Материал помещен в архив

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ У ГРАЖДАН ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Что такое квартира? Техническое состояние жилого помещения

В первую очередь, выбирая квартиру, мы обращаем внимание на ее техническое состояние.

Квартира - жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат и подсобных помещений и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории (п.26 ст.1 Жилищного кодекса РБ; далее - ЖК).

Объектами купли-продажи недвижимости могут быть также и одноквартирный жилой дом (жилой дом, состоящий из одной квартиры, имеющей вход непосредственно с придомовой территории), квартира в блокированном жилом доме (жилой дом, состоящий из двух и более квартир или двух и более квартир и вспомогательных помещений, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории), жилая комната в квартире (жилое помещение, находящееся внутри квартиры или жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения)).

Дано и определение жилого помещения. Это помещение, предназначенное для проживания граждан, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Согласно п.1 ст.14 ЖК жилые помещения предназначаются для проживания граждан, т.е. жилое помещение имеет целевое назначение.

Жилое помещение - один из объектов права собственности, в отношении которых законом введены ограничения правомочий собственника: использовать жилое помещение можно лишь в соответствии с его назначением.

Перевод жилых помещений в нежилые

Обратите внимание! Согласно п.2 ст.14 ЖК использование жилого помещения не по назначению (в т.ч. размещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений) допускается только после перевода его в нежилое, за исключением случаев, предусмотренных ЖК.

Такие случаи предусмотрены частями второй и четвертой п.2 ст.14 ЖК, согласно которым:

• жилое помещение может являться местом нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства на условиях и в порядке, определенных Президентом РБ;

• использование не по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в т.ч. осуществление религиозной деятельности религиозными организациями) без перевода в нежилые может осуществляться по согласованию с районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Декретом Президента РБ от 16.01.2009 № 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» установлен запрет на осуществление производственной деятельности (выполнение работ, оказание услуг) в жилом помещении, являющемся местонахождением частного унитарного предприятия без перевода этого помещения в нежилое в порядке, определенном законодательством.

Порядок перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые определен в ст.21 ЖК.

Справочно Подробнее о порядке перевода жилых помещений в нежилые см. материал Д.Рузыевой «Алгоритм юридических действий по переводу жилых помещений в нежилые».

Типовые потребительские качества жилого помещения

В части определения пригодности жилого помещения для проживания граждан существуют минимальные стандарты, так называемые типовые потребительские качества.

Приказом Минстройархитектуры РБ от 07.10.1999 № 303 утверждены Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений, которые устанавливают архитектурно-планировочные и технические характеристики квартирных жилых домов, обеспечивающие гарантируемые государством безопасность проживания, санитарно-гигиенический комфорт, социально-функциональные требования в соответствии с государственным стандартом Республики Беларусь СТБ 1154-99 «Жилище. Основные положения».

Данные Указания применяются для расчета показателя стоимости 1 кв.м общей площади при строительстве жилья. Например, ими можно воспользоваться для примерного определения стоимости построенного жилого помещения в случае его первичной продажи.

Что касается определения потребительских качеств вторичного жилья, то при покупке квартиры следует выяснить: не признано ли жилое помещение не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, в порядке, установленном ст.16 ЖК.

