Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к Указу Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Новые правила долевого строительства

Необходимость внесений изменений в правила долевого строительства

До 6 июня 2013 г. долевое строительство жилых домов в Республике Беларусь регулировалось нормами Указа Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее - Указ № 396).

Необходимость изменения правил долевого строительства обусловлена несколькими причинами.

1. Основная причина - отсутствие в Указе № 396 норм, регулирующих вопросы малоэтажного долевого строительства и строительства нежилых помещений. В этом случае застройщики руководствовались общими нормами гражданского законодательства, а также отдельными положениями Указа № 396.

2. Указ № 396 не содержал положений, которые могли заинтересовать подрядчика, так как договор строительного подряда заключался в соответствии с действующими правилами, что, как показала практика, не в полной мере устраивало подрядные организации.

3. Недостаточно работали нормы, определяющие ответственность сторон за просрочку ввода объекта в эксплуатацию и несвоевременное внесение денежных средств.

4. Отсутствие обязательного аудита финансовой деятельности застройщика с предоставлением результатов местным исполнительным и распорядительным органам не давало возможности последним сделать объективные выводы относительно того или иного застройщика.

Названные и другие вопросы, накопившиеся в процессе строительства, явились основой для разработки новых правил долевого строительства объектов в Республике Беларусь.

Типовой договор обязателен к применению только при строительстве с государственной поддержкой и (или) с ограниченной прибылью застройщика

Комментируемым Указом № 263 (далее - Указ № 263) утверждено Положение о долевом строительстве в Республике Беларусь (далее - Положение) и форма типового договора, которая обязательна к применению при строительстве с государственной поддержкой и (или) с ограниченной прибылью застройщика. При строительстве иных объектов долевого строительства застройщики при заключении договоров вправе применять положения типовой формы договора и руководствоваться иными нормами гражданского законодательства.

От редакции «Бизнес-Инфо» Указом Президента РБ от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (п.22) внесены изменения в Указ № 263. Так, применение формы типового договора создания объекта долевого строительства, утвержденной Указом № 263, теперь обязательно при долевом строительстве жилья как с оказанием государственной поддержки, так и при коммерческом строительстве.

Непосредственно Положение включает основную часть правил, которые распространяются на все формы строительства, а также особенности, которые касаются льготного строительства, строительства на коммерческой основе и строительства одноквартирных и блокированных жилых домов.

Местные исполнительные и распорядительные органы при выборе земельного участка предпочтения отдают очередникам

Указом № 263 предоставлено право местным исполнительным и распорядительным органам при утверждении актов выбора места размещения земельных участков под объект строительства устанавливать предпочтения при заключении договоров гражданам, состоящим на очереди. Такая норма сохранена для сокращения количества очередников в максимально короткие сроки. При этом в первую очередь направления на долевое строительство местные исполнительные и распорядительные органы должны выдавать гражданам, имеющим право на внеочередное получение государственной поддержки. Для реализации данных положений местные исполнительные и распорядительные органы должны внести соответствующие дополнения в свои решения.

Обязанности, права и ответственность застройщика

Обязанность застройщика направлять часть своей прибыли подрядчику

Впервые при долевом строительстве объектов предусмотрена обязанность застройщика направлять часть своей прибыли подрядчику после завершения строительства и проведения со всеми сторонами взаимозачетов. Данное положение распространяется на строительство объектов на коммерческой основе. Размер и условия получения подрядчиком дополнительных средств из прибыли застройщика оговариваются сторонами в договоре строительного подряда. Такая мера позволит в большей степени заинтересовать подрядчика в быстром и качественном выполнении работ по договору подряда.

Использование средств, оставшихся после завершения строительства на специальном счете застройщика

До принятия Указа № 263 открытым оставался вопрос использования средств, оставшихся после завершения строительства на специальном счете застройщика. Кроме того, в ряде случаев застройщики в отсутствие необходимого количества средств на строительство (несвоевременное перечисление дольщиками, задержка в переводе кредитных ресурсов) с целью недопущения остановки строительства использовали собственные средства, направляя их на строительство с текущего (расчетного) счета. Логично предположить, что эти средства они должны были возвращать обратно по мере появления необходимых сумм на специальном счете, однако многочисленные запросы застройщиков по данному вопросу свидетельствовали о том, что в должной степени данная ситуация не прописана в нормативных правовых актах.

Именно поэтому Указом № 263 предусмотрено, что после завершения строительства, приемки в эксплуатацию объекта строительства и полного расчета с дольщиками, строительными и другими организациями по объекту строительства средства, оставшиеся на специальном счете застройщика (средства дольщиков, привлеченные на строительство объектов долевого строительства), осуществляющего строительство без использования господдержки и (или) ограничения прибыли застройщика, перечисляются им на свой текущий (расчетный) счет. Собственные средства, направленные застройщиком со своего текущего (расчетного) счета на строительство объектов долевого строительства до или во время привлечения средств дольщиков, компенсируются со специального счета застройщика в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат, с учетом индексации. Указанные средства индексируются путем умножения на коэффициент, определяемый отношением действующего на фактическую дату возврата со специального счета застройщика средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Минстройархитектуры РБ по каждой обрасти и г.Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления средств с текущего (расчетного) счета застройщика на строительство объектов долевого строительства.

Термины «объект строительства» и «цена объекта долевого строительства»

По просьбе застройщиков Указом № 263 обозначен новый термин «объект строительства». Под объектом строительства понимают один или несколько жилых домов, относящиеся к ним инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, иные объекты недвижимости. Объект строительства определяется местными исполнительными и распорядительными органами в разрешительной документации на строительство объекта строительства. То есть специальный счет открывается не на каждый жилой дом и иной объект недвижимости, входящие в объект строительства, а на объект в целом. При этом раздельный бухгалтерский учет затрат по-прежнему ведется с учетом затрат по каждому дому в отдельности.

Указом № 263 определен порядок расчета и изменения цены объекта долевого строительства. Под ценой объекта долевого строительства понимают размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определенные в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика.

Застройщик, как и ранее, имеет право заключать договоры в привязке стоимости 1 квадратного метра к валюте

Сохранена возможность для застройщиков заключать с дольщиками, не состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, договоры в привязке стоимости 1 кв.м к валюте. Цена объекта долевого строительства, установленная в привязке к иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства. В случае расторжения такого договора возврат денежных средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком РБ на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором. Заключать такие договоры с дольщиками, являющимися очередниками, застройщик не вправе.

Ответственность застройщика при срыве срока ввода объекта в эксплуатацию

Существенно изменяется ответственность застройщика при условии срыва срока ввода объекта в эксплуатацию. Установлено, что срок исполнения застройщиком обязательств по договору должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку строительства. Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик в установленном порядке по решению местных исполнительных и распорядительных органов может перенести данный срок. Однако в этой ситуации устанавливается виновник случившегося. В случае отсутствия вины застройщика при наличии подтвержденных решением местного исполнительного и распорядительного органа форс-мажорных обстоятельств и других, не зависящих от сторон причин, течение срока исполнения обязательств по договору приостанавливается. При этом застройщик при достройке объекта вправе применять индексацию стоимости выполненных работ в течение всего дополнительного срока. В случае наличия вины застройщика в срыве срока ввода объекта он не вправе применять индексы, действующие в дополнительный срок строительства, а также обязан по завершении строительства выплатить добросовестным дольщикам неустойку в размере от 0,01 до 0,03 % от суммы внесенных дольщиками платежей за каждый день просрочки в зависимости от превышения нормативного срока строительства (до 3 месяцев, от 3 до 6 месяцев и более 6 месяцев). Одновременно застройщику предоставлено право взимать с недобросовестных дольщиков увеличенные суммы штрафов - от 0,02 до 0,002 % за каждый день просрочки в зависимости от предусмотренной схемы внесения платежей (по графику или разово).

Расчет затрат на выполнение работ, перенесенных на благоприятный период

Достаточно вопросов при долевом строительстве возникало у застройщиков и по расчету затрат на выполнение работ, перенесенных на благоприятный период. В связи с этим принято следующее.

Если при приемке в эксплуатацию многоквартирного жилого дома часть работ перенесена в соответствии с законодательством на благоприятный период их выполнения, размер затрат на выполнение данных работ определяется застройщиком с учетом прогнозной стоимости на дату их выполнения и включается в цену объекта долевого строительства. Это же относится и к работам и затратам, не включенным в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимым на стоимость в соответствии с законодательством. Если такие затраты не могут быть определены в полном объеме на стадии заключения договора, их стоимость предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или по окончании строительства. Сроки предъявления к оплате таких затрат предусматриваются договором.

Застройщик обязан проводить ежегодный аудит целевого использования привлекаемых на строительство средств дольщиков

Указом № 263 предусмотрена обязанность застройщика за свой счет проводить ежегодный аудит целевого использования привлекаемых на строительство средств дольщиков, при этом копия аудиторского заключения представляется в местные исполнительные и распорядительные органы. Дольщики также вправе ознакомиться с результатами аудита выбранного ими застройщика.

Изменения для дольщиков, являющихся очередниками

Остановимся еще на одном нововведении. До принятия Указа № 263 дольщик, который являлся очередником, мог строить жилое помещение по невысоким ценам по направлению местных исполнительных и распорядительных органов. При этом составом семьи 1 или 2 человека он мог строить квартиру неограниченной площади. Были случаи строительства одним дольщиком 3-комнатной квартиры свыше 80 кв.м, при этом прибыль застройщика на всю указанную площадь не превышала 5 %. Данное положение не устраивало многих застройщиков при заключении договоров создания объектов долевого строительства с дольщиками, являющимися очередниками. С принятием Указа № 263 очередник вправе строить долевым способом также любую квартиру, но фиксированная (льготная) прибыль застройщика будет распространяться только на норматив для одного члена семьи в размере 20 кв.м (для Минска - 15 кв.м, для многодетных семей - 20 кв.м). При строительстве для одного человека однокомнатной квартиры данный норматив составляет 30 кв.м. При этом в случае изменения состава семьи дольщика в процессе строительства (например, при рождении ребенка) соответствующий норматив увеличивается и размер прибыли застройщика перерассчитывается. Такое нововведение в полной мере устроило застройщиков, которые теперь не будут возражать против строительства жилых помещений для очередников.

Приведение затрат застройщика и взносов дольщиков в единый уровень цен

Указ № 263 содержит также ряд новых положений, связанных со схемой проведения взаимозачетов сторон при установлении должника. На практике нередко между сторонами (застройщик и дольщик) возникало непонимание в вопросе доплат по окончании или в процессе строительства. Застройщиком выставлялись доплаты, зачастую без достаточных обоснований, что порождало многочисленные жалобы дольщиков во все инстанции. С принятием Указа изменение цены объекта долевого строительства (цены договора) будет обосновываться застройщиком путем предоставления дольщику соответствующих расчетов. Изменение цены объекта долевого строительства будет определяться как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами на строительство объекта долевого строительства, внесенными дольщиком, в порядке, определенном Правительством РБ. Поэтому в настоящее время Министерство архитектуры и строительства РБ готовит соответствующее постановление Совета Министров РБ, а также разрабатывается порядок приведения затрат и взносов в единый уровень цен. Это позволит значительно сократить количество заявлений как от дольщиков, так и от застройщиков. При этом нельзя не согласиться, что у застройщиков прибавится работы, связанной с проведением индексации работ, затрат и платежей.

Полномочия и обязанности местных исполнительных и распорядительных органов

В Указе № 263 сохранена обязанность застройщика регистрировать договоры по созданию объектов долевого строительства в местных исполнительных и распорядительных органах. При этом несколько изменены обязанности местных исполнительных и распорядительных органов при регистрации договоров: решение об отказе в регистрации может быть принято в случае отсутствия в договоре существенных условий, а также при наличии регистрации действующего договора на тот же объект долевого строительства. Непосредственно сам порядок и сроки регистрации не изменились. При этом предусмотрено, что дополнительные соглашения к договорам также подлежат регистрации, но только при условии, что в них меняются существенные условия, установленные Указом № 263. Существенными являются следующие условия: конкретный объект долевого строительства, номера специального и текущего счетов, срок исполнения обязательств по договору, стоимость строительства 1 кв.м, цена объекта долевого строительства, размер и порядок внесения денежных средств, гарантийный срок на объект долевого строительства, права и обязанности сторон, порядок изменения условий договора, порядок приемки объекта в эксплуатацию, основания расторжения договора, порядок возврата средств по договору, ответственность сторон.

Контроль за порядком заключения и исполнения сторонами договоров создания объектов долевого строительства остается за местными исполнительными и распорядительными органами.

В целом принятие Указа № 263 позволит усовершенствовать процесс долевого строительства объектов в Республике Беларусь, решить многие вопросы еще на стадии строительства в интересах сторон.

Указ, подписанный Главой государства, вступает в силу через 3 месяца после его официального опубликования, т.е. с 9 сентября 2013 г.

15.07.2013

Татьяна Затуренская, начальник отдела регулирования жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь