Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

Какая доверенность, оформленная за рубежом, подходит для удостоверения сделок с недвижимостью в Беларуси

Виктория Третьяк
консультант отдела по удостоверению договоров республиканского унитарного предприятия «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»

26.04.2023

В последнее время актуален вопрос: может ли регистратор территориальной организации по регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним принять доверенность от физлица, оформленную за рубежом, для удостоверения сделки с недвижимым имуществом (например, по договору купли-продажи, дарения квартиры).

Ответили в разделах материала:

Нотариальная форма доверенности

При удостоверении регистратором сделок с недвижимым имуществом полномочия представителей граждан и ИП должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью, если иное не установлено законодательными актами (ч.1 п.5 ст.68 Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). Аналогичная норма содержится в ч.1 п.1 ст.6 Закона № 133-З относительно обращения представителей физлиц (в том числе ИП) за совершением регистрационных действий.

Формы документов • Генеральная доверенность (с максимальным объемом передаваемых прав) (пример).

По общей норме ГК форма и срок действия доверенности определяются по праву страны, где выдана доверенность. Однако доверенность не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если последняя удовлетворяет требованиям права Республики Беларусь (ст.1117 ГК).

В данном случае неверно будет сказать, что норма ГК устанавливает иное, чем нормы Закона № 133-З, так как норма ГК является общей нормой для всех гражданских правоотношений с иностранным элементом, а нормы Закона № 133-З - это специальные нормы, регулирующие именно вопрос удостоверения сделок с недвижимым имуществом регистраторами. Кроме того, ст.1117 ГК говорит о том, что однозначно не может быть признана недействительной из-за несоблюдения формы доверенность, соответствующая требованиям белорусского законодательства.

Также при рассмотрении вопроса стоит учитывать п.3 ст.1116 ГК, согласно которому форма сделки в отношении недвижимого имущества, которое зарегистрировано в Республике Беларусь, определяется по праву Республики Беларусь, так как выдачу доверенности возможно считать односторонней сделкой (ст.154 ГК).

Таким образом, для удостоверения сделки с недвижимым имуществом с участием представителя физлица (в том числе зарегистрированного как ИП) его полномочия должны подтверждаться доверенностью, совершенной в нотариальной форме.

Доверенность надо оформить как нотариальный акт.

Обратите внимание! Для удостоверения сделки с недвижимостью регистратором требуется именно доверенность, которая удостоверена нотариусом.

Удостоверение доверенности и свидетельствование подлинности подписи на документе

Часто на практике представляют доверенности, на которых нотариус просто засвидетельствовал подлинность подписи. Такие доверенности не соответствуют требованиям белорусского законодательства ввиду следующего.

Удостоверение доверенности и свидетельствование подлинности подписи на документе - это разные нотариальные действия (ст.54 Закона от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности»).

Нотариально удостоверенная доверенность является нотариальным актом, в то время как документ, на котором нотариусом засвидетельствована подлинность подписи, нотариальным актом не является (ч.1 п.2 ст.9¹ Закона № 305-З).

Нотариальный акт является законным и достоверным подтверждением прав, обязанностей и фактов, имеющих юридическое значение, удостоверенных в этом нотариальном акте (п.3 ст.91 Закона № 305-З). Содержание нотариального акта считается истинным, пока не доказано обратное. Документы, на которых нотариусом засвидетельствована подлинность подписи, такой правовой защиты не имеют.

Кроме того, п.2 ст.91 Закона № 305-З прямо запрещено свидетельствование нотариусом подлинности подписи на документе, выражающем содержание сделки.

При свидетельствовании подлинности подписи на документе нотариус, уполномоченное должностное лицо, должностное лицо загранучреждения не удостоверяют изложенные в нем факты, о чем до удостоверительной надписи производят соответствующую запись на документе, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (п.4 ст.91 Закона № 305-З).

Справочно Аналогичные подходы приняты и в других странах с нотариатом латинского типа (к ним относятся, например, Польша, Литва, Грузия, Федеративная Республика Германия, Франция, Турция. Информацию о государствах - членах международного Союза Нотариата можно найти на русском языке на сайте Республиканской Нотариальной Палаты (Казахстан). При обращении за удостоверением доверенности к нотариусу в такой стране следует просить оформить доверенность именно как нотариальный акт.

Возможность оформления доверенности в консульстве

Правом совершать нотариальные действия наделены не только нотариусы, но и дипломатические агенты дипломатических представительств Республики Беларусь и консульские должностные лица консульских учреждений Республики Беларусь (п.1 ст.3 Закона № 305-З).

Таким образом, удостоверить доверенность, соответствующую белорусскому законодательству и изложенную на русском или белорусском языке, можно также в посольстве или консульстве Республики Беларусь в стране пребывания.

Легализация и перевод

Если доверенность удостоверена иностранным нотариусом, то надо помнить, что согласно п.6 ст.15 Закона от 28.10.2008 № 433-З «Об основах административных процедур» она может быть принята только при наличии ее консульской легализации или проставления апостиля, если иное не предусмотрено законодательством об административных процедурах, а также международными договорами Республики Беларусь.

Если доверенность составлена на иностранном языке, она должна сопровождаться переводом на белорусский или русский язык, засвидетельствованным нотариально, если иное не предусмотрено Законом № 433-З и иными актами законодательства об административных процедурах.

При этом перевод лучше делать на территории Республики Беларусь, так как в подавляющем большинстве случаев при переводе документа за рубежом на нем проставляются печати и штампы на иностранном языке, которые все равно приходится переводить в Беларуси.

Дополнительно по теме • Как оформить доверенность перед выездом за границу. • Удостоверение нотариусом отмены доверенности.