КОГДА ЗАСТРОЙЩИК НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ПЛАТЕЛЬЩИКОМ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ ПО ОБЪЕКТУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ПРАКТИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ

Ситуация Организация является застройщиком и осуществляет строительство объектов недвижимости (административно-офисные помещения в интересах третьих лиц - дольщиков). В феврале 2016 г. организацией-застройщиком в соответствии с требованиями Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716, был утвержден акт приемки в эксплуатацию объекта, законченного возведением, реконструкцией, реставрацией, благоустройством, то есть объект строительства был в установленном законодательством порядке принят в эксплуатацию. Согласно подп.2.2 п.2 ст.185 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК) с 1 января 2016 г. не признаются объектом налогообложения налогом на недвижимость капитальные строения (здания, сооружения), их части, классифицируемые в соответствии с законодательством как сооружения и передаточные устройства для целей определения нормативных сроков службы основных средств и не учитываемые в соответствии с законодательством в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, по правилам, установленным в отношении находящихся на балансе основных средств, доходных вложений в материальные активы). Регистрация факта создания недвижимого имущества в соответствии с требованиями Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок и ним» (далее - Закон № 133-З) осуществлена организацией-застройщиком в марте 2016 г. По состоянию на 1 апреля 2016 г. затраты по строительству объекта переданы дольщикам только частично и на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» у организации-застройщика отражена сумма затрат по строительству объекта в размере 7 млрд руб., которые еще не переданы дольщикам. Затраты по строительству объекта застройщик передает дольщикам на протяжении апреля-мая 2016 г. Будет ли организация в 2016 году признаваться плательщиком налога на недвижимость за II квартал 2016 г.?

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. В части налогообложения материал актуален на дату его написания. С 1 февраля 2019 г. постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь и Национального статистического комитета Республики Беларусь от 09.01.2019 № 4/1/1/1 установлена новая форма книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Нет, организация не будет признаваться плательщиком налога на недвижимость, по мнению автора.

Объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, создание, изменение которых или возникновение, переход прав собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на которые подлежат государственной регистрации, состоящие на учете (находящиеся на балансе) плательщиков-организаций, до государственной регистрации их создания, изменения или возникновения, перехода на них прав собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (п.1 ст.185 НК).

Следует обратить внимание, что в 2015 году по данной норме была иная формулировка, а именно: объектом налогообложения налогом на недвижимость признавались «капитальные строения (здания, сооружения) их части, машино-места, подлежащие государственной регистрации, состоящие на учете (находящиеся на балансе) плательщиков-организаций до их государственной регистрации.

Таким образом, в 2015 году не было указано, до какой именно государственной регистрации у организации имело место наличие объекта налогообложения, и согласно данной норме налог на недвижимость исчислял и уплачивал балансодержатель, в том числе организация-застройщик до момента передачи затрат по строительству объекта третьим лицам (дольщикам).

В 2016 году данная норма была видоизменена и разграничены даты, до наступления которых организация признается плательщиком налога на недвижимость в отношении затрат, которые числятся на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы». В частности, согласно п.1 ст.185 НК определены несколько дат, до наступления которых у организации будет возникать объект налогообложения налогом на недвижимость, в частности:

• до государственной регистрации их создания;

• до государственной регистрации изменения или возникновения, перехода на них прав собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Иначе говоря, в 2016 году одной из «предельных» дат является в том числе и дата государственной регистрации создания объектов.

Если бы организация, как и ранее в 2015 году, привязывалась бы к регистрации права собственности (хозяйственного ведения либо оперативного управления), то изменения в п.1 ст.185 НК являлись бы бессмысленными, то есть изменяющими порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость.

Безусловно, налоговые органы могут занять абсолютно противоположную позицию по данному вопросу.

Однако, по мнению автора, для организации-застройщика, которая не регистрирует изменение или возникновение, переход прав собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления на объекты недвижимого имущества и не обладает информацией о дате регистрации таких прав дольщиками, которым будут переданы затраты по строительству, необходимость исчисления и уплаты налога на недвижимость возникает именно до даты регистрации в соответствии с законодательством факта создания недвижимого имущества.

Справочно В соответствии со ст.4 Закона № 133-З объектами государственной регистрации являются: • создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества; • возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (далее - права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом № 133-З и иными законодательными актами Республики Беларусь; • сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. следует руководствоваться ст.4 Закона № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З.

Таким образом, после завершения строительства должно быть зарегистрировано несколько юридических фактов:

а) факт создания объекта недвижимого имущества - регистрация данного факта осуществляется организацией-застройщиком, в том числе в случаях строительства в интересах третьих лиц (дольщиков);

б) право собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления - регистрация данного факта осуществляется уже будущим владельцем этого помещения, то есть дольщиком.

Согласно п.1 ст.7 Закона № 133-З государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.

Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь (п.2 ст.7 Закона № 133-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. Законом № 90-З в п.2 ст.7 Закона № 133-З слова «актами Республики Беларусь» заменены словом «актами».

При этом отметим, что иные юридические факты, указанные в п.1 ст.185 НК, в частности: изменение, возникновение недвижимого имущества, переход прав собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, организацией-застройщиком при осуществлении строительства объекта недвижимости путем долевого строительства не регистрируются.

Обратите внимание! После государственной регистрации организацией-застройщиком факта создания объекта недвижимого имущества сумму затрат, которая отражена в регистрах бухгалтерского учета организации-застройщика, исходя из требований п.1 ст.185 НК, по мнению автора, не следует включать в объект налогообложения налогом на недвижимость.

При этом вести речь о том, что организация-застройщик является плательщиком налога на недвижимость согласно вышеуказанному основанию до момента регистрации права собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления непосредственно дольщиком также нельзя, поскольку:

• во-первых, застройщик не обладает (и не должен обладать) информацией о том, когда дольщик зарегистрирует право собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления на объект недвижимого имущества;

• во-вторых, застройщик не может оказывать влияния на сроки и сам факт регистрации права собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления на объект недвижимого имущества дольщиком - в противном случае организация-застройщик признавалась бы плательщиком налога на недвижимость и в случае необоснованного уклонения дольщиком от регистрации своих прав.

Кроме того, необходимость включения в объект налогообложения налогом на недвижимость у организации-застройщика суммы затрат по объекту долевого строительства после регистрации факта его создания не предусмотрена и иными нормами п.1 ст.185 НК (см. таблицу).

29.06.2016

Виктор Статкевич, аудитор

По этой теме также см.:

1. Разбираем ситуацию: как платить налог на недвижимость по объекту строительства, если строительство ведется застройщиком частично в своих интересах и в интересах третьих лиц.

2. Исчисление налога на недвижимость дольщиком, если объекты строительства отражены на счете 43 «Готовая продукция» и предназначены для дальнейшей продажи. 

3. Исчисление налога на недвижимость дольщиком по затратам по строительству объекта, переданным ему застройщиком и отраженным в составе основных средств. 

4. Следует ли использовать показатель косвенных затрат при определении налоговой базы по налогу на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства: практическая ситуация.