Материал помещен в архив

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Ситуация Организация приобрела объект незавершенного строительства, который поставлен на бухгалтерский учет на счет 08. При этом нет никаких документов, по которым можно определить сроки строительства, и документом передачи является техпаспорт бюро технической инвентаризации (БТИ) на незавершенное строительство. Будет ли организация являться плательщиком налога на недвижимость по данному объекту? И если да, то по какой ставке надо его платить?

Первичные учетные документы при получении объекта незавершенного строительства

В указанной ситуации прежде всего необходимо обратить внимание на то, что у организации должен быть первичный учетный документ, являющийся основанием для отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций, связанных с получением затрат по объекту незавершенного строительства.

Предыдущий владелец объекта незавершенного строительства для обеспечения правовой возможности его передачи и, как следствие, обеспечения возможности передачи имеющихся у него затрат по нему в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З) должен был зарегистрировать объект строительства в качестве незавершенного законсервированного капитального строения.

Справочно Незавершенное законсервированное капитальное строение - законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац 12 ст.1 Закона № 133-З).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. незавершенное законсервированное капитальное строение - законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абз.12 ст.1 Закона от 22.07.2002 № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З).

Правила государственной регистрации в том числе незавершенных законсервированных капитальных строений установлены Законом № 133-З (подп.1.2¹ п.1 ст.3 Закона № 133-З).

Документами, подтверждающими создание незавершенного законсервированного капитального строения, являются (ст.50 Закона № 133-З):

• разрешение на строительство, выданное уполномоченным государственным органом;

• документ, подтверждающий консервацию незавершенного капитального строения;

• технический паспорт на незавершенное законсервированное капитальное строение.

После регистрации объекта незавершенного строительства в качестве незавершенного законсервированного капитального строения у организации (предыдущего владельца, который являлся заказчиком (застройщиком) объекта строительства) будет в наличии актив, который в соответствии со ст.128 Гражданского кодекса Республики Беларусь уже будет являться объектом гражданских прав и в отношении которого согласно ст.129 названного выше Кодекса могут осуществляться гражданско-правовые сделки, в том числе купля-продажа, дарение и т. п.

При этом в отношении порядка документального оформления такой передачи необходимо обратить внимание на следующее:

1) в соответствии со ст.10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее - Закон № 57-З) каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом;

2) при передаче объекта незавершенного строительства первичным учетным документом является акт о передаче не завершенного строительством объекта формы С-22, утвержденный постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 13 (п.3 ст.10 Закона № 57-З; перечень первичных учетных документов, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.03.2011 № 360).

На основании вышеизложенного для записи хозяйственной операции по отражению в учете затрат по полученному объекту незавершенного строительства у организации-получателя должен быть не технический паспорт, который не является первичным учетным документом, а акт формы С-22.

Нормативный срок строительства

Возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, благоустройство объекта осуществляются в установленном порядке на основе утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации, если ее разработка является обязательной, и проектной документации, в том числе сметы (сметной документации) (п.6 ст.51 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

Разработка проектной документации обязательна для организации независимо от того, подрядным или хозяйственным способом будет осуществляться строительство объекта, а также от того, к какому классу сложности (первому-четвертому либо пятому) будет относиться объект строительства, и тому подобных факторов.

При разработке проектной документации в соответствии с требованиями ТКП 45-1.03-122-2015 «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.11.2015 № 279, разработчик проектной документации обязан был установить нормативную продолжительность (нормативный срок) строительства объекта.

Налог на недвижимость при приобретении объекта сверхнормативного незавершенного строительства

Объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются в том числе здания, сооружения и передаточные устройства сверхнормативного незавершенного строительства плательщиков-организаций (абзац 8 части первой п.1 ст.185 Налогового кодекса Республики Беларусь, далее - НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК на основании Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З изложен в новой редакции. Комментарии см. здесь. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Для целей исчисления и уплаты налога на недвижимость зданиями, сооружениями и передаточными устройствами сверхнормативного незавершенного строительства признаются здания, сооружения и передаточные устройства, сроки возведения (в том числе по строительному проекту на реконструкцию) которых с учетом периодов приостановления строительства, оформленных в установленном законодательством порядке, превысили нормативную продолжительность строительства, определенную утвержденной проектной документацией (абзац 3 части второй п.1 ст.185 НК).

Совместным письмом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 23.02.2011 № 05-1-09/33-АДМ/2-2-23/10076 «Об отнесении объектов незавершенного капитального строительства к объектам сверхнормативного незавершенного строительства» было разъяснено, что все показатели, установленные в проектной документации (в том числе и продолжительность строительства), обусловлены назначением объекта, его техническими характеристиками, а также экономическими возможностями инициатора инвестиционного проекта. Кроме того, нормативные правовые и технические нормативные правовые акты не предусматривают учет (указание) такой характеристики объекта незавершенного строительства, как объект сверхнормативного капитального строительства или объект, по которому превышена продолжительность строительства, установленная проектной документацией.

На основании изложенного приобретенное капитальное строение, не оконченное строительством, по которому истекли сроки строительства, установленные проектной документацией, для организации-приобретателя в целях налогообложения не является объектом сверхнормативного незавершенного строительства.

Статус объекта сверхнормативного незавершенного строительства у такого объекта возникает после истечения срока продолжительности строительства, установленного вновь разработанной проектно-сметной документацией, утвержденной организацией-приобретателем в качестве заказчика строительства.

Таким образом, необходимость исчисления и уплаты налога на недвижимость по приобретенному объекту сверхнормативного незавершенного строительства не будет возникать у организации в том случае, если:

• организация-получатель, выступая в качестве заказчика в строительной деятельности, разработает и утвердит новую проектно-сметную документацию;

• в ходе строительства организацией не будут превышены нормативные сроки строительства, установленные в такой проектной документации.

В случае превышения нормативного срока строительства у организации будет возникать необходимость исчисления и уплаты налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства.

Справочно Согласно разъяснениям специалистов налоговых органов необходимость исчисления и уплаты налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства будет отсутствовать у стороны, получившей объект незавершенного строительства, и в ситуациях, когда организация не разрабатывала новую проектную документацию, а просто переутвердила ранее разработанную проектную документацию. Поэтому рекомендуем организациям делать запрос в ИМНС по месту регистрации.

Годовая ставка налога на недвижимость для организаций, имеющих объекты сверхнормативного незавершенного строительства, за исключением организаций, имеющих объекты сверхнормативного незавершенного строительства и завершающих строительство таких объектов в сроки, определенные Советом Министров Республики Беларусь, а также организаций, реализующих планы модернизации, при условии их включения в перечень организаций, которым Советом Министров Республики Беларусь определены показатели эффективности развития согласно планам модернизации, устанавливается в размере 2 % от стоимости объектов сверхнормативного незавершенного строительства (часть вторая п.1 ст.188 НК).

При этом местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) не более чем в два с половиной раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков.

Если у организации имеется разработанная проектная документация по объекту, утвержденная в установленном законодательством порядке и прошедшая государственную экспертизу в случаях, установленных законодательством, но в которой по каким-то причинам не указана (отсутствует) нормативная продолжительность строительства, то этот объект для целей исчисления и уплаты налога на недвижимость не будет являться объектом сверхнормативного незавершенного строительства, так как в подобной ситуации (которая должна была быть исключена на практике) у организации будет отсутствовать обязанность по исчислению и уплате налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства, потому что отсутствует срок нормативной продолжительности, с которым необходимо было бы сравнивать фактический срок строительства, то есть в данной ситуации условно можно сказать, что в отношении такого объекта установлен неограниченный нормативный срок строительства.

29.09.2017

Виктор Статкевич, аудитор