Рубрики
Инструменты поиска
Сообщество
Избранное
Мой профиль
Войти
Новые требования по порядку переустройства, перепланировки жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме с 8 июля 2026 года.
Комментарий к постановлению Совмина от 03.04.2026 № 164
22.04.2026
8 июля 2026 г. вступит в силу комментируемое постановление № 164, которым утверждено Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки. Положение № 164 заменит ранее действовавшее Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утв. постановлением Совмина от 16.05.2013 № 384.
Положение № 164 отменяет:
• необходимость экспертизы проекта;
• технадзор;
• нотариальное согласие собственников.
При этом Положение № 164 сужает перечень того, что считается переустройством: работы с несущими конструкциями, теплоизоляция, мусороудаление и газоудаление выведены за его рамки.
Одновременно вводятся новые требования по обязательному участию газовых и энергоснабжающих организаций в осмотре, запрете на превышение проектных расчетных инженерных нагрузок и пр.
Подробнее читайте в разделах:
Изменен перечень работ, относящихся к переустройству и (или) перепланировке
В таблице сравнили нормы п.3 Положения № 384, действующие до 8 июля 2026 г., и п.3 Положения № 164, действующие с 8 июля 2026 г.
Нормы, которые исключены, выделены красной заливкой, которые добавлены (изменены), - зеленой.
| К работам по переустройству и (или) перепланировке относятся: | |
| до 8 июля 2026 г. | с 8 июля 2026 г. |
| замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции; изменения в несущих конструкциях; |
замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления; устройство гидро-, паро-, звукоизоляции; |
| изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках |
изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках |
Таким образом, работы с несущими конструкциями и теплоизоляцией больше не относятся к работам по переустройству, перепланировке.
Скорректирован перечень запретов по переустройству и (или) перепланировке
В таблице сравнили нормы п.4 Положения № 384, действующие до 8 июля 2026 г., и п.4 Положения № 164 - с 8 июля 2026 г.
| Запрещаются переустройство и (или) перепланировка: | |
| до 8 июля 2026 г. | с 8 июля 2026 г. |
| Запрещаются переустройство и (или) перепланировка: с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства о культуре, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности; приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций; влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений; |
Запрещаются переустройство и (или) перепланировка: с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства о культуре, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности; приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций; влекущие за собой нарушение режима работы инженерных систем, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений; |
| вентиляционных шахт и каналов; | вентиляционных и дымовых шахт и каналов; |
| балконов и лоджий в отапливаемые помещения; связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы; связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение; с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома; ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома; если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению |
балконов и лоджий в отапливаемые помещения; связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы; связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение; с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома; ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома; если жилой дом признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению |
Таким образом, запрещаются переустройство и (или) перепланировка, влекущие за собой нарушение режима работы любых инженерных систем.
 |
Справочно Инженерные системы - системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), газо-, электроснабжения, вентиляции, мусоропроводы, лифты и иные системы жилого дома, обеспечивающие установленные для проживания санитарные и технические требования (п.22 ст.1 ЖК). |
Соответственно, теперь любое вмешательство в любую из перечисленных выше инженерных систем, нарушающее их режим работы, является прямым нарушением установленного запрета. Например, установка дополнительной раковины на кухне без расчета пропускной способности стояка горячего водоснабжения раньше не подпадала под дымо- и газоудаление (абз.4 п.4 Положения № 384), теперь подпадает под нарушение режима работы инженерных систем (абз.4 п.4 Положения № 164).
Кроме того, в абз.5 п.4 Положения № 384 дымовые каналы формально не были перечислены, хотя подпадали под системы дымоудаления. Теперь это выделено в отдельный запрет - дымовые каналы нельзя трогать ни при каких обстоятельствах (абз.5 п.4 Положения № 164).
Уточнен перечень работ, на которые нужно получать согласование, ТУ и разрабатывать проект
В таблице сравнили нормы пп.7 и 8 Положения № 384, действующие до 8 июля 2026 г., и пп.6 и 7 Положения № 164 - с 8 июля 2026 г.
| До 8 июля 2026 г. | С 8 июля 2026 г. |
| 7. Согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа, администрации парка на территории индустриального парка, а также разработка проектной документации на переустройство и (или) перепланировку (далее - проект) требуется для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке: замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции; изменения в несущих конструкциях. |
6. Согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа, администрации парка на территории индустриального парка, а также получение технических условий и разработка проекта на переустройство и (или) перепланировку (далее - проект) требуются для замены или переноса систем газоснабжения, центрального отопления. |
| 8. Согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа, администрации парка на территории индустриального парка без разработки проекта требуется для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке: | 7. Согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа, администрации парка на территории индустриального парка без разработки проекта требуется для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке: устройство гидро-, паро-, звукоизоляции; |
| изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках |
изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках |
Таким образом, при выполнении с 8 июля 2026 г. работ:
• по замене или переносу систем газоснабжения, отопления требуется проект и ТУ (п.6 Положения № 164);
• устройству гидро-, паро-, звукоизоляции не требуется проект (абз.1, 2 п.7 Положения № 164).
Как теперь получать согласие
Положение № 164 смягчило требования по получению согласия на переустройство и (или) перепланировку.
В таблице сравнили нормы п.12 Положения № 384, действующие до 8 июля 2026 г., и п.8 Положения № 164 - с 8 июля 2026 г.
| До 8 июля 2026 г. | С 8 июля 2026 г. |
| 12. Для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин, который инициирует переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган, администрацию парка на территории индустриального парка заявление и представляет документы, перечисленные в подпункте 1.1.21 пункта 1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200. |
8. Для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин, который инициирует переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление и представляет документы, перечисленные в подпункте 1.1.21 пункта 1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200. |
| Для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, подают в местный исполнительный и распорядительный орган, администрацию парка на территории индустриального парка заявление и представляют следующие документы: | Для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, подают в местный исполнительный и распорядительный орган, администрацию парка на территории индустриального парка заявление и представляют следующие документы: |
| технический паспорт; | технический паспорт (для собственника помещения) - в случае его оформления до 1 января 2023 г.; |
| план-схему или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке помещения; | план-схему или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке помещения; |
| согласие собственника на переустройство и (или) перепланировку помещения (если помещение предоставлено по договору аренды, безвозмездного пользования); | письменное согласие собственника на переустройство и (или) перепланировку помещения (в случае, если помещение предоставлено по договору аренды, безвозмездного пользования); |
| нотариально удостоверенное письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования помещением, переустройство и (или) перепланировка которого инициируются, и участников общей долевой собственности (в случае, если помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, а также в случае временного отсутствия таких граждан и участников); | письменное согласие всех участников общей долевой собственности на помещение, переустройство и (или) перепланировка которого инициируются, или документ, подтверждающий право заявителя на проведение переустройства и (или) перепланировки без согласия таких лиц, - в случае, если помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц; |
| согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации (представляется членом организации застройщиков, не являющимся собственником помещения) | согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации (представляется членом организации застройщиков, не являющимся собственником помещения) |
Таким образом, с 8 июля 2026 г. достаточно простого письменного согласия всех собственников, заверять у нотариуса не нужно.
Изменился порядок подписания акта технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений
Акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений составляется в произвольной форме, подписывается инициатором и уполномоченным должностным лицом организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, энерго- и газоснабжающих организаций и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа (ч.3 п.9 Положения № 164).
В решении о согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки указывается необходимость разработки проекта
На основании представленных документов и актов технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение о согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки, в котором среди прочего указывается необходимость разработки проекта на работы по замене или переносу систем газоснабжения, центрального отопления (абз.4 ч.2 п.10 Положения № 164).
Кто может выполнять работы по переустройству и (или) перепланировке
Положение № 164 изменило требования к лицам, имеющим право выполнять работы по переустройству и (или) перепланировке.
В таблице сравнили нормы п.19 Положения № 384, действующие до 8 июля 2026 г., и п.14 Положения № 164 - с 8 июля 2026 г.
| До 8 июля 2026 г. | С 8 июля 2026 г. |
| 19. Работы по переустройству и (или) перепланировке, указанные в пункте 7 настоящего Положения: могут выполняться в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 метров самим инициатором; выполняются в многоквартирных жилых домах, а также блокированных и одноквартирных жилых домах высотой более 7 метров только по договорам строительного подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (далее - подрядчик) |
14. Работы по переустройству и (или) перепланировке могут выполняться самим инициатором либо с привлечением лиц, основным видом деятельности которых является строительная деятельность (далее - подрядчик) |
Таким образом, с 8 июля 2026 г. никакой привязки к высоте дома нет, но работы могут выполнять только лица, основным видом деятельности которых является строительная деятельность.
Технадзор не нужен
В Положении № 164 отсутствуют требования по проведению технического надзора. Это одно из ключевых отличий от Положения № 384, которое содержало такое требование.
| Положение № 384 | Положение № 164 |
| Технадзор требуется (инициатор его обеспечивает) (п.18) | Технадзор не требуется |
| Договор технадзора входит в перечень документов для приемки (абз.4 п.23) | Договор технадзора не предусмотрен |
| Представитель технадзора в комиссии мог входить в приемочную комиссию (ч.3 п.22) | Представитель технадзора в комиссии не упоминается |
Документальное оформление приемки выполненных работ
Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке подтверждается актом приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме по форме согласно приложению к Положению № 164.
|
|
Справочно До 8 июля 2026 г. следует использовать форму акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме (приложение 7 к постановлению Минстройархитектуры от 08.10.2025 № 108). |
Приемочная комиссия назначается не менее чем за 30 календарных дней.
Даты начала и окончания работы комиссии определяет инициатор (раньше - исполком) (чч.1, 2 п.17 Положения № 164).