Материал помещен в архив

МОДЕРНИЗАЦИЯ ТОРГОВО-АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ: ЧТО ВХОДИТ В СОСТАВ РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Ситуация Закончено строительство здания (торгово-административного назначения), получены все заключения, подписан акт ввода объекта в эксплуатацию. В соответствии с заключением госэкпертизы и проектом объект сдан без чистовой внутренней отделки помещений (выполнена стяжка, оштукатурены стены, черновая разводка коммуникаций), за исключением помещений общего пользования. В дальнейшем планируется выполнение работ по внутренней отделке этих помещений (офисы, магазины, кафе), подключению и установке необходимого оборудования согласно требованиям покупателей (инвесторов) для каждого помещения отдельно. 1. К какому виду работ (реконструкция, модернизация, текущий ремонт) будет правильно отнести работы по внутренней отделке (укладка пола, окраска стен, устройство потолков, установка электротехнических изделий, дополнительная разводка инженерных сетей) для правильного отнесения затрат по бухгалтерскому учету? 2. Какие разрешающие документы необходимо оформить для заключения договора подряда и выполнения данных работ?

1. Комплекс отделочных работ целесообразно отнести к модернизации здания, без изменения функциональных назначений данных помещений, определенных в первоначально разработанной и утвержденной проектной документации.

2. При модернизации торгово-административного здания (отдельных помещений) на предоставленном земельном участке разрешительная документация включает в себя:

- решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;

- архитектурно-планировочное задание;

- технические условия;

- технические требования.

При этом данные работы могут быть отнесены и к технической модернизации, при условии, что они не затрагивают несущую способность ограждающих конструкций. В этом случае разрешительная документация не нужна.

Почему модернизация

К модернизации (зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций) относится совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах.

Модернизация является видом реконструкции, проводимой в существующих габаритах зданий, сооружений, коммуникаций.

При модернизации может осуществляться изменение планировки, без изменения назначения отдельных помещений, устройство встроенных помещений для лестничных клеток, лифтов, мусоропроводов, выполнение балконов, лоджий, замены отдельных видов несущих конструкций (стен, лестниц, перекрытий, покрытий), улучшение архитектурной выразительности здания, переустройство крыш, утепление и шумоизоляция зданий, оснащение недостающими видами инженерного оборудования или повышение его уровня, переустройство наружных сетей (кроме магистральных) (п.3.3.5 ТКП 45-1.01-4-2005 «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.07.2005 № 172 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/164070/203187)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 января 2025 г. ТКП 45-1.01-4-2005 отменен постановлением Минстройархитектуры от 21.01.2025 № 7.

К текущему ремонту объекта относится совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта (п.3.3.19 ТКП 45-1.01-4-2005).

С учетом вышеизложенного в рассматриваемой ситуации, по мнению автора, комплекс отделочных работ по устройству потолков, установке электротехнических изделий, дополнительной разводке инженерных сетей в помещениях целесообразно отнести к модернизации здания, без изменения функциональных назначений данных помещений, определенных в первоначально разработанной и утвержденной проектной документации.

Разрешительная документация на модернизацию

Договор строительного подряда на модернизацию здания заключается при наличии:

• у заказчика:

- разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию объекта, выданной местным исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке (кроме объектов, при строительстве которых в соответствии с законодательством получение разрешительной документации не требуется или договором предусматривается строительство объекта «под ключ»);

- выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, выданной не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора;

- проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта, прошедшей государственную экспертизу в случаях и порядке, установленных законодательством, и утвержденной в установленном порядке, если обязанность по обеспечению проектной документацией не возлагается договором на подрядчика;

- протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя, если проведение подрядных торгов является обязательным;

- документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством (подп.8.1 п.8 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (далее - Правила № 1450));

• у подрядчика:

- документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством;

- в штате аттестованных специалистов (подп.8.2 п.8 Правил № 1450).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 6 июня 2025 г. следует руководствоваться Правилами № 1450 в ред. постановления Совмина от 15.05.2025 № 266. Комментарии см. здесь.

При осуществлении модернизации здания (отдельных помещений) заказчик обязан иметь в наличии разрешительные документы, предусмотренные подп.4.3 п.4 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 (в редакции от 31.10.2018 № 785).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. следует руководствоваться подп.4.3 п.4 Положения № 223 в ред. постановления Совмина от 25.03.2022 № 175.

При возведении, реконструкции, реставрации на предоставленном земельном участке разрешительная документация включает в себя:

• решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;

• архитектурно-планировочное задание;

• технические условия;

• технические требования (подп.4.3 п.4 вышеуказанного Положения).

14.12.2018

Виктор Василенко, инженер-строитель