Материал помещен в архив

НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ ЗАТРАТ ПО ОТДЕЛКЕ ФАСАДОВ ЖИЛОЙ ЧАСТИ ЗДАНИЯ И ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Ситуация Организация - заказчик по строительству объекта «Жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземным гаражом-стоянкой». Строительство разделено на три пусковых комплекса: 1-й пусковой: жилой дом, инженерное обеспечение объекта (сети); 2-й пусковой: встроенные помещения (офисы); 3-й пусковой: подземный гараж-стоянка, отделка фасадов всего здания, в том числе жилого дома и офисов, комплексное благоустройство в границах работ, сеть наружного освещения. В части 1-го и 2-го пускового комплекса подписаны акты приемки объекта, законченного строительством. Работы в части 3-го пускового комплекса будут завершены в 2016 году. Строительство объекта осуществлялось за счет собственных средств организации и привлеченных средств дольщиков. На момент окончания работ по отделке фасадов большая часть квартир передана дольщикам или реализована. Как в налоговом учете для целей расчета НДС и налога прибыль следует отразить затраты по отделке фасадов, приходящиеся на жилую часть здания и офисные помещения?

Определение налоговой базы по НДС

Для целей исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость организации-застройщику следует руководствоваться нормами подп.24.2 п.24 ст.98 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК на основании Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З изложен в новой редакции. Комментарии см. здесь. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Налоговая база налога на добавленную стоимость заказчиками (застройщиками) при строительстве объектов, не поступающих впоследствии в собственность (пользование) заказчика (застройщика), при ведении строительства в интересах третьих лиц (в том числе дольщиков) определяется:

1. В порядке, установленном Президентом Республики Беларусь, - как стоимость услуг заказчика (застройщика), определенная исходя из объема средств, предусмотренных на содержание заказчика (застройщика) проектно-сметной документацией на строительство объекта с учетом налога на добавленную стоимость, и рассчитанная пропорционально доле участия дольщика в строительстве объекта, и сумма прибыли заказчика (застройщика), предусмотренная договором с дольщиком (подп.24.2.1 п.24 ст.98 НК).

При этом сумма выгоды заказчика (застройщика), образовавшаяся в результате снижения фактической стоимости объекта долевого строительства по отношению к цене объекта долевого строительства (цене договора):

• включается в налоговую базу налога на добавленную стоимость как стоимость услуг заказчика (застройщика), если договором с дольщиком определено включение такой суммы в стоимость услуг заказчика (застройщика);

• увеличивает налоговую базу налога на добавленную стоимость в соответствии с подп.18.1 п.18 ст.98 НК, если договором с дольщиком не определено включение такой суммы в стоимость услуг заказчика (застройщика).

Требования подп.24.2.1 п.24 ст.98 НК применяются при строительстве жилых и связанных с ними объектов недвижимости, когда вознаграждение застройщика определяется в порядке, предусмотренном Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее - Указ № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действуют Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156.

В таком случае согласно п.2 названного Положения цена объекта долевого строительства (цена договора) определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая:

• затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определенные в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году;

• затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства;

• прибыль застройщика (определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора, в иных требуемых случаях).

2. В иных случаях - как вознаграждение, определяемое в виде разницы между суммой средств с учетом налога на добавленную стоимость, причитающейся к получению по договору с третьим лицом (в том числе с дольщиком), и суммой фактически произведенных затрат с учетом налога на добавленную стоимость по строительству объекта, приходящихся на долю третьего лица (в том числе дольщика), но не менее, чем стоимость услуг заказчика (застройщика), определенная исходя из объема средств, предусмотренных на содержание заказчика (застройщика) проектно-сметной документацией на строительство объекта с учетом налога на добавленную стоимость, и рассчитанная пропорционально доле участия третьего лица (в том числе дольщика) в строительстве объекта (подп.24.2.2 п.24 ст.98 НК).

Требования подп.24.2.2 п.24 ст.98 НК применяются при строительстве объектов, которые не являются предметом правового регулирования Указа № 263.

Следует отметить, что как в отношении строительства жилых объектов (а также связанных с ними иных объектов недвижимости), так и когда застройщик осуществляет строительство «коммерческой» недвижимости окончательный показатель вознаграждения застройщика и, как следствие, показатель налоговой базы по налогу на добавленную стоимость может быть определен только по окончании исполнения договора долевого строительства, то есть после передачи дольщикам затрат как по строительству 1-го и 2-го пусковых комплексов в 2015 году, так и после передачи затрат по строительству 3-го пускового комплекса в 2016 году.

С учетом этого застройщику в 2016 году целесообразно после передачи дольщикам всей суммы затрат по объекту долевого строительства, в том числе затрат по отделке фасадов, подписать акт сдачи-приемки услуг застройщика, в котором будет указана «откорректированная» сумма вознаграждения застройщика, то есть ее окончательный размер.

При этом необходимости представления уточненных налоговых деклараций (расчетов) по налогу на добавленную стоимость у организации-застройщика не возникает.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 февраля 2019 г. следует руководствоваться формой налоговой декларации (расчета) по налогу на добавленную стоимость согласно приложению 1 к постановлению Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 03.01.2019 № 2.

В случае возврата покупателем продавцу товаров (отказа от выполненных работ, оказанных услуг), имущественных прав или уменьшения (увеличения) стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав у продавцов на сумму оборота по реализации этих товаров (работ, услуг), имущественных прав уменьшаются (увеличиваются) обороты по реализации того отчетного периода, в котором произведен возврат товаров (отказ от выполненных работ, оказанных услуг), имущественных прав (уменьшение или увеличение стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав), а у покупателей в этом отчетном периоде производится соответствующая корректировка налоговых вычетов (часть первая п.11 ст.103 НК).

Таким образом, корректировку налоговой базы по налогу на добавленную стоимость (в указанной ситуации - уменьшение налоговой базы по НДС в части вознаграждения застройщика) следует отразить в налоговой декларации (расчете) по налогу на добавленную стоимость в 2016 году.

Налоговая база по налогу на прибыль

При исчислении и уплате налога на прибыль сумма доходов и расходов, связанных с передачей затрат по строительству объекта третьим лицам (дольщикам), равна размеру вознаграждения застройщика, отраженного в бухгалтерском учете.

При этом частью первой п.7 ст.127 НК прямо предусмотрено, что в случае возврата покупателем (заказчиком) продавцу (исполнителю) товаров (отказа от выполненных работ, оказанных услуг, имущественных прав) или уменьшения (увеличения) стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав у продавца (исполнителя) подлежит корректировке выручка и (или) соответствующие ей затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, в том отчетном периоде, в котором имел место возврат товаров (отказ от выполненных работ, оказанных услуг, имущественных прав) или произведено уменьшение (увеличение) стоимости, а у покупателя (заказчика) в этом отчетном периоде производится соответствующая корректировка затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемых при налогообложении.

Изменения в учетной оценке

В отношении затрат по отделке фасадов, которые относятся к объектам, которые были реализованы организацией в 2015 году, для целей исчисления и уплаты налога на прибыль организации-застройщику следует руководствоваться следующим.

Для целей бухгалтерского учета указанная ситуация будет изменением в учетной оценке, под которой понимается корректировка учетной оценки активов или обязательств, величины погашения стоимости активов, обусловленная появлением относящейся к этим активам или обязательствам новой информации или изменением обстоятельств, на которых основывалась их учетная оценка, и не являющаяся исправлением ошибки в бухгалтерском учете и (или) бухгалтерской отчетности (п.2 Национального стандарта бухгалтерского учета и отчетности «Учетная политика организации, изменения в учетных оценках, ошибки», утвержденного постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 10.12.2013 № 80).

Сумма изменения в учетной оценке отражается в составе:

• доходов или расходов того отчетного периода, в котором произошло это изменение, если это изменение влияет на показатели бухгалтерской отчетности за отчетный период;

• доходов или расходов в будущих периодах, если это изменение повлияет на показатели бухгалтерской отчетности за будущие периоды (часть первая п.7 названного стандарта).

Порядок определения налоговой базы по налогу на прибыль основан на данных бухгалтерского учета и соответственно будет отражаться в тех отчетных периодах, в котором в бухгалтерском учете отражено изменение учетной оценки.

При этом, как указывалось выше, согласно части первой п.7 ст.127 НК в случае возврата покупателем (заказчиком) продавцу (исполнителю) товаров (отказа от выполненных работ, оказанных услуг, имущественных прав) или уменьшения (увеличения) стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав у продавца (исполнителя) подлежит корректировке выручка и (или) соответствующие ей затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, в том отчетном периоде, в котором имел место возврат товаров (отказ от выполненных работ, оказанных услуг, имущественных прав) или произведено уменьшение (увеличение) стоимости, а у покупателя (заказчика) в этом отчетном периоде производится соответствующая корректировка затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемых при налогообложении.

Порядок корректировки НДС в данном случае будет аналогичен порядку корректировки НДС, который был указан при рассмотрении операций с дольщиками.

06.07.2016

Виктор Статкевич, аудитор

По этой теме также см.:

1. Затраты по отделке фасадов: отражение в бухгалтерском учете.

2. Передача затрат дольщикам после сдачи объектов долевого строительства.