Справочно Условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания, утверждены постановлением Минжилкомхоза РБ от 02.05.2000 № 4. В зависимости от значимости и наличия дефектов устанавливаются 2 категории санитарного и технического состояния жилых помещений: • к первой категории относятся жилые помещения, пригодные для проживания, но не соответствующие санитарным и техническим требованиям; • ко второй категории - непригодные для проживания. Например, пригодными для проживания, но не соответствующими санитарным и техническим требованиям могут быть признаны жилые помещения: • размещенные в цокольных этажах жилых домов, за исключением тех, в которых санитарные и технические показатели соответствуют допустимым и исключена возможность их затопления ливневыми водами и канализационными фекалиями (в случае засоров); • устроенные в чердаках, за исключением тех, в которых санитарные и технические показатели соответствуют допустимым; • при наличии в домах встроенных помещений, запрещаемых техническими нормативными правовыми актами к размещению в жилых зданиях. В таких помещениях: • отсутствует специальная вентиляция и звукоизоляция встроенных нежилых помещений; кухня; естественное освещение и вентиляционный канал в кухне; • не соблюдаются санитарные правила и нормы по инсоляции; • высота этажа от пола до потолка в жилых помещениях менее 2,4 м; • окно (окна) жилой комнаты выходят под арку или в крытую галерею, если такая жилая комната не имеет других окон; • расстояние между окнами жилой комнаты и стеной противоположного здания или сооружения до 3 м включительно при отсутствии других окон в жилой комнате; • вход в уборную осуществляется непосредственно из жилой комнаты; • имеется наличие отдельных конструктивных элементов, техническое состояние которых близкое к аварийному; • жилые комнаты находятся над помещениями с большим тепловыделением, и температура воздуха на расстоянии 1,5 м от уровня пола в ней превышает 25°С при температуре пола выше 28°С; • установлено несоответствие параметров микроклимата санитарным правилам; • жилые помещения расположены в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий, в которых степень загрязнения атмосферного воздуха, уровень шума, вибрации, напряжения электромагнитных полей превышают предельно допустимые концентрации и предельно допустимые уровни; • жилой дом расположен по отношению к транспортным дорогам меньше размеров, указанных в нормативных документах; • в конструкциях жилого помещения применены материалы, запрещенные СанПиН № 9-27-94 «Санитарные правила устройства, оборудования и содержания жилых домов», утвержденными заместителем Министра здравоохранения РБ, Главным государственным санитарным врачом РБ 19 декабря 1994 г., Санитарными нормами, правилами и гигиеническими нормативами «Гигиенические требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов», утвержденными постановлением Минздрава РБ от 25.08.2009 № 95.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 сентября 2015 г. следует руководствоваться Санитарными нормами, правилами и гигиеническими нормативами «Требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов», утвержденными постановлением Минздрава РБ от 20.08 2015 № 95.   Непригодными для проживания признаются жилые помещения в случаях, когда: • физический износ каменных жилых домов свыше 70 %, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов - свыше 65 %, установленный детальным обследованием в соответствии с техническими нормативными правовыми актами; • жилое помещение находится в аварийном состоянии, устранение которого невозможно. Постановлением Совета Министров РБ от 28.03.2013 № 221 установлен порядок обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и принятия решений об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилых домов. Подтверждением факта признания жилого помещения не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодным для проживания, является решение местного исполнительного и распорядительного органа, принятое в соответствии с подп.1.1.12 п.1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200 (далее - Перечень № 200).

Права на земельный участок при отчуждении недвижимости

Недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и все то, что прочно связано с землей. В этой связи продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно предполагает решение вопроса о праве на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно ст.3 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - Кодекс о земле) к объектам земельных отношений относятся земля (земли), земельные участки, права на земельные участки, ограничения (обременения) прав на земельные участки, в т.ч. земельные сервитуты.

Обратите внимание! Земельные участки могут находиться у землепользователей на следующих правах: • государственной и частной собственности, а также на праве собственности иностранных государств, международных организаций; • пожизненного наследуемого владения; • постоянного пользования (пользования без заранее установленного срока); • временного пользования; • аренды (субаренды).

Земельные участки предоставляются в пожизненное наследуемое владение гражданам Республики Беларусь для:

• строительства и обслуживания жилого дома - в случаях, установленных Президентом РБ, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона;

• обслуживания принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме.

Законодательными актами могут устанавливаться и иные случаи предоставления земельных участков в пожизненное наследуемое владение. При этом договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков), недействительны.

В соответствии со ст.47 Кодекса о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных Кодексом о земле, актами Президента РБ и иными законодательными актами. Например, ограничение отчуждения земельных участков установлено в отношении иностранных граждан: земельные участки могут находиться в частной собственности граждан РБ, негосударственных юридических лиц РБ, собственности иностранных государств, международных организаций. В частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства земельные участки могут находиться только в случае, если данные лица - родственники наследодателя в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность, если иное не установлено законодательными актами (часть четвертая ст.12 Кодекса о земле).

Обратите внимание! Отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос.

Жилищный фонд. Ограничение права на распоряжение жилым помещением

Жилищный фонд Республики Беларусь состоит из государственного и частного жилищных фондов (п.1 ст.10 ЖК).

Государственный жилищный фонд включает:

• республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

• коммунальный жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

Частный жилищный фонд включает:

• жилищный фонд граждан - часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан;

• жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности - часть жилищного фонда, находящуюся в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности.

При этом в жилищный фонд не включаются:

• дачные и садовые дома;

• номера в санаториях, профилакториях, домах отдыха, кемпингах, гостиницах;

• помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством;

• передвижные объекты (вагоны, палатки и т.п.);

• самовольно построенные объекты независимо от факта их использования для проживания;

• помещения исправительных учреждений, арестных домов, мест содержания под стражей и иные подобные помещения.

Как уже отмечалось выше, жилое помещение - один из объектов права собственности, в отношении которых законом введены ограничения правомочий собственника: использовать жилое помещение можно лишь в соответствии с его назначением.

Кроме указанного ограничения жилищное законодательство устанавливает запреты в отношении отдельных видов жилых помещений.

Так, согласно п.3 ст.10 ЖК государственный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в т.ч. жилые помещения:

• социального пользования;

• служебные жилые помещения;

• жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

• специальные жилые помещения;

• жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения коммерческого использования.

Обратите внимание! В отношении всех вышеуказанных видов жилых помещений, как правило, запрещены обмен, сдача по договору поднайма, раздел и приватизация.

Кроме того, согласно п.4 Положения о порядке и условиях продажи жилых помещений республиканского жилищного фонда, утвержденного Указом Президента РБ от 26.07.2010 № 388, если иное не установлено Президентом РБ, не подлежат продаже:

• служебные жилые помещения;

• специальные жилые помещения;

• жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

• жилые помещения в общежитиях;

• жилые помещения социального пользования;

• жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны РБ;

• жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения), первоочередного отселения и последующего отселения, с которых отселено население);

• жилые помещения, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 21 ноября 2014 г. вышеназванное Положение на основании Указа Президента РБ от 17.11.2014 № 535 утратило силу.

Улучшение жилищных условий

Сегодня статус нуждающегося в улучшении жилищных условий дает гражданину права, не доступные гражданам, которые в улучшении жилищных условий не нуждаются: право на получение жилого помещения социального пользования, право включения в организации застройщиков с возможностью строительства квартиры по более приемлемым ценам либо при помощи индексации приватизационных чеков «Жилье», возможность получить льготный кредит, или же в том случае, если льготный кредит не полагается, кредит может предоставить банк под сравнительно низкие процентные ставки, а также можно получить субсидию. Кроме того, нуждаясь в улучшении жилищных условий, гражданин вправе получить земельный участок для строительства индивидуального жилого дома без проведения аукциона либо купить государственную квартиру у государственной организации либо на аукционе.

Порядок и основания для постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, определены в главе 7 ЖК (ст.34-48), а также в части, не противоречащей ЖК, - нормами Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента РБ от 29.11.2005 № 565.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2014 г. со вступлением в силу Указа Президента РБ от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» Указ № 565 утратил силу.

Обратите внимание! Основания, при наличии которых граждане могут быть приняты на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, перечислены в ст.35 ЖК.

Порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, прост: необходимо обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган по месту жительства или организацию по месту работы, службы и представить документы согласно подп.1.1.5 п.1.1 Перечня № 200.

Заявление гражданина о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий местный исполнительный и распорядительный орган, иной государственный орган, другая организация зарегистрирует в книге регистрации заявлений граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и затем запросит у соответствующих организаций документы, необходимые для принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

При постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий местный исполнительный и распорядительный орган, организация по месту работы, службы, сельскохозяйственная организация истребуют следующие документы:

• справки о занимаемом в данном населенном пункте жилом помещении и составе семьи (в соответствии с абзацем 3 п.2 ст.39 ЖК) - от организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, или организаций, предоставивших жилое помещение, или районных, городских (городов районного подчинения) поселковых, сельских Советов депутатов (исполнительных комитетов);

• справки о находящихся в собственности гражданина и членов его семьи жилых помещениях в населенном пункте по месту подачи заявления о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (при подаче заявления в г.Минске - о находящихся в собственности гражданина и проживающих совместно с ним членов его семьи жилых помещениях в г.Минске и Минском р-не) (в соответствии с абзацем 4 п.2 ст.39 ЖК) - от соответствующих территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Процедура выдачи справки о находящихся в собственности гражданина и членов его семьи жилых помещениях в соответствующем населенном пункте, установленная подп.22.17.6 п.22.17 Перечня № 200, предусматривает внесение платы за осуществление данной процедуры - 0,1 базовой величины.

В течение 1 месяца со дня подачи заявления и после получения всех необходимых документов заявление о постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий будет рассмотрено и о принятом решении гражданину сообщено в письменной форме. В решении о принятии на учет указываются дата принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, основания для принятия его на учет, общий или отдельный список учета, состав семьи, номер очереди, а в решении об отказе в принятии на учет - основания для отказа.

Основания возникновения у граждан права собственности на жилое помещение

В соответствии со ст.153 ЖК основаниями для возникновения у граждан права собственности на жилое помещение являются:

• строительство, реконструкция капитальных строений (зданий, сооружений);

• приватизация жилого помещения государственного жилищного фонда;

• наследование жилого помещения;

• передача им в собственность жилого дома или квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) при сносе жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

• передача им в собственность жилого помещения при утрате квартиры в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

• передача им в собственность жилого помещения в случае признания жилого дома вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, аварийным или грозящим обвалом.

Право собственности на жилое помещение может возникать у граждан также на иных основаниях, предусмотренных законодательными актами.

Рассмотрим подробнее каждое из оснований, в соответствии с которыми может быть приобретено право собственности на жилое помещение.

Строительство, реконструкция капитальных строений (зданий, сооружений)

В настоящее время граждане и организации вправе осуществлять строительство жилого помещения:

• в составе организации застройщиков, формируемой в соответствии со ст.182 ЖК;

• путем заключения договора создания объекта долевого строительства с застройщиком в соответствии с нормами Указа Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов»;

• путем самостоятельного строительства одноквартирного, блокированного жилого дома.

Обратите внимание! Порядок формирования организаций застройщиков определен в ст.182 ЖК.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 сентября 2013 г. Указ № 396 утратил силу в связи со вступлением в силу Указа Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Действие Указа № 263 не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления его в силу.

Организации застройщиков могут быть сформированы по инициативе:

• местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, хозяйственных обществ, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо ее административно-территориальным единицам (далее - государственные организации, хозяйственные общества) - из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

• граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей - граждан из числа как состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящих на этом учете, а также юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Для формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, государственные организации, хозяйственные общества при наличии земельного участка для строительства объектов недвижимого имущества, или недостроенного объекта недвижимого имущества, или объекта недвижимого имущества, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции либо продаже, определяют общее количество ее членов и письменно извещают о формировании организации застройщиков граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет.

При определении состава членов формируемой организации застройщиков государственной организацией, хозяйственным обществом вне очереди удовлетворяются заявления граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет, если они:

• имеют в соответствии с законодательными актами право на внеочередное получение льготных кредитов на строительство, реконструкцию, приобретение жилых помещений (подп.1.2 п.1 Указа Президента РБ от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений»);

• из числа судей, прокурорских работников и лиц рядового и начальствующего состава Следственного комитета РБ;

• проживают в г.Минске и имеют обеспеченность общей площадью жилого помещения менее 10 кв.м на 1 человека, - для организаций застройщиков, формируемых в г.Минске;

• из числа руководящих работников государственных органов, других организаций, должности которых включены в перечень должностей руководящих работников государственных органов, других организаций, включаемых в кадровый реестр Главы государства РБ, в т.ч. освобожденных в порядке, установленном законодательством, от занимаемых должностей по состоянию здоровья, вышедших в отставку или переведенных на другую работу.

В соответствии с гражданским законодательством недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Обратите внимание! Вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.

В соответствии с Законом РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» недвижимое имущество признается государством созданным только после государственной регистрации этого недвижимого имущества.

Следовательно, построенный дом, его часть или квартира должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

При этом государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения) не может осуществляться ранее государственной регистрации земельного участка, на котором оно расположено. Иными словами, при строительстве жилого дома перед государственной регистрацией этого дома необходимо изначально зарегистрировать земельный участок, на котором находится это имущество. По аналогии государственная регистрация создания квартиры не может осуществляться ранее государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), в котором она расположена.

После регистрации создания жилого помещения необходимо зарегистрировать право собственности на это помещение.

Приватизация жилого помещения государственного жилищного фонда

Данный способ приобретения жилого помещения - разновидность гражданско-правовой сделки - купли-продажи жилого помещения, в которой одной из сторон выступает наниматель, занимающий жилое помещение государственного жилищного фонда на условиях договора найма, а другой стороной является государство в лице местного исполнительного и распорядительного органа или организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится это жилое помещение.

Обратите внимание! Порядок приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда определен в главе 23 ЖК (ст.134-145). Закон РБ от 16.04.1992 № 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» ст.223 ЖК признается утратившим силу.

Право собственности на жилое помещение в результате приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда приобретается только гражданами, поскольку в соответствии с п.2 ст.134 ЖК субъектами приватизации жилых помещений являются только граждане.

В ст.135 ЖК указаны категории жилых помещений, не подлежащих приватизации. К ним отнесены:

• жилые помещения социального пользования;

• служебные жилые помещения, если иное не определено Президентом РБ;

• жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях;

• жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

• специальные жилые помещения;

• жилые помещения коммерческого использования;

• жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставленные по срочному договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда обязанным лицам;

• жилые помещения, находящиеся в зоне эвакуации (отчуждения), первоочередного и последующего отселения на территориях с радиоактивным загрязнением. Граждане, проживающие в зоне с правом на отселение, при наличии оснований и желания переселиться на место жительства в другие населенные пункты не имеют права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений;

• жилые помещения, находящиеся в реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых домах, в случае переустройства и (или) перепланировки квартир при проведении работ по реконструкции или капитальному ремонту жилого дома - на период с момента начала производства работ и до их окончания;

• жилые помещения, занимаемые военнослужащими, выбывающими за пределы Республики Беларусь для прохождения военной службы в вооруженных силах других государств, либо членами семей таких военнослужащих;

• жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определенных Министерством обороны РБ;

• жилые помещения, расположенные в зданиях, выделенных для размещения органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям;

• жилые помещения, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств;

• жилые помещения в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Процедура приватизации осуществляется в соответствии с подп.1.1.9 п.1.1 Перечня № 200.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 28 января 2016 г. следует руководствоваться подп.1.1.9 п.1.1 Перечня № 200 в редакции Указа Президента РБ от 25.01.2016 № 25.

Решение о приватизации жилого помещения принимает местный исполнительный и распорядительный орган либо организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится жилое помещение, государственный орган, другая государственная организация, подчиненная Президенту РБ, республиканский орган государственного управления, другая государственная организация, подчиненная Правительству РБ, заключившие договор безвозмездного пользования жилым помещением. Данное решение принимается в течение 1 месяца со дня подачи заявления и действует 1 год.

В течение данного срока гражданин должен заключить с вышеназванным государственным органом, другой государственной организацией, принявшими решение о приватизации, договор купли-продажи приватизируемого жилого помещения. Если такой договор не будет заключен, решение о приватизации жилого помещения утратит силу.

Принятие жилого помещения в наследство

Принятие жилого помещения в наследство возможно как гражданами, так и юридическими лицами.

Вместе с тем существуют особенности принятия наследства юридическими лицами: они могут быть наследниками только по завещанию при условии, что они являлись созданными в момент открытия наследства.

Общие положения о наследовании установлены Гражданским кодексом РБ (далее - ГК) (ст.1031-1086, 1088).

Следует принимать во внимание обязательства, связанные с наследованием. Такие, например, как обязательства погашения наследниками задолженности по плате за жилищно-коммунальные услуги (п.4 ст.33 ЖК).

Передача в собственность граждан жилого дома или квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) при сносе жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд

Порядок реализации имущественных прав граждан, в т.ч. индивидуальных предпринимателей, и организаций при изъятии у них земельных участков для государственных нужд, которое связано со сносом или иным уничтожением принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимого имущества, установлен ст.158 ЖК, а также Указом Президента РБ от 02.02.2009 № 58 (далее - Указ № 58).

Согласно п.10 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента РБ от 27.12.2007 № 667, изъятие и предоставление земельных участков для государственных нужд осуществляется в целях обеспечения национальной безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурного наследия, размещения и обслуживания объектов социальной, производственной, транспортной, инженерной и оборонной инфраструктуры, разработки месторождений полезных ископаемых, реализации международных договоров РБ, инвестиционных договоров между инвесторами и РБ, зарегистрированных в Государственном реестре инвестиционных договоров с РБ, концессионных договоров, государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей, градостроительных проектов, генеральных планов городов и иных населенных пунктов, градостроительных проектов детального планирования, схем землеустройства районов, утвержденных в соответствии с законодательством, а также для размещения объектов недвижимого имущества, строительство которых предусмотрено решениями Президента РБ, Совета Министров РБ либо программами, утвержденными Президентом РБ или Советом Министров РБ.

Согласно п.1 ст.158 ЖК, пп.4 и 5 Указа № 58 местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:

• в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них (долей в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), - денежной компенсации в размере данной разницы;

• денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

При наличии объективной возможности, в т.ч. подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, местный исполнительный комитет обязан предложить собственнику жилого дома (доли в праве собственности на одноквартирный или блокированный жилой дом) дополнительно к вышеназванным правам реализацию одного из его прав на:

• строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве собственности на соответствующее имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;

• перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

Обратите внимание! При этом собственником может быть реализовано по выбору только одно из вышеперечисленных прав.

В случае выбора собственником права на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств взамен подлежащих сносу жилого дома (квартиры), строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество) ему предоставляется квартира типовых потребительских качеств, общая площадь которой должна определяться исходя из расчета не менее 15 кв.м на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).

Общая площадь получаемой в собственность квартиры типовых потребительских качеств должна быть не менее общей площади подлежащего сносу жилого дома (квартиры) либо с согласия собственника может быть менее общей площади подлежащего сносу жилого дома (квартиры), но не менее общей площади, определяемой исходя из расчета не менее 15 кв.м на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).

При определении размера общей площади не учитываются наниматели и граждане, которым предоставлено право владения и пользования жилым домом (квартирой) после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка (за исключением собственника и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи, которым в установленном порядке предоставлено право владения и пользования жилым помещением).

В случае невозможности предоставления в собственность одной квартиры собственнику могут быть предоставлены в собственность несколько квартир типовых потребительских качеств.

Гражданам, имеющим в соответствии с законодательными актами право на дополнительную площадь сверх установленной минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения, предоставляется дополнительная площадь в виде жилой комнаты или в размере 15 кв.м общей площади.

Передача в собственность граждан жилого помещения при утрате квартиры в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома

В соответствии со ст.161 ЖК, если в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией многоквартирного жилого дома квартира, принадлежащая гражданину на праве собственности, не может быть сохранена, за счет средств инвестора (застройщика), финансирующего капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного жилого дома, этому гражданину по его выбору предоставляется право на получение:

• в собственность квартиры типовых потребительских качеств в соответствии с п.5 ст.158 ЖК, а также денежной компенсации в случае, если стоимость предