.5 ст.458, п.3 ст.459 ГК). При этом договор залога также подлежит государственной регистрации (ст.11 Закона от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке»).

Оплата возможна как наличными средствами, так и путем безналичного расчета на открытый счет в банке. При выборе формы оплаты стороны приходят к соглашению исходя из удобства и безопасности для сторон. В том числе целесообразно перед сделкой проверить подлинность денег, например, в банке.

4. Порядок передачи квартиры покупателю.

Необходимо согласовать дату освобождения квартиры от имущества продавца, момент передачи ключей, порядок выселения (снятия с регистрационного учета по месту жительства) продавца и членов его семьи, а также порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг. Если в квартире остается движимое имущество, необходимо составить перечень такого имущества.

В части снятия с регистрационного учета по месту жительства необходимо учитывать следующее.

При удостоверении договора об отчуждении жилых помещений нотариус дополнительно истребует письменное согласие совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в жилом помещении, граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, а также письменное согласие иных лиц, которое в соответствии с законодательством необходимо для отчуждения жилого помещения (п.34 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утв. постановлением Минюста от 23.10.2006 № 63).

Сведения о совместно проживающих членах семьи подтверждаются справкой о занимаемом в данном населенном пункте жилом помещении, месте жительства и составе семьи и иными документами.

Члены, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, проживающие в этом жилом помещении и давшие согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанные в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п.7 ст.139 ЖК).

Таким образом, согласие зарегистрированных в квартире лиц всегда требуется при продаже жилого помещения.

Если в жилом помещении зарегистрирован гражданин, однако он в силу каких-либо обстоятельств не может дать согласие или зарегистрироваться по месту жительства в другом жилом помещении, возможны следующие варианты:

• в договоре купли-продажи жилого помещение этот гражданин будет указан в качестве лица, сохраняющего в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (п.1 ст.529 ГК);

• собственник может предпринять меры по снятию гражданина с регистрационного учета по месту жительства по основаниям, предусмотренным в п.37 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утв. Указом от 07.09.2007 № 413.

В случае принятия судом решения о выселении, такое вступившее в силу решение будет основанием для снятия с регистрационного учета по месту жительства. При снятии с учета в таком случае гражданина снимут с учета без регистрации по новому месту жительства.

В части оплаты ЖКУ в первую очередь при передаче квартиры необходимо снять показания приборов индивидуального расхода воды, газа, электроэнергии.

Если по ЖКУ имеется непогашенная задолженность, как правило, такую задолженность до перехода права собственности на жилое помещение обязан погашать продавец (пп.2, 6 ст.29 ЖК), однако по соглашению сторон такая обязанность может быть возложена и на покупателя. В таком случае в договоре необходимо указать размер задолженности.

5. Дееспособность сторон.

В этой части необходимо выяснить, состоят ли продавец и покупатель на учете в наркологическом и (или) психоневрологическом диспансере. Соответствующие справки выдаются в диспансерах по месту жительства.

При этом следует иметь в виду, что прямого запрета на заключение договора с лицом, состоящим на учете, нет. Однако такие сведения могут подтвердить, что покупатель в момент заключения договора не мог понимать значения своих действий, руководить ими. На данном основании стороны сделки или их родственники смогут оспорить сделку (п.1 ст.177 ГК).

6. Распределение обязанностей и расходов по оформлению купли-продажи квартиры.

Как правило, стороны договариваются о распределении таких расходов, как государственная пошлина, нотариальный тариф и тому подобные, в равных долях, однако стороны вправе решить данный вопрос по-иному, например, возложив такую обязанность на покупателя.

Порядок оформления сделки по купле-продаже

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки (ст.10 Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в том числе договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.).

Таким образом, чтобы продать квартиру, необходимо удостоверить и зарегистрировать договор купли-продажи, а далее зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Регистрацию выполняет территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организация по госрегистрации) в лице регистратора (п.3 ст.38, п.9 ст.75 Закона о госрегистрации).

Справочно Перечень организаций по госрегистрации размещен на сайте Госкомимущества.

Удостоверить договор может регистратор или нотариус (п.1 ст.74 Закона о госрегистрации).

Стороны могут согласовать, где именно они будут оформлять сделку с квартирой, избрав один из следующих вариантов:

1) обратиться к нотариусу за удостоверением договора и поручить ему организовать регистрацию. Нотариус передаст документы для регистрации, а также получит документы от регистратора и передаст (направит) их сторонам;

2) обратиться за удостоверением договора к нотариусу, а за регистрацией - в организацию по госрегистрации;

3) обратиться напрямую к регистратору за всеми необходимыми действиями по оформлению.

Как правило, для ускорения процесса продавец и покупатель обращаются напрямую к регистратору.

Какие документы необходимо подготовить

Для государственной регистрации продажи квартиры в соответствии с подп.22.18.1 Перечня № 200 необходимо представить следующие документы.

1) Договор купли-продажи квартиры, если он составлен самостоятельно либо с помощью юриста. При необходимости проект такого договора может быть составлен и непосредственно у лица, которое будет удостоверять ваш договор (ст.75 Закона о госрегистрации). Если стороны решили составить проект договора у регистратора, необходимо изложить ему в ходе личного приема условия, о которых договорились стороны.

Справочно Услуга по составлению проекта договора платная.

2) Письменное согласие совершеннолетних (в том числе бывших) членов семьи продавца, проживающих в квартире (подп.22.18.1 Перечня № 200). Их согласие может быть выражено лично либо удостоверено у нотариуса. В данном случае необходимо предоставить также справку о занимаемом в данном населенном пункте жилом помещении, месте жительства и составе семьи. Справку вы можете получить в РСЦ или исполкоме по месту жительства (подп.1.3.2 Перечня № 200). Документ выдается в день обращения бесплатно и действует 6 месяцев с даты выдачи. Этот документ подтверждает сведения о проживающих (зарегистрированных) в квартире.

3) Письменное согласие супруга(и) или бывшего супруга(и) продавца, если квартира была приобретена в период брака и является общей совместной собственностью, выраженное лично либо удостоверенное нотариусом (п.2 ст.256 ГК, подп.22.18.1 Перечня № 200). В данном случае необходимо иметь при себе свидетельство о заключении брака, а если супруг(а) является бывшим(-ей) - свидетельство о расторжении брака и (или) решение суда о расторжении брака. Если квартира приобретена вне брака, необходимо будет на месте оформить письменное заявление об отсутствии супруга (бывшего супруга), могущего претендовать на отчуждаемое недвижимое имущество.

4) Дополнительные документы, в зависимости от основания приобретения жилого помещения. Например, если квартира была приватизирована необходимо письменное согласие всех участников приватизации, как проживающих, так и не проживающих в отчуждаемом жилом помещении (в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет), на отчуждение жилого помещения и т. п.

Кроме того, при себе необходимо также иметь паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, оригинал свидетельства (удостоверения) о госрегистрации, подтверждающее право собственности на жилое помещение, оригинал документа, подтверждающего, на каком основании квартира принадлежит вам (договор купли-продажи, приватизации и т. п.) технический паспорт.

Обратите внимание! На сайтах организаций по госрегистрации, как правило, размещаются перечни необходимых документов, а также сведения об оказании консультаций по вопросам оформления купли-продажи квартиры.

Процедура оформления сделки по купле-продаже

Для оформления продажи квартиры целесообразно предварительно записаться на прием к регистратору.

За оформлением может обратиться как продавец, так и его представитель по нотариально удостоверенной доверенности (п.1 ст.6 Закона о госрегистрации). Все лица, присутствующие при оформлении купли-продажи квартиры, должны иметь при себе документы, удостоверяющие личность (паспорт, вид на жительство, удостоверение беженца).

Обратите внимание! Нотариальное удостоверение, государственная регистрация (удостоверение) договоров об отчуждении, залоге недвижимого имущества, отчуждении механических транспортных средств, прицепов к ним или самоходных машин, подлежащих государственной регистрации и государственному учету, иных договоров или сделок об отчуждении имущества осуществляется при личном обращении заинтересованного лица - собственника имущества либо на основании доверенности, оформленной в Республике Беларусь (подп.2.1 п.2 Указа от 04.09.2023 № 278 «О порядке выдачи документов и совершения действий»).

Срок, в который регистратор оформит продажу квартиры, по общему правилу составляет:

Однако в случае необходимости направления запроса в другие госорганы, организации срок процедуры составит не более 1 месяца (подп.22.3.23, 22.3.51 п.22.3 Перечня № 200).

Если необходимо оформить куплю-продажу квартиры за одно обращение к регистратору, единовременно нужно оплатить все действия. Регистратор выдаст документ на оплату с указанием банковских реквизитов.

Для оформления купли-продажи необходимо уплатить:

✓ за составление проекта договора;

✓ госпошлину 2 БВ, если договор заключается между близкими родственниками, 5 БВ - в иных случаях и плату за удостоверение договора в размере 0,6 БВ (подп.22.18.1 п.22.18 Перечня № 200);

✓ 0,6 БВ за регистрацию договора и 0,5 БВ за регистрацию перехода права собственности (подп.22.3.23, 22.3.51 п.22.3 Перечня № 200).

За проведение процедур в ускоренном порядке следует внести дополнительную плату (подп.22.18.1 п.22.18, подп.22.3.23, 22.3.51 п.22.3 Перечня № 200):

За удостоверение договора в ускоренном порядке - 0,4 БВ.

За регистрацию договора и перехода права собственности в ускоренном порядке (2 рабочих дня) - 0,3 БВ, в срочном порядке (1 рабочий день) - 0,6 БВ.

Для удостоверения договора нужно подписать соответствующее заявление (как правило, заполняется в электронном виде и распечатывается регистратором), а также представить регистратору собранные документы, в том числе документ (квитанцию) об уплате всех необходимых платежей.

После удостоверения договора регистратор сможет зарегистрировать договор перехода права собственности. Для одновременной регистрации требуется составить и подписать заявление (п.5 ст.37 Закона о госрегистрации), а также представить:

✓ документ (квитанцию) об уплате необходимых платежей;

✓ удостоверенный договор купли-продажи квартиры;

✓ документ, подтверждающий внесение платы, например, расписку о получении денег;

✓ передаточный акт или иной документ о передаче квартиры. Передаточный акт обязательно составлять, если в договоре не написано, что квартира передана до его подписания.

На основании всех представленных документов регистратор принимает решение о государственной регистрации.