Материал помещен в архив

Какое строительство будет самовольным и какие документы нужны, чтобы его узаконить

Татьяна Фомичёва
консультант управления нормативного правового обеспечения строительной отрасли Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь

19.05.2023

В материале рассмотрены различные варианты самовольного строительства и порядок принятия исполкомом решения по нему.

Какое строительство будет самовольным

Самовольное строительство предполагает деятельность по возведению, реконструкции, модернизации, реставрации, капитальному ремонту, сносу объекта строительства, его части, если она осуществлена:

• на самовольно занятом земельном участке;

• на самовольно занятой части земельного участка в случае, когда такое занятие выразилось в нарушении границы земельного участка, предоставленного лицу, осуществившему самовольное строительство;

• на земельном участке, используемом не по целевому назначению;

• на земельном участке, предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется такое согласование;

• без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство (ч.1 п.1 ст223 ГК).

Положение о порядке принятия решений по самовольным постройкам утверждено постановлением Совмина от 22.12.2007 № 1802.

Новой редакцией Положения, действующей с 29.01.2023, определены конкретные условия принятия решения по самовольному строительству в зависимости от его вида и случаев, в том числе с учетом видов строительной деятельности, осуществление которых без разрешительной и проектной документации признается самовольным строительством (пп.3-6 Положения).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 сентября 2023 г. следует руководствоваться пп.3, 4 и 6 Положения в ред. постановления Совмина от 14.09.2023 № 604. С 6 июня 2025 г. следует руководствоваться п.6 Положения с учетом изменений, внесенных постановлением Совмина от 15.05.2025 № 266. Комментарии см. здесь.

Закреплены подходы, определяющие различность принятия решения при самовольном строительстве без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство исходя из видов строительной деятельности.

Эти подходы обусловлены:

• повышением ответственности за произведенное самовольное строительство для точного понимания, что данные работы не допустимы и их осуществление влечет за собой необходимость устранения их последствий;

• отсутствием оснований в случае самовольного строительства, выразившегося в проведении капитального ремонта без проектной документации, для принятия исполкомом решения о сносе самовольной постройки, о приведении постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности, так как данные работы изначально направлены на приведение зданий и сооружений в состояние, соответствующее существенным требованиям безопасности, а также проведение таких работ не предполагает возможности нарушения градостроительных норм.

Справочно При капремонте производятся работы, направленные на повышение потребительских качеств капитальных строений (зданий, сооружений), инженерных и транспортных коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных, обязательных для соблюдения требований технических нормативных правовых актов, мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования объекта строительства, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий (абз.17 ст.1 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. действует Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З. Следует руководствоваться подп.1.32 п.1 ст.1 Строительного кодекса.   Проектная документация на капремонт разрабатывается без получения разрешительной документации, выдаваемой местными исполнительными и распорядительными органами (ч.2 п.24 Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утв. постановлением Совмина от 08.10.2008 № 1476).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 6 июня 2025 г. следует руководствоваться п.24 Положения № 1476 с учетом изменений, внесенных постановлением № 266. Комментарии см. здесь.   Таким образом, при капремонте самовольное строительство с учетом норм п.1 ст.223 ГК может быть выражено только в его проведении без проектной документации;

• отсутствием оснований в случае самовольного строительства, выразившегося в проведении сноса объекта без получения разрешительной и (или) без разработки проектной документации (в случаях необходимости ее разработки), для принятия исполкомом решения о сносе самовольной постройки, о приведении постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности, ввиду того, что при проведении работ по сносу территории освобождаются от существующих объектов. При этом территории, на которых произведен снос, должны быть приведены в состояние, которое обеспечивает возможность их использования по целевому назначению.

Справочно При сносе осуществляется освобождение строительной площадки от находящихся на ней объектов недвижимого имущества, а также незаконсервированных не завершенных строительством объектов, путем демонтажа конструкций в целях их дальнейшего использования и (или) с применением разрушающих технологий при нецелесообразности или невозможности их дальнейшего использования. Субъекты хозяйствования при осуществлении экономической деятельности в сфере строительства: ✓ сносят неиспользуемые объекты по решению местных исполнительных и распорядительных органов базового территориального уровня, в котором определяется необходимость разработки проектной документации; ✓ определяют по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами базового территориального уровня порядок, способ сноса неиспользуемого объекта, порядок обращения с материалами и отходами, образующимися при сносе неиспользуемого объекта (абз.30, 31 подп.4.4 п.4 Декрета от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства»).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. подп.4.4 п.4 Декрета № 7 утратил силу Строительным кодексом.

Какие документы нужны на самовольное строительство

В Положении изменился перечень представляемых документов.

Как принимается решение по самовольной постройке

На основании заключения комиссии районные (городские) исполнительные комитеты, местные администрации районов в городах в трехдневный срок со дня подписания заключения комиссии подготавливают и направляют в областные (Минский городской) исполкомы мотивированные предложения о принятии следующих решений по самовольным постройкам (с приложением актуальных фотографических материалов самовольной постройки, копии ведомости технических характеристик на самовольную постройку):

• о разрешении оформления материалов об изъятии и предоставлении (изменении целевого назначения) земельного участка с одновременным принятием решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации;

• о продолжении строительства - по объектам, которые требуют завершения строительных работ, либо когда в заключении комиссии определено, что строительные работы не завершены и самовольно начатое строительство возможно продолжить после разработки, согласования и утверждения проектной документации (в случаях, когда предусмотрена необходимость ее подготовки);

• о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации - по завершенным строительством объектам, в отношении которых в заключении комиссии отражены факты отсутствия нарушений требований градостроительных норм и существенных требований безопасности, требующих устранения для последующей приемки объекта в эксплуатацию. При принятии данного решения может быть определена необходимость разработки проектной документации на произведенные строительно-монтажные работы (п.12 Положения).

При осуществлении самовольного строительства в случаях, установленных в п.5 ст.223 ГК, решение о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации принимается районным (городским) исполкомом, местной администрацией района в городе на основании заключения комиссии.

Областные (Минский городской) исполкомы в семидневный срок со дня поступления мотивированных предложений районных (городских) исполкомов, местных администраций районов в городах:

• рассматривают данные предложения и принимают решения (отказывают в принятии решений) по самовольному строительству;

• уведомляют районный (городской) исполнительный комитет, местную администрацию района в городе о принятом решении в отношении самовольного строительства (п.12 Положения).

При осуществлении разных видов самовольного строительства принимаются разные решения.

Дополнительно по теме • Если прошли сроки разрешительной документации по строительству объекта, является ли данный объект самовольным? Будет ли какая-то ответственность за ввод в эксплуатацию после истечения сроков разрешительной документации? • Организация оформила строительно-монтажные работы текущим ремонтом. Позже оказалось, что выполненные работы относятся не к ремонту, а к модернизации здания (устройство системы вентиляции и кондиционирования, которой ранее в здании не было). Могут ли действия организации быть приравнены к самовольному строительству? • Если организация (ОАО) за собственные средства провела строительные работы как текущий ремонт, а по результатам его вид строительных работ - реконструкция. Какие штрафные санкции предусмотрены за данные нарушения?