Материал помещен в архив

КОНСЕРВАЦИЯ СТРОЯЩИХСЯ ОБЪЕКТОВ: ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОТРАЖЕНИЕ И БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Понятие консервации

В разделе 3 ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов. Правила проведения», утвержденного и введенного в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2009 № 447, даны следующие определения:

• консервация объекта незавершенного строительства - приостановление строительства объекта на срок более 3 месяцев с разработкой и выполнением на основании соответствующего решения мероприятий по обеспечению его безопасности и сохранности на период до возобновления работ (или ликвидации объекта) и последующим расторжением договора подряда;

• расконсервация объекта незавершенного строительства - возобновление по вновь заключенному договору подряда строительства законсервированного объекта согласно проектно-сметной документации, разработанной с учетом его технического состояния.

Согласно пп.1 и 3 ст.62 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З):

• приостановление строительства - временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда;

• консервация объекта незавершенного строительства - приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.

Приостановление строительства

Приостановление строительства согласно п.2 ст.62 Закона № 300-З может осуществляться по решению:

• органов государственного строительного надзора, иных государственных органов - в случаях, установленных законодательством;

• подрядчика - в случае невозможности дальнейшего выполнения строительных работ в течение более 1 месяца по причинам временного отсутствия строительных материалов и (или) оборудования, поставляемых заказчиком, либо неоплаты заказчиком выполненных работ в сроки, определенные договором строительного подряда;

• заказчика, застройщика - в случае намерения законсервировать объект строительства или прекратить дальнейшее строительство, а также выявления в работе подрядчика недостатков, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства.

Строительство может приостанавливаться иными лицами по основаниям, предусмотренным законодательством и (или) договором.

В ходе строительства объекта допускается принимать решение о приостановлении строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве, а при необходимости - о консервации объектов (п.4.31 раздела 4 ТКП 45-1.03-122-2015 (33020) «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.11.2015 № 279.

При этом комиссия в составе заказчика, подрядчика и уполномоченного представителя проектной организации, осуществляющей авторский надзор за строительством, обязана оформить акт установления даты приостановления строительства по форме Г.1 (далее - Акт) (приложение Г к ТКП 45-1.03-122-2015).

Следует учитывать, что с даты приостановления строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами, приостанавливается течение нормативного срока строительства, определенного проектной документацией и условиями договора строительного подряда.

К Акту прилагаются:

• копия решения уполномоченного государственного органа или иного инвестора, застройщика, заказчика, подрядчика согласно законодательству подрядчика (организации);

• копии документов, подтверждающих приостановление строительства по основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда (форма Акта).

Полагаем, что указанными документами могут быть копия договора строительного подряда и акт сверки расчетов между сторонами договора строительного подряда (на дату принятия решения о приостановке строительства).

Право приостановки строительных работ предусмотрено Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (далее - Правила № 1450):

• подрядчик имеет право приостанавливать выполнение строительных работ в случае неисполнения заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (п.28);

• подрядчик имеет право приостановить выполнение строительных работ и в случае выявления дополнительных работ, не предусмотренных в проектной документации и влекущих увеличение стоимости строительства. В такой ситуации подрядчик обязан своевременно сообщить об этом заказчику и при неполучении от последнего ответа в течение 10 календарных дней приостановить выполнение строительных работ. Убытки, вызванные простоем, возлагаются на заказчика, за исключением случая, если заказчик докажет отсутствие необходимости проведения дополнительных работ (п.46);

• заказчик (либо уполномоченное им лицо) вправе приостановить выполнение подрядчиком строительных работ в случае непринятия подрядчиком мер по устранению замечаний по качеству выполнения строительных работ. Факт выполнения строительных работ ненадлежащего качества заказчиком (уполномоченным лицом) подтверждается актом, переданным подрядчику, составленным в произвольной форме, в котором указывается перечень строительных работ ненадлежащего качества и сроки их устранения. Такой акт составляется в течение 2 дней с момента выявления некачественно выполненных работ. Замечания по качеству выполнения строительных работ, отраженные в акте, устраняются за счет подрядчика (п.47).

Порядок проведения консервации

Консервация объекта незавершенного строительства включает в себя:

• прекращение выполнения строительных работ, предусмотренных проектной документацией;

• осуществление необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объекта строительства;

• завершение заказчиком, застройщиком расчетов с подрядчиком за выполненные строительные работы и расторжение договора строительного подряда;

• проведение заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) периодических осмотров законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности (п.4 ст.62 Закона № 300-З).

Решение о консервации объекта незавершенного строительства принимается при наличии следующих обстоятельств:

• выявление в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям технических нормативных правовых актов;

• выявление дефектов в проектной документации, требующих ее существенного изменения;

• отсутствие у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможность обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки;

• по иным основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда (п.5 ст.62 Закона № 300-З).

В соответствии с п.4.3 ТКП 45-1.03-165-2009 консервация объектов производится при приостановлении строительства на срок более 3 месяцев по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в работе.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. п.4.3 ТКП 45-1.03-165-2009 исключен приказом Минстройархитектуры от 13.10.2016 № 230.

Решение о консервации на основании п.5 ст.62 Закона № 300-З принимается в течение месяца по завершении трехмесячного срока приостановки строительства:

• Советом Министров Республики Беларусь или уполномоченным им органом - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского бюджета;

• местными исполнительными и распорядительными органами - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов;

• иными заказчиками, застройщиками - по другим объектам незавершенного строительства.

В решении уполномоченного государственного органа или иного заказчика, застройщика о консервации объекта незавершенного строительства определяются (п.6 ст.62 Закона № 300-З):

• дата приостановления работ;

• источники финансирования строительства и работ по его приостановлению;

• сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации;

• меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием ответственного лица;

• меры по устранению причин, повлекших приостановление строительства.

Документальное оформление консервации

В течение 14 календарных дней после принятия решения о консервации объекта согласно п.7 ст.62 Закона № 300-З заказчик, застройщик или подрядчик составляют:

• акт о консервации объекта незавершенного строительства с указанием в нем сметной стоимости объемов выполненных строительных работ до момента консервации, к которому прилагаются ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование;

• перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Форма акта о консервации строящегося (реконструируемого) объекта, ведомость несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, передаваемых на строительство других объектов, ведомость несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, подлежащих консервации, а также Перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения безопасности и сохранности законсервированного объекта или его конструктивных элементов, приведены в приложении А (обязательные) к ТКП 45-1.03-165-2009 (приложения А.1, А.2, А.3 соответственно).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. форма акта о консервации строящегося (реконструируемого) объекта (приложение А к ТКП 45-1.03-165-2009) отменена приказом № 230. Акт о консервации может быть составлен в произвольной форме, в т. ч. организации вправе продолжать использовать указанный акт по форме приложения А. Подробней см. здесь.

На основании перечня работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов, разработчиком проектной документации составляются смета с учетом мероприятий по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства и техническая документация по его консервации. Строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой, выполняются подрядчиком по дополнительному соглашению к договору строительного подряда, в котором предусматриваются сроки выполнения работ и сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов (п.8 ст.62 Закона № 300-З).

Подрядчик после завершения работ по консервации обязан сдать заказчику законсервированный объект незавершенного строительства в согласованные сроки и возместить понесенные по его вине убытки, а заказчик - принять этот объект (п.9 ст.62 Закона № 300-З).

Требования в части возмещения убытков предусмотрены, в частности, ст.707 Гражданского кодекса Республики Беларусь, согласно которой если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, то заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

По окончании мероприятий по консервации заказчик возмещает в установленном законодательством порядке расходы, вызванные необходимостью прекращения строительства объекта (выполнения строительных работ) и консервации объекта, и договор расторгается в установленном порядке (часть вторая п.49 Правил № 1450).

Также следует учитывать, что нормативный срок продолжительности строительства объекта продлевается на период, оформленный в установленном порядке консервации объекта незавершенного строительства (часть третья п.49 Правил № 1450).

Основные технические решения по консервации и меры по обеспечению безопасности и сохранности законсервированных объектов определены разделами 5-7 ТКП 45-1.03-165-2009 соответственно.

Срок нахождения объекта на консервации

В соответствии с п.10 ст.62 Закона № 300-З в состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более 3 лет. После устранения причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства, принимается решение о возобновлении его строительства. Строительство продолжается в порядке, установленном Законом № 300-З и иными актами законодательства. Подрядчику по акту передаются объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.

При невозможности устранения причин консервации объекта незавершенного строительства он реализуется как объект незавершенного строительства в порядке, установленном законодательством. В случае если сохранение законсервированного объекта незавершенного строительства противоречит общественной пользе или представляет угрозу национальной безопасности, общественному порядку, нравственности, здоровью населения, правам, свободам и защищаемым законом интересам других лиц, на основании решения суда могут быть произведены принудительное отчуждение этого объекта с компенсированием стоимости отчужденного имущества (при этом вычитаются затраты на отчуждение и охрану указанного имущества) или снос этого объекта за счет средств собственника (владельца) (п.11 ст.62 Закона № 300-З).

Отражение работ по консервации и содержанию законсервированного объекта в бухгалтерском учете

Затраты, увеличивающие стоимость объекта строительства, подразделяются на затраты, предусматриваемые и не предусматриваемые сводным сметным расчетом стоимости строительства. К затратам, не предусматриваемым сводным сметным расчетом, относятся затраты, не включаемые в сводный сметный расчет, в частности затраты на консервацию (расконсервацию) незавершенного строительства (части первая и вторая п.5 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10).

Справочно В п.2 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102), приведены следующие определения: • затраты - стоимость ресурсов, приобретенных и (или) потребленных организацией в процессе осуществления деятельности, которые признаются активами организации, если от них организация предполагает получение экономических выгод в будущих периодах, или расходами отчетного периода, если от них организация не предполагает получение экономических выгод в будущих периодах (абзац 2 части первой); • текущая деятельность - основная приносящая доход деятельность организации и прочая деятельность, не относящаяся к финансовой и инвестиционной деятельности (абзац 6 части первой); • инвестиционная деятельность - деятельность организации по приобретению и созданию, реализации и прочему выбытию основных средств, нематериальных активов, доходных вложений в материальные активы, вложений в долгосрочные активы, оборудования к установке, строительных материалов у заказчика, застройщика, осуществлению (представлению) и реализации (погашению) финансовых вложений, если указанная деятельность не относится к текущей деятельности согласно учетной политике организации (абзац 3 части первой).

Расходы по текущей деятельности включают в себя затраты, формирующие себестоимость реализованной продукции (товаров, работ, услуг), управленческие расходы, расходы на реализацию, прочие расходы по текущей деятельности (п.8 Инструкции № 102).

Справочно Перечень прочих доходов и расходов по текущей деятельности установлен п.13 Инструкции № 102.

Таким образом, содержание законсервированного объекта (работы по уборке территории, подача в минимальных объемах электроэнергии, теплоэнергии, воды и др.) относится к текущей деятельности и, следовательно, к расходам организации как другие расходы по текущей деятельности.

В случае если законсервированный объект - объект инвестиционной деятельности, то в соответствии с абзацем 14 п.14 Инструкции № 102 расходы по содержанию законсервированного объекта относятся к прочим расходам по инвестиционной деятельности.

Расходы по текущей деятельности, кроме расходов, отражаемых на субсчетах 90-4 «Себестоимость реализованной продукции, товаров, работ, услуг», 90-5 «Управленческие расходы», 90-6 «Расходы на реализацию», учитываются на субсчете 90-10 «Прочие расходы по текущей деятельности» (часть девятнадцатая п.70 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50, далее - Инструкция № 50).

Прочие расходы организации, предназначенные для обобщения информации о расходах по инвестиционной деятельности, отражаются на субсчете 91-4 «Прочие расходы» (часть девятая п.71 Инструкции № 50).

В соответствии с частями третьей и четвертой п.13 Инструкции № 50 вложения в объекты, которые впоследствии будут приняты к учету как объекты:

• основных средств, отражаются на субсчете 08-1 «Приобретение и создание основных средств»;

• инвестиционной недвижимости, - на субсчете 08-2 «Приобретение и создание инвестиционной недвижимости».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 февраля 2019 г. в форму ЭСЧФ внесены изменения постановлением МНС от 03.01.2019 № 3. Изменения не повлияли на суть материала.

Отражение работ по содержанию законсервированного объекта в налоговом учете

Расходы по содержанию основных средств (объектов), находящихся на консервации, осуществленной в соответствии с законодательством, включаются в состав внереализационных расходов (подп.3.8 п.3 ст.175 Налогового кодекса Республики Беларусь).

25.01.2019

Валерий Шафранский, экономист