Материал помещен в архив

ВОПРОС (РУП «ПИ»): Каков порядок расчета возмещаемых расходов, определение которых осуществляется пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования?

Какие иные условия могут быть установлены соглашением сторон при определении расходов указанным способом?

ОТВЕТ: Рассмотрим математическую модель расчета на примере распределения расходов по теплоснабжению.

Определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по теплоснабжению осуществляется пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества, а в случае различной высоты недвижимого имущества - пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества (абзац 3 части первой п.4 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433)).

При этом часть затрат арендодателя (ссудодателя) на теплоснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования (часть вторая п.4 Положения № 433).

При этом при наличии у арендаторов (ссудополучателей) индивидуальных приборов учета тепловой энергии расходы по теплоснабжению, приходящиеся на конкретного арендатора (ссудополучателя), определяются согласно показаниям таких индивидуальных приборов учета (часть пятая п.4 Положения № 433).

Однако независимо от наличия либо отсутствия у конкретных арендаторов (ссудополучателей) индивидуальных приборов учета тепловой энергии арендодатель (ссудодатель) обязан предъявить к возмещению арендаторам (ссудополучателям) часть тепловой энергии, приходящейся на места общего пользования.

В случае отсутствия в первичных учетных документах, полученных от поставщика тепловой энергии, раздельных сведений о количестве тепловой энергии, приходящейся на основные площади здания и на площади мест общего пользования (что в подавляющем большинстве случаев и имеет место на практике, когда организация получает один общий счет на все капитальное строение (здание, сооружение)), арендодателю (ссудодателю) необходимо:

1) в первую очередь при наличии индивидуальных приборов учета тепловой энергии определить количество тепловой энергии, приходящейся на арендаторов (ссудополучателей), у которых установлены такие индивидуальные приборы учета тепловой энергии, в отношении основной площади, сданной в аренду (предоставленной в безвозмездное пользование), а также количества тепловой энергии, использованной самим арендодателем (ссудодателем), если у них установлены индивидуальные приборы учета тепловой энергии;

2) затем путем вычитания из общего показателя расхода тепловой энергии показателя, указанного в п.1 (использованной арендаторами (ссудополучателями) и самим арендодателем (ссудодателем) согласно индивидуальным приборам учета тепловой энергии), определить оставшееся количество тепловой энергии, которая будет приходиться на оставшиеся основные площади (на которых отсутствуют индивидуальные приборы учета тепловой энергии), а также на места общего пользования;

3) разделить полученный в п.2 показатель расхода тепловой энергии между оставшимися основными площадями и местами общего пользования (в качестве критерия для деления организация может использовать показатель объема таких помещений либо в отдельных случаях критерий площади помещений либо иной определенный самостоятельно экономически обоснованный критерий);

4) определенные в порядке, указанном в п.4 Положения № 433, показатели количества израсходованной тепловой энергии в случае наличия в капитальном строении (здании, сооружении) помещений различной высоты разделить между разными арендаторами (ссудополучателями):

- в части основных площадей, переданных в аренду (безвозмездное пользование), - пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества;

- в части мест общего пользования - пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.

При определении количества тепловой энергии, приходящейся на места общего пользования, в расчете будут учитываться в том числе площади, приходящиеся на арендаторов (ссудополучателей), у которых установлены индивидуальные приборы учета тепловой энергии, поскольку такие индивидуальные приборы учета не учитывают количество тепловой энергии, приходящейся на места общего пользования.

Пример Общая площадь здания 9 000 м2, из них места общего пользования - 1 500 м2. В аренду 10 арендаторам сдано 7 000 м2 (без учета мест общего пользования). Непосредственно арендодателем используются - 500 м2 (без учета мест общего пользования). Общее количество теплоэнергии, указанное в счете энергоснабжающей организации за октябрь 2018 г., составило 3 000 Гкал. По показаниям приборов индивидуального учета в отношении шести арендаторов расход тепловой энергии составил 400 Гкал. Площадь, предоставленная в аренду этим шести арендаторам, составляет 2 500 м2. У оставшихся арендаторов и арендодателя индивидуальные приборы учета тепловой энергии отсутствуют. Все помещения в здании одинаковой высоты. Расчет количества тепловой энергии, предъявляемой к возмещению, будет следующим. 1. Определяем количество тепловой энергии, приходящейся на основные площади арендаторов, у которых установлены индивидуальные приборы учета тепловой энергии, - 400 Гкал. 2. Определяем оставшееся количество тепловой энергии, приходящейся на арендодателя и оставшихся четырех арендаторов (без индивидуальных приборов учета) и места общего пользования: 2 600 Гкал (3 000 - 400). 3. Распределяем оставшееся количество тепловой энергии между основной площадью, сданной в аренду (без учета площади арендаторов, у которых установлены индивидуальные приборы учета), в размере 5 000 м2 (7 000 м2 + 500 м2 - 2 500 м2) и площадью мест общего пользования в размере 1 500 м2: 2 600 Гкал × 5 000 м2 / (5 000 м2 + 1 500 м2) = 2 000 Гкал - теплоэнергия, приходящаяся на площади арендодателя и арендаторов, у которых отсутствуют приборы учета; 2 600 Гкал × 1 500 м2 / ((5 000 м2 + 1 500 м2) = 600 Гкал - теплоэнергия, приходящаяся на места общего пользования. 4. Показатель в размере 2 000 Гкал распределяется между арендодателем и арендаторами, не имеющими индивидуальных приборов учета, пропорционально занимаемой площади (площадь арендодателя - 500 м2, площади арендаторов - 4 500 м2 (7 000 м2 - 2 500 м2)): 2 000 Гкал × 500 м2 / (500 м2 × 4 500 м2) = 200 Гкал - теплоэнергия, приходящаяся на арендодателя; 2 000 Гкал × 4 500 м2 / (500 м2 + 4 500 м2) = 1 800 Гкал - теплоэнергия, приходящаяся на четырех арендаторов. Между оставшимися четырьмя арендаторами теплоэнергия в размере 1 800 Гкал распределяется пропорционально площади (в случае помещений одинаковой высоты). 5. Количество тепловой энергии по местам общего пользования в размере 600 Гкал распределяется на арендодателя и на 10 арендаторов пропорционально площади без учета площади мест общего пользования: 600 Гкал × 500 м2 / 7 500 м2 = 40 Гкал - теплоэнергия, приходящаяся на арендодателя в части мест общего пользования; 600 Гкал × 7 000 м2 / 7 500 м2 = 560 Гкал - теплоэнергия, приходящаяся 10 арендаторов в части мест общего пользования (данный показатель распределяется между 10 арендаторами пропорционально показателю площади, сданной в аренду (предоставленной в безвозмездное пользование), в отношении каждого арендатора по отношению к общей площади без учета мест общего пользования в размере 7 500 м2). В отдельных случаях у арендодателя (ссудодателя) есть право выбора критерия распределения определенных расходов, который можно установить соглашением сторон и указать в договоре аренды (безвозмездного пользования). Определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) осуществляется по: • обращению с твердыми коммунальными отходами - пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не предусмотрено соглашением сторон (абзац 6 части первой п.4 Положения № 433); • прочим расходам арендодателя (ссудодателя), не указанным в абзацах 2-6 п.4 Положения № 433, связанным с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, - пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон (абзац 7 части первой п.4 Положения № 433). Какие именно иные критерии могут использоваться арендодателем (ссудодателем) по соглашению сторон вместо критерия площади, Положение № 433 либо иные нормативные правовые акты не устанавливают, в связи с чем стороны по договору аренды (безвозмездного пользования) могут выбрать любой произвольный экономически обоснованный критерий распределения, например: • распределять расходы по обращению с твердыми бытовыми отходами не пропорционально критерию площади, а пропорционально численности работников; • распределять расходы по охране недвижимого имущества не пропорционально критерию площади, а делить такие расходы на количество арендаторов (ссудополучателей); • распределять расходы по обеспечению пропускного режима на организацию не пропорционально критерию площади, а пропорционально численности работников арендаторов (ссудополучателей) и т. п. Более подробные рекомендации и выводы можно дать только при анализе финансово-хозяйственной деятельности конкретного арендодателя (ссудодателя), его объектов недвижимого имущества, сданных в аренду (переданных в безвозмездное пользование), характера деятельности его арендаторов (ссудополучателей) и иных аспектов.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

15.11.2018

Виктор Статкевич, аудитор, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании Revera Consulting Group, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»