Материал помещен в архив

ВОПРОС (РИК «Д»): Общая площадь здания по техническому паспорту составляет 3 370 м², из них:

• сданные в аренду площади - 1 908 м²;

• места общего пользования - 1 462 м² (в том числе неотапливаемые подвал - 482 м² и лестничные площадки - 135 м²).

Как при определении расходов по теплоснабжению, приходящихся на места общего пользования, учитываются площади подвала и лестничных площадок?

ОТВЕТ: Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на теплоснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования (часть вторая п.4 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433)).

При этом следует обратить внимание, что расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь (п.5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150).

Исходя из требований названного Указа, а также норм ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор должен возмещать фактически понесенные затраты арендодателя.

Таким образом, при расчете затрат на теплоснабжение мест общего пользования арендатор возмещает фактические затраты арендодателя на теплоснабжение, в связи с этим в отношении неотапливаемых помещений, в том числе мест общего пользования, арендатор затраты на теплоснабжение не возмещает, так как у арендодателя затраты отсутствуют.

Справочно В отношении основных площадей, сданных в аренду, данный факт закреплен п.4 Положения № 433 - определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по теплоснабжению осуществляется пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества, а в случае различной высоты недвижимого имущества - пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в абзац 3 части первой п.4 Положения № 433 внесено дополнение постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88. Определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) осуществляется по теплоснабжению пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон, а в случае различной высоты недвижимого имущества - пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества без учета мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.

На практике, подвал, как правило, относится к категории неотапливаемых помещений, если трубы сетей теплоснабжения, которые расположены в подвальных помещениях, изолированы и теплоотдача от них не предусмотрена для обогрева указанных помещений.

Лестничные площадки, наоборот, относятся к категории отапливаемых помещений и, соответственно, их площади должны учитываться при распределении затрат на теплоснабжение мест общего пользования.

При этом необходимо отметить, что согласно подп.2.4 п.2 Положения № 433 и подвалы, и лестничные площадки относятся к категории мест общего пользования.

Справочно К местам общего пользования в том числе относятся лестничные клетки, лестницы и подвалы (подп.2.8 п.2 Положения № 433).

Однако, поскольку в соответствии с п.4 Положения № 433 площадь мест общего пользования не учитывается при расчете части (доли, процента) затрат, приходящихся на конкретных арендаторов, порядок распределения затрат на теплоснабжение по местам общего пользования в рассматриваемой ситуации следующий:

1) определяем общую фактическую площадь помещений, сданных в аренду (переданных в безвозмездное пользование) и находящихся в пользовании самого арендодателя: 1 908 м² (3 370 - 1 462) (поскольку по условиям вопроса данные площади сданы в аренду, можно сделать вывод, что в объекте недвижимого имущества в аренду сданы все площади и сам арендодатель площадей не имеет);

2) определяем часть расходов (долю, процент) по теплоснабжению мест общего пользования, которые необходимо распределить между арендаторами (предположим, в здании два арендатора, а площади, сданные в аренду, составляют 1 000 м² и 908 м² соответственно):

а) доля расходов арендатора-1 по отоплению мест общего пользования составит: 0,524 1 (1 000 / 1 908);

б) доля расходов арендатора-2 по отоплению мест общего пользования составит: 0,475 9 (908 / 1 908).

Как видно из приведенного расчета, площади подвала и лестничных площадок при расчете затрат на теплоснабжение мест общего пользования не учитываются.

15.11.2018

Виктор Статкевич, аудитор, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании Revera Consulting Group, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»