Материал помещен в архив

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

Определение термина «недвижимое имущество»

Термин «недвижимое имущество», как он трактуется в части первой п.1 ст.130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), охватывает: земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места.

Помимо «недвижимости» существует понятие «имущество, приравненное к недвижимости», которое включает: предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и «река-море», космические объекты (часть вторая п.1 ст.130 ГК). Оно не может рассматриваться как недвижимость в силу своей субстанции, но для целей правового регулирования на него распространяется правовой режим недвижимости.

Объектом договора купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) является:

• земельный участок;

• капитальное строение (здание, сооружение);

• квартира;

• другое недвижимое имущество (п.1 ст.520 ГК).

Указанные объекты имеют следующие особенности.

Купля-продажа земельных участков

Существуют следующие виды вещных прав на земельные участки согласно Кодексу Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ):

1) право государственной и частной собственности, а также право собственности иностранных государств, международных организаций (часть первая ст.12);

2) пожизненное наследуемое владение (ст.14);

3) постоянное пользование (ст.15);

4) временное пользование (ст.16);

5) аренда (ст.17).

Земельные участки предоставляются:

1) гражданам на праве временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности или аренды;

2) индивидуальным предпринимателям - на праве аренды;

3) юридическим лицам Республики Беларусь - на праве постоянного или временного пользования, частной собственности или аренды;

4) юридическим лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь, - на праве аренды (часть первая подп.1.1 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», далее - Указ № 667).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. Указ № 667 утратил силу Указом от 30.12.2022 № 466. С 29 января 2023 г. действует постановление Совмина от 13.01.2023 № 32 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 195-З "Об изменении кодексов"».

Купля-продажа земельных участков, равно как и другие формы отчуждения (мена, дарение, рента), а также аренда и ипотека, допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, причем при условии сохранения целевого назначения земельных участков. С другой стороны, купля-продажа и иные формы отчуждения в отношении земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков), недействительны (часть первая ст.47 и часть первая ст.48 КоЗ).

Свобода договора сторон при совершении сделок купли-продажи земельных участков серьезно ограничена (ст.51 КоЗ):

Кроме того, запрещается отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности, предоставленных:

• для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения), за исключением отчуждения земельных участков: а) соответствующему исполнительному комитету, или б) вместе с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями (часть шестая ст.51 КоЗ);

• для коллективного садоводства (в том числе образованных в результате их раздела, слияния) в пригородных зонах г. Минска и областных центров - до истечения 5 лет со дня государственной регистрации возникновения прав на такие земельные участки, за исключением отчуждения исполнительным комитетам (часть девятая ст.51 КоЗ).

Земельный участок и строение функционально тесно связаны, рассматриваются аналогично главной вещи и ее принадлежности (ст.135 ГК). Причем, со времен римского права главной вещью считается именно земельный участок, что нашло закрепление в законодательстве многих стран. В Беларуси современные реалии таковы, что стоимость строения, как правило, значительно превышает стоимость земельного участка, поэтому «главное» именно оно. При переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обременения) прав на земельные участки в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель (п.1 ст.267 ГК). Аналогичная норма содержится и в части четвертой ст.51 КоЗ.

Другими словами, отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений осуществляется одновременно, за исключением отчуждения строений на снос.

Статья 55 КоЗ регламентирует случаи, когда объектом продажи и прочего перехода прав («главной вещью») является уже не земельный участок, а расположенное на нем строение. При переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены. При этом соответствующее решение исполкома не требуется, а государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется на основании документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение.

При продаже на территории Республики Беларусь в установленном порядке недвижимого имущества (капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений), незавершенных незаконсервированных капитальных строений, находящихся в государственной собственности, в том числе путем проведения аукциона, одновременно осуществляется продажа в частную собственность земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, или продажа права заключения договора аренды такого земельного участка, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь (часть первая п.3 Указа № 667).

Если продажа такого имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в постоянном или временном пользовании, осуществляется без проведения аукциона, земельный участок, как правило, изымается и предоставляется покупателю этого имущества в аренду без проведения аукциона.

Также за земельным участком следуют деревья и иные объекты растительного мира, находящиеся на нем. Как и в случае строений, законодатель исходит из принципа нераздельности земли и того, что на ней находится. В частности, исходя из ст.6, 7 Закона Республики Беларусь от 14.06.2003 № 205-З «О растительном мире» при передаче земельных участков, в границах которых расположены объекты растительного мира, в собственность граждан, негосударственных юридических лиц государственные органы должны принять решение о судьбе этих объектов растительного мира. Самостоятельными объектами сделок объекты растительного мира быть не могут.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 августа 2022 г. следует руководствоваться ст.6 и 7 Закона № 205-З с изменениями, внесенными Законом от 04.01.2022 № 145-З.

Купля-продажа капитальных строений (зданий, сооружений)

Капитальное строение (здание, сооружение) - это любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац 10 ст.1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», далее - Закон).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. капитальное строение (здание, сооружение) - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абз.10 ст.1 Закона с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З).

То есть для капитальных строений важно наличие как физических (прочная связь с землей), так и юридических характеристик (описание в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним).

Обратите внимание! Самовольно возведенные строения не могут являться объектами купли-продажи и иных сделок (п.2 ст.223 ГК).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 сентября 2022 г. следует руководствоваться п.2 ст.223 ГК в ред. Закона от 18.07.2022 № 195-З. Норма не изменилась.

Равным образом, до регистрации создания таких объектов недвижимости, как незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения (в том числе жилые), машино-места, предприятия как имущественные комплексы, они не могут входить в предмет договора купли-продажи недвижимости. Данные объекты (то есть самовольно возведенные) вообще не перечислены в п.1 ст.520 ГК. Однако там упомянуты «другие объекты недвижимости», поэтому возможность их продажи не должна вызывать сомнения.

Купля-продажа квартир

Определение термина «квартира» дано в п.26 ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Комментарий см. здесь.

Купля-продажа квартир и прочих жилых помещений осуществляется с учетом ряда дополнительных требований к таким сделкам, установленных жилищным законодательством:

1) отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства. Государственная регистрация и удостоверение сделок по отчуждению жилых помещений, в которых проживают такие граждане, допускаются при наличии письменного согласия органа опеки и попечительства на их отчуждение (части первая и третья п.2 ст.75 ЖК);

2) члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу (ст.1054 ГК) или на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст.572 ГК), и давшие согласие на продажу жилого помещения, не указанные в договоре купли-продажи как граждане, за которыми сохраняется право владения и пользования жилым помещением, при переходе права собственности подлежат выселению по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения (п.4 ст.75 ЖК);

3) при обращении взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, и после регистрации в установленном порядке прекращения права собственности на него граждане, утратившие право собственности на это жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ними, за исключением граждан, не подлежащих выселению в соответствии с законодательными актами, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (п.5 ст.75 ЖК);

4) отчуждение, аренда, наем, залог, предоставление в безвозмездное пользование жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, признанным недееспособными или ограниченным в дееспособности судом, а также несовершеннолетним гражданам (за исключением эмансипированных или вступивших в брак до достижения совершеннолетнего возраста), при устройстве их на государственное обеспечение в детские интернатные учреждения, государственные учреждения профессионально-технического, среднего специального или высшего образования, детские дома семейного типа, в опекунские, приемные семьи осуществляются только после получения письменного согласия органа опеки и попечительства (часть первая п.1 ст.76 ЖК).

К особенности продажи жилых помещений относится то, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст.529 ГК).

Обратите внимание! Также нужно учитывать, что купля-продажа квартиры возможна только на стадии вторичного (производного) права собственности; первичное возникает на основании членства в жилищно-строительном кооперативе, договора создания объекта долевого строительства и иных договоров, но не купли-продажи. Это касается и случаев возмездной приватизации жилья, причем договоры купли-продажи приватизируемых жилых помещений подлежат нотариальному удостоверению (п.4 ст.136 ЖК).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Независимо от вида объекта недвижимость относится к индивидуально-определенным вещам (п.1 ст.138 ГК). Отсюда ст.525 ГК требует указания в договоре данных, позволяющих идентифицировать недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

Если объект недвижимости как таковой не создан и не зарегистрирован, вместо договора купли-продажи может заключаться предварительный договор (ст.399 ГК). В разъяснении Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 29.11.2006 № 03-29/2296 «О государственной регистрации предварительного договора» отмечается, что в соответствии с п.3 ст.9 Закона государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. Кроме того, в силу подп.3.4 п.3 ст.24 Закона при государственной регистрации предварительного договора или сделки, в соответствии с которой возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав возможно наступят в будущем, записываются условия возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав, а также идентификационные сведения о кандидате в правообладатели (примечание 1). Смысл предварительного договора - зафиксировать согласие сторон по согласованным вопросам тогда, когда остаются еще «неизвестные». В роли последних может выступать не созданный объект недвижимости. Такой объект может быть идентифицирован для целей соблюдения требований п.3 ст.399 ГК, но этого явно недостаточно для целей государственной регистрации. Поэтому более обоснованной представляется позиция регистраторов, считающих, что предварительный договор возможен только в отношении конкретных объектов недвижимости, в соответствии с которым в будущем возникнут, перейдут и прекратятся права, ограничения или обременения (примечание 2).

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Письменная форма договора купли-продажи недвижимости имеет две особенности по сравнению с другими разновидностями купли-продажи и прочими договорами:

1) это должен быть единый документ, то есть обмен письмами, телеграммами и т. п. (п.2 ст.404 ГК) в случае продажи недвижимости не достаточен.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2019 г. ст.404 ГК изложена в новой редакции Законом Республики Беларусь от 17.07.2018 № 135-З. Комментарий см. здесь;

2) несоблюдение формы договора влечет его недействительность, то есть последствия более серьезные, чем простой отказ ссылаться на свидетельские показания. Другими словами, доказывать договор с помощью иных письменных доказательств, как другие виды купли-продажи, нельзя (ст.521 ГК).

Кроме того, на продажу недвижимого имущества практически всех видов распространяются требования Закона, несоблюдение которых влечет недействительность (ничтожность) сделки. Если от регистрации уклоняется только одна из сторон, сделка может быть признана действительной в порядке, определенном ст.166 ГК.

Статья 522 ГК уточняет и дополняет эти положения, причем не только в части регистрации самой сделки, но и перехода права собственности по ней (это различные регистрационные действия). При этом если стороны исполнили сделку до момента ее регистрации, это не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Если для других видов договоров цена не является существенным условием договора (п.3 ст.394 ГК), то для продажи недвижимости действует обратное правило. Так, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п.1 ст.526 ГК). По умолчанию цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Цена может быть выражена как в виде абсолютной величины, так и за единицу ее площади или иного показателя ее размера.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Как правило, именно подписание передаточного акта считается исполнением обязательства продавца передать недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Пунктом 2 ст.527 ГК предусмотрена особенность продажи недвижимости по сравнению с другими видами купли-продажи: принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Другими словами, факт принятия недвижимости еще не свидетельствует о согласии покупателя с ее качеством.

Обратите внимание! Меры, какие может предпринять покупатель в случае нарушения условий по качеству, не отличаются от других видов купли-продажи, за исключением невозможности потребовать замены товара (ст.528 ГК).

На продажу недвижимости распространяются общие нормы о договоре купли-продажи, в частности о необходимости передать покупателю относящиеся к товару документы, в том числе техпаспорт (п.2 ст.426 ГК).

Справочно Технический паспорт - документ, составляемый по результатам технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества, содержащий описание фактического состояния объекта недвижимого имущества, сведения о составе, площади и других его характеристиках, инвентарный номер, адрес (местонахождение) и другие данные об объекте (абзац 72 п.2 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39). Другими словами, функции у него «технические», а не «юридические».   От редакции «Бизнес-Инфо» С 7 августа 2022 г. технический паспорт - итоговый технический документ, составляемый по результатам технической инвентаризации недвижимого имущества или проверки характеристик, содержащий описание фактического состояния объекта недвижимого имущества, сведения о составе, площади и других его характеристиках, инвентарный номер (при его наличии), адрес (местонахождение) и другие данные об объекте, созданном или измененном в соответствии с законодательством (подп.2.72 п.2 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утв. постановлением Госкомимущества от 24.03.2015 № 11, с учетом изменений, внесенных постановлением Госкомимущества от  11.07.2022 № 23).

Удостоверяет право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации (п.3 ст.8 Закона), форма которого утверждена постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.08.2006 № 26.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. следует руководствоваться п.3 ст.8 Закона с учетом изменений, внесенных Законом № 90-З.

Продажа предприятия

Речь идет о предприятии как имущественном комплексе, то есть объекте, а не субъекте права, используемом для осуществления предпринимательской деятельности. В состав такого предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (часть вторая ст.132 ГК). Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды, доверительного управления и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В юридической литературе предприятие как имущественный комплекс наделяется следующими характеристиками (примечание 3):

1) оно рассматривается в качестве вещи, хотя это и противоречит его физической природе;

2) это вещь индивидуально-определенная и незаменимая (то есть в случае ее гибели обязательство прекращается), а также непотребляемая;

3) это вещь недвижимая (недвижимость в силу закона, а не своей субстанции), подлежащая регистрации, хотя в отличие от других видов недвижимости регистрация предприятия как имущественного комплекса, прав на него и сделок с ним - по усмотрению сторон (они вправе рассматривать его как единый комплекс или как набор активов на свое усмотрение);

4) предприятие неделимо (ст.133 ГК), что впрочем, выглядит не всегда убедительно, особенно с учетом упоминания в ст.132 о возможности совершения сделки с частью предприятия. Хотя в некоторых случаях (например, развод супругов) предприятие действительно должно выступать как неделимое имущество;

5) предприятие - сложная вещь, то есть сделки совершаются в отношении него целиком, а не отдельных составляющих. Впрочем, еще раз упомянем возможность продажи (иной распорядительной сделки) в отношении части предприятия, а также о прерогативе собственника рассматривать свой «бизнес» как предприятие либо как простую совокупность имущественных активов;

6) предприятие - единственный объект гражданский прав, используемый исключительно в предпринимательской деятельности;

7) хотя предприятие рассматривается исключительно как объект права, у него есть отдельные признаки квази-правосубъектности, такие как фирменное наименование. Как известно, отчуждение и переход права на фирменное наименование юридического лица не допускается, кроме случаев реорганизации юридического лица или отчуждения предприятия в целом (п.1 ст.1016 ГК).

Чаще всего сделки с предприятием (в том числе продажу) рассматривают как сделки с «бизнесом», принадлежащим какому-либо лицу. Поверхностно это верное определение, однако в него надо внести несколько уточнений.

1. Состав предприятия как имущественного комплекса определяется самими сторонами с использованием организационно-функционального подхода, так как единых критериев не существует. Например, у одного собственника может быть несколько предприятий, причем они могут иметь горизонтальные или вертикальные связи в рамках технологического, логистического или сбытового процесса. В зависимости от намерения сторон их можно рассматривать и как единое, и как обособленные предприятия.

2. В имуществе предприятия имеется несколько составляющих: а) недвижимое имущество; б) движимые вещи; в) средства индивидуализации и нематериальные активы (далее - НМА); г) права требования и долги; д) государственные разрешения, такие как лицензии и т. п. Исходя из ст.530 ГК активы под литерой «в» по умолчанию переходят к покупателю (но по желанию сторон их можно исключить), под литерой «д» - нет, включая права, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Что касается литеры «г», то здесь действуют специальные правила, которые можно было бы назвать «правоприемством», если бы предприятие было правосубъектно (см. ниже).

3. Одна и та же хозяйственная цель - приобретение «бизнеса» - может быть достигнута разными правовыми средствами. То есть необязательно совершать сделку с имуществом продавца, можно приобрести участие в уставном фонде.

Один из весьма «скользких» моментов при продаже бизнеса связан с оценкой перспектив предприятия. За рубежом они имеют совершенно разные наименования, подчеркивающие разные стороны - «клиентелла», «шансы», гудвилл (дословно «добрая воля»), но смысл один: речь идет о денежной оценке перспектив предприятия. Причем речь идет не просто о достоверных бухгалтерских данных за прошлые периоды (они подпадают под понятие «качество предприятия»). Например, в Германии судебная практика допускает гарантию со стороны продавца достижения определенных финансовых показателей в будущем, пусть и с определенными ограничениями (примечание 4).

Что касается Беларуси, то гудвилл (деловая репутация) подлежит денежной оценке лишь при продаже предприятия как разница между договорной и балансовой стоимостью. То есть это нечто, что отличает стоимость имущества по отдельности от стоимости предприятия как единого целого. В таком виде это скорее оценка величины методологической погрешности (разница между балансовой и реальной рыночной стоимостью), чем некого «скрытого» НМА.

Законодательство о банкротстве исходит из юридической неделимости имущества предприятия (часть вторая ст.130 Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)»).

Для формы договора продажи предприятия действуют те же требования, что и для других видов недвижимости: а) письменная форма под страхом недействительности путем составления одного документа; б) государственная регистрация, с момента которой договор считается заключенным (ст.531 ГК).

Но есть и определенные особенности:

1) состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия;

2) до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс (книга учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения), аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы (акт инвентаризации, баланс, аудиторское заключение и др.) должны быть приложены к договору продажи предприятия. При этом действует презумпция в пользу того, что все имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю (примечание 5). То есть если для обслуживания нужд предприятия на имя продавца был открыт текущий счет в банке, кредитовое сальдо по нему также входит в состав предприятия, равно как запасы, продукция (товары) на складе и т.п.

Далеко не каждое предприятие является обособленным подразделением, то есть выделено на самостоятельный баланс. Поэтому представление бухгалтерского баланса имеет смысл только, если имущество предприятия охватывает практически все имущество организации. В противном случае более ценными будут данные управленческого учета, а не финансовой отчетности. Однако на практике разделить отдельные активы (например, НМА), а тем более права требования и долги между несколькими предприятиями, достаточно сложно.

Между тем ст.533 ГК требует соблюдения прав кредиторов при продаже предприятия.

Более того, передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами (п.3 ст.530 ГК).

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, со дня подписания которого предприятие считается переданным покупателю. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст.534 ГК).

Однако следует различать два момента:

1) вступление договора продажи предприятия в силу и переход права собственности (с момента госрегистрации - п.1 ст.535 ГК);

2) исполнение продавцом обязательств по нему, то есть передача предприятия (с момента подписания передаточного акта).

Однако в отличие от других договоров п.2 ст.535 ГК устанавливает правило, согласно которому право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

В случаях когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия (ст.461 ГК) или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

По сути, договор продажи предприятия и передаточный акт играют роль самостоятельных документов, оформляющих одну и ту же сделку.

Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками изложены в ст.536 ГК.

Если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом, то покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору. При этом в ст.537 ГК содержится важное дополнение, согласно которому правила о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законодательством интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат государственным и общественным интересам.

Примечание 1. 2 мая 2008 г. в Закон было внесено изменение, согласно которому из данного положения исключено упоминание про предварительный договор. Но общий смысл остался прежним.

Примечание 2. Шавров С.А. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Т.2. Мн, 2006. С.90.

Примечание 3. Грибанов А.В. Предприятие как имущественный комплекс (объект права) по праву России и Германии. М., 2010.

Примечание 4. Грибанов А.В. Предприятие как имущественный комплекс (объект права) по праву России и Германии. М., 2010. С.347-348.

Примечание 5. В практике автора встречался случай, когда в перечень такого имущества, подлежащего передаче, включался даже гипсовый бюст Ленина по символической учетной стоимости.

11.08.2015

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук