Материал помещен в архив

КОММЕНТАРИЙ
к Указу Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 № 461 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538». Новации в деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков

В целях совершенствования эксплуатации жилищного фонда, упорядочения деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков Президентом РБ 9 октября 2013 г. был подписан комментируемый Указ № 461 (далее - Указ) (вступил в силу 12 октября 2013 г.), который внес значительные изменения в Указ Президента РБ от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее - Указ № 538).

Исключение одного из способов управления общим имуществом

Согласно п.1 ст.170 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК) управление общим имуществом осуществляется одним из следующих способов:

• непосредственно участниками совместного домовладения;

• организацией, управляющей общим имуществом;

• уполномоченным лицом;

• организацией застройщиков или товариществом собственников, в т.ч. с привлечением организации, управляющей общим имуществом.

Обратите внимание! После вступления в силу Указа такой способ управления, как управление организацией, управляющей общим имуществом, упраздняется, вне зависимости от того, что он указан в ЖК.

Жилищный кодекс по своей сути является законом, а согласно ст.10 Закона РБ от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» в случае расхождения декрета или указа с законом закон имеет верховенство лишь тогда, когда полномочия на издание декрета или указа были предоставлены законом. Следовательно, нормы Указа, которые расходятся с нормами ЖК, действуют, в отличие от норм ЖК. Кроме этого, исходя из п.2 Указа будет подготовлен проект закона, который приведет нормы ЖК в соответствие с нормами Указа.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2019 г. взамен Закона № 361-З действует Закон РБ от 17.07.2018 № 130-З «О нормативных правовых актах». В случае расхождения декрета или указа Президента Республики Беларусь с законом закон имеет верховенство лишь тогда, когда полномочия на издание декрета или указа Президента Республики Беларусь были предоставлены законом. Такие полномочия должны быть оформлены в заключительных положениях закона (п.2 ст.23 Закона № 130-З).

Таким образом, организации, управляющие общим имуществом, не имеют права управлять жилыми домами, однако при наличии такой возможности и в случае, если в уставе организации предусмотрено предоставление каких-либо жилищно-коммунальных услуг или выполнение каких-либо работ, эти организации в соответствии с частью второй подп.1.1 п.1 Указа № 538 могут выполнять подрядные работы (в порядке и на условиях, предусмотренных главой 37 Гражданского кодекса РБ) и в этом случае эти организации можно считать организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющими жилищно-коммунальные услуги.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 июля 2016 г. п.1 Указа № 538 изложен в новой редакции Указом Президента РБ от 31.12.2015 № 536. Комментарий см. здесь.

Если в настоящее время в совместном домовладении недвижимым имуществом управляет организация, управляющая общим имуществом, то до 12 января 2014 г. участники совместного домовладения должны избрать один из следующих способов управления:

• непосредственно участниками совместного домовладения (если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 5 объектов недвижимого имущества);

• товариществом собственников или организацией застройщиков;

• уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством (ст.175 ЖК).

Порядок проведения общего собрания по выбору способа управления установлен ст.177 «Порядок проведения общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом» и ст.178 «Общее собрание участников совместного домовладения, проводимое в форме письменного опроса» ЖК.

Надо учитывать, что если в уставе товарищества собственников или организации застройщиков определены функции организации, управляющей общим имуществом, то в устав необходимо вносить соответствующие изменения - исключать нормы, касающиеся организации, управляющей общим имуществом. Внесение изменений и (или) дополнений в устав согласно ст.188 и 215 ЖК является исключительной компетенцией общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков и товарищества собственников.

В случае если участники совместного домовладения, недвижимым имуществом которых управляет организация, управляющая общим имуществом, до 12 января 2014 г. не изберут один из трех способов управления, названных выше, то местный исполнительный комитет обязан назначить государственную организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги, в качестве управляющей совместным домовладением.

Обязательное назначение государственной жилищно-эксплуатационной организации в качестве уполномоченного лица

Подпунктом 1.2 п.1 Указа № 538 предусмотрено обязательное назначение государственной жилищно-эксплуатационной организации в качестве уполномоченного лица в случае, если до момента ввода жилого дома в эксплуатацию дольщики не создадут товарищество собственников. Предполагается, что данная мера позволит обеспечить надлежащую эксплуатацию и функционирование инженерных систем жилого дома с момента его ввода в эксплуатацию, а также предоставление гражданам качественных жилищно-коммунальных услуг по государственным тарифам.

Обязательное заключение товариществом собственников и организацией застройщиков с участниками совместного домовладения договоров на оказание услуг

Товарищества собственников и организации застройщиков обязаны заключать с участниками совместного домовладения договоры на оказание услуг по техническому обслуживанию жилого дома, вывозу, обезвреживанию и переработке твердых коммунальных отходов и пользованию лифтом, текущему и капитальному ремонту жилого дома по типовым формам, утвержденным Советом Министров РБ, а также применять при осуществлении расчетов за основные жилищно-коммунальные услуги тарифы, установленные в соответствии с законодательством (подп.1.3 п.1 Указа № 538).

В настоящее время типовые формы указанных договоров утверждены постановлением Совета Министров РБ от 27.01.2009 № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг». Тарифы на основные жилищно-коммунальные услуги (техническое обслуживание жилого дома, капитальный ремонт, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализация), централизованное газоснабжение, электроснабжение, централизованное теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов) установлены постановлением Совета Министров РБ от 04.02.2011 № 138.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2014 г. вместо постановления № 138 действует постановление Совета Министров РБ от 30.12.2013 № 1166 «Об установлении для населения цен на газ, тарифов на электрическую и тепловую энергию, утверждении затрат на единицу оказываемых населению коммунальных услуг газо- и энергоснабжающими организациями Министерства энергетики и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь».

Заключение договора на предоставление дополнительных жилищно-коммунальных услуг

Товарищества собственников и организации застройщиков обязаны при предоставлении дополнительных жилищно-коммунальных услуг заключать отдельный договор на оказание этой услуги (подп.1.3 п.1 Указа № 538). Напомним, что согласно Закону РБ от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» дополнительные жилищно-коммунальные услуги - это услуги, которые могут оказываться дополнительно к основным жилищно-коммунальным услугам по договору между исполнителем и потребителем.

Обратите внимание! Поскольку понуждение к заключению договора на оказание дополнительной жилищно-коммунальной услуги законодательством не предусмотрено, это значит, что если потребитель отказывается от заключения договора на предоставление дополнительной жилищно-коммунальной услуги, то эта услуга не предоставляется и плата за нее не начисляется (даже если потребитель опосредованно пользуется этой услугой, но не заключил договор о ее предоставлении).

Возможность размещать денежные средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, во вклады (депозиты) в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях

Одной из самых ожидаемых и необходимых в современных экономических условиях норм Указа является норма о возможности размещать денежные средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, во вклады (депозиты) в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях. Это должно происходить по решению общего собрания (собрания уполномоченных) товариществ собственников и организации застройщиков. Порядок проведения общих собраний для организации застройщиков установлен ст.187 ЖК, для товариществ собственников - ст.215 ЖК.

Обратите внимание! Указом не определено, что решение о размещении средств на капитальный ремонт должно быть принято единогласно или квалифицированным большинством голосующих, поэтому само общее собрание (собрание уполномоченных) может устанавливать, каким количеством голосов должно быть принято решение о размещении средств на капитальный ремонт во вкладе (депозите).

Представляется логичным, что такое решение может приниматься простым большинством голосов.

Дополнение обязанностей председателей организаций застройщиков и правлений товариществ собственников

Указ дополнил обязанности председателей организаций застройщиков и правлений товариществ собственников по сравнению со ст.191 и 216 ЖК. Так, с 12 октября 2013 г. председатель организации застройщиков и председатель правления товарищества собственников обязаны ежегодно до 31 марта года, следующего за отчетным, информировать членов товарищества собственников (организации застройщиков) о финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников (организации застройщиков).

Обратите внимание! Указом не предусмотрено, каким образом эта информация должна быть представлена, поэтому каждое товарищество собственников и организация застройщиков может самостоятельно решать, будет доноситься эта информация на общем собрании (отчетные собрания должны проводиться ежегодно) или лично каждому члену товарищества собственников или организации застройщиков (например, путем раздачи информационных листов).

Кроме того, в настоящее время председатели организаций застройщиков или правлений товариществ собственников обязаны представлять информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности, выполняемых работах (оказываемых услугах) по эксплуатации общего имущества местному исполнительному комитету по его требованию. Обращаем внимание, что это требование может быть выражено как письменно, так и устно (Указом не установлен вид требования). Эта норма перекликается с нормой о контроле местным исполнительным комитетом деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков, которая установлена в ст.9 ЖК, однако контроль деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков должен осуществляться в соответствии с Указом Президента РБ от 16.10.2009 № 510 «О совершенствовании контрольной (надзорной) деятельности в Республике Беларусь» (включение в план проверок, доведение этого плана и т.п.), а запрос информации не регламентирован никаким другим нормативным правовым актом, кроме Указа.

30.10.2013

Дания Рузыева, юрист, с 2005 по 2012 год - главный инженер управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь