Материал помещен в архив

КТО ПОЛУЧАЕТ РАЗРЕШИТЕЛЬНУЮ И РАЗРАБАТЫВАЕТ ПРОЕКТНО-СМЕТНУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ В АРЕНДУЕМОМ ПОМЕЩЕНИИ

Ситуация В арендуемом помещении необходимо произвести ремонтно-строительные работы (заменить покрытие пола, входную группу, установить перегородки и пр.). К чему относятся планируемые работы - капитальный (текущий) ремонт, модернизация или реконструкция, - пока не ясно. При этом возникли вопросы: 1) если для осуществления неотделимых улучшений требуются получение разрешительной документации и разработка проектно-сметной документации, какая из сторон (арендатор или арендодатель) должна получать всю необходимую документацию и заключать договор с подрядчиком; 2) если получать всю необходимую документацию и заключать договор с подрядчиком должен арендодатель, может ли арендатор оплачивать подрядчику выполненные работы? Если да, то в каком порядке и каким образом (какими документами) это должно быть оформлено? Как в таком случае арендатору отражать (на основании каких документов) свои затраты на неотделимые улучшения?

1. Заказчиком ремонтно-строительных работ арендуемого объекта недвижимости, получающим разрешительную документацию, заключающим договор подряда на выполнение проектно-изыскательских и строительных работ, является сторона договора аренды (арендодатель, арендатор), фактически финансирующая производство ремонтно-строительных работ, что должно быть предусмотрено в договоре аренды.

Заказчиком реконструкции (модернизации), реставрации арендуемого объекта недвижимости, финансирующим строительство, получающим разрешительную документацию, заключающим договор подряда на выполнение проектно-изыскательских и строительных работ, является субъект хозяйствования, владеющий объектом реконструкции (модернизации), реставрации на праве собственности (праве хозяйственного ведения, оперативного управления) (в рассматриваемом случае - арендодатель).

2. Если арендодатель является заказчиком реконструкции, реставрации, капитального (текущего) ремонта арендуемого объекта, то арендатор не может оплачивать подрядной организации выполненные работы.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

Гражданским кодексом Республики Беларусь, иными законами и актами Президента Республики Беларусь могут быть установлены случаи, когда в отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нем в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (части первая, вторая п.1, п.2 ст.587 вышеназванного Кодекса).

Заказчик в строительной деятельности - юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора (абзац 12 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

Порядок подготовки и выдачи заказчику, застройщику разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию объектов строительства установлен Положением, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223.

С учетом вышеизложенных норм законодательства заказчиком капитального ремонта арендуемого объекта недвижимости, заключающим договор подряда на выполнение проектно-изыскательских и строительных работ, является сторона договора аренды (арендодатель, арендатор), фактически финансирующая производство ремонтно-строительных работ, что должно быть предусмотрено в договоре аренды.

Обратите внимание! Указанное Положение № 223 не распространяется на работы по технической модернизации и капитальному ремонту, поскольку согласно Декрету Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» на такие работы не требуется получения разрешительной документации.

Заказчиком текущего ремонта арендуемого объекта недвижимости, заключающим договор подряда на выполнение ремонтно-строительных работ, является сторона договора аренды (арендодатель, арендатор), фактически финансирующая производство ремонтно-строительных работ, что также должно быть предусмотрено в договоре аренды.

Заказчиком реконструкции (модернизации), реставрации арендуемого объекта недвижимости, финансирующим строительство, получающим разрешительную документацию, заключающим договоры подряда на выполнение проектно-изыскательских и строительных работ, является субъект хозяйствования, владеющий объектом реконструкции (модернизации), реставрации на праве собственности (праве хозяйственного ведения, оперативного управления) (в рассматриваемом случае - арендодатель).

Справочно Заказчик обязан обеспечивать непрерывное финансирование строительства, принимать и своевременно оплачивать в установленном порядке выполненные строительные работы (абзац 13 п.24 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450).

С учетом вышеизложенного, если арендодатель является заказчиком реконструкции, реставрации, капитального (текущего) ремонта арендуемого объекта, то арендатор не может оплачивать подрядной организации выполненные работы.

22.04.2019

Виктор Василенко, инженер-строитель