Материал помещен в архив

КЛАССИФИЦИРУЕМ ЗАТРАТЫ ПО РЕМОНТУ ОФИСА У АРЕНДАТОРА И АРЕНДОДАТЕЛЯ: ПРАКТИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ

Ситуация Организации (арендатор) от товарищества собственников (ТС) поступил счет по возмещению расходов за оснащение теплоузлов быстросъемной теплоизоляцией. Должен ли арендатор возместить данные расходы и можно ли отнести сумму возмещения на затраты, учитываемые при налогообложении, либо это расходы по модернизации здания?

Если соответствующее условие по возмещению затрат на проведение текущего ремонта, в том числе мест общего пользования, прописано в договоре аренды, возмещать их должен арендатор. В этом случае при налогообложении прибыли они учитываются.

Классификация вида работ по ремонту

Общие признаки ремонтных и строительных работ и критерии состояния объектов в результате их проведения содержатся в приложении 5 к Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6:

• ремонт - совокупность работ по восстановлению исправности или работоспособности объекта или его составных частей с приведением объекта в соответствие с требованиями, определенными техническими нормативными правовыми актами, а также по предотвращению их дальнейшего интенсивного износа;

• модернизация - совокупность работ по усовершенствованию объекта путем замены его конструктивных элементов и систем более эффективными, приводящая к повышению технического уровня и экономических характеристик объекта.

Для определения вида выполняемых работ следует учитывать положения технических нормативных правовых актов на основании п.2 ст.53 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».

Рекомендуемый перечень основных видов работ, выполняемых при текущем, капитальном ремонте, модернизации, приведен в приложениях А, Б, В к ТКП 45-1.04-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267) (письмо от 24.07.2017 № 04-2-02/9574 «Об отнесении видов работ и услуг к строительной деятельности»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2022 г. следует руководствоваться приложениями А-В к СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 22.12.2021 № 106.

В соответствии с приложением А к ТКП 45-1.04-206-2010 утепление труб, приборов, расширительных баков относится к основным видам работ, выполняемых при текущем ремонте зданий, сооружений (перечисление 3 приложения А.12/А к ТКП 45-1.04-206-2010).

В разделе 3 ТКП 45-4.02-183-2009 «Тепловые пункты. Правила проектирования» (утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2009 № 446) приведены следующие термины и определения:

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 июля 2020 г. действуют СН 4.02.01-2019 «Тепловые сети», утвержденные постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.10.2019 № 59.

• тепловой пункт - комплекс трубопроводов, запорной арматуры, оборудования и приборов, обеспечивающий присоединение систем теплопотребления к тепловым сетям;

• индивидуальные тепловые пункты (ИТП) - тепловые пункты для присоединения систем отопления, теплоснабжения установок систем вентиляции, горячего водоснабжения и технологических теплоиспользующих установок одного здания или его части к наружным и внутренним сетям централизованного теплоснабжения.

Согласно ТКП 45-1.03-85-2007 «Внутренние инженерные системы зданий и сооружений. Правила монтажа» (утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 21.12.2007 № 419):

От редакции «Бизнес-Инфо» С 17 августа 2020 г. ТКП 45-1.03-85-2007 утратил силу постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.08.2020 № 42.

• инженерная система - совокупность устройств, оборудования, приборов и других технических средств со связями между ними, подчиненных определенному принципу и выполняющих общую функцию.

Справочно Примеры инженерных систем: система вентиляции, система отопления, система водоснабжения, система газоснабжения и др.;

• внутренняя инженерная система - инженерная система в пределах внутреннего пространства зданий и сооружений (раздел 3 ТКП 45-1.03-85-2007).

Таким образом, работы по монтажу быстросъемной теплоизоляции рекомендуем рассматривать как работы по текущему ремонту внутренней инженерной системы здания.

Чьи затраты по текущему ремонту общего имущества

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.586 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества перечислены в ст.587 названного Кодекса:

• обязанность по производству капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п.1);

• обязанность по производству текущего ремонта возлагается на арендатора, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п.2).

Понятие общего имущества определено в Законе Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З): общее имущество - обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования (абзац 3 ст.1).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 июля 2021 г. общее имущество совместного домовладения - помещения, расположенные за пределами объектов недвижимого имущества и предназначенные для обслуживания двух и более объектов недвижимого имущества в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях), а также крыши, входные группы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, включая фасады, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более объекта недвижимого имущества и находящееся внутри или за пределами объектов недвижимого имущества, групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, технические средства противопожарной защиты, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию нежилого капитального строения (здания, сооружения) и расположенные на земельном участке, предоставленном для его строительства и (или) обслуживания (п.4 ст.1 Закона № 135-З в ред. Закона от 04.01.2021 № 78-З). Комментарии см. здесь.

Собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются в соответствии с законодательством Республики Беларусь, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, и должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества (часть третья ст.11 Закона № 135-З).

Поскольку тепловой пункт предназначен для подключения здания в целом или его части к сетям теплоснабжения, его следует рассматривать как общее имущество, обязанность по содержанию которого возлагается на собственника (арендодателя).

Порядок возмещения расходов арендаторами

Произведенные арендодателями расходы по обслуживанию зданий, сооружений, помещений, переданных в аренду, возмещаются арендаторами согласно действовавшему до 10 сентября 2018 г. Положению о порядке возмещения организациями расходов по обслуживанию зданий, сооружений и помещений, переданных им бюджетными организациями в безвозмездное пользование или аренду, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.05.2009 № 683 (далее - Положение № 683).

Порядок, сроки и размер возмещения этих расходов определяются сторонами и отражаются в договорах аренды (п.3 Положения № 683).

При этом расходы по обслуживанию зданий, сооружений, помещений, переданных в аренду, - это расходы по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту, связи, коммунальным и другим услугам (абзац 3 п.2 Положения № 683).

Но Положение № 683 применялось к аренде зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности и оперативном управлении бюджетными организациями (п.1 Положения № 683).

Не изменило указанное требование и вступившее в силу с 10 сентября 2018 г. взамен Положения № 683 Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги».

Действие Положения № 683 и Положения № 433 в части возмещения арендаторами затрат арендодателя по обслуживанию зданий, переданных в аренду, в том числе текущему ремонту, распространяется на отношения по аренде зданий, сооружений, находящихся в государственной собственности и оперативном управлении бюджетных организаций, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (за исключением аренды объектов розничной торговли).

Таким образом, если условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан возместить затраты по текущему ремонту общего имущества и определены размеры и порядок возмещения указанных затрат, возмещение стоимости приобретенной быстросъемной теплоизоляции в порядке, определенном условиями договора, возлагается на арендатора.

Возмещаемую арендодателю стоимость теплоизоляции как затраты, связанные с текущим ремонтом и предусмотренные условиями договора аренды, арендатор вправе включить в состав затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемых при налогообложении (часть первая п.1, п.2 ст.130 Налогового кодекса Республики Беларусь).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. Следует руководствоваться п.1 ст.170 и п.1 ст.169 новой редакции данного Кодекса.

21.09.2018

Валерий Шафранский, экономист

По этой теме также см.:

Возмещение при передаче имущества в аренду (безвозмездное пользование) расходов по ремонту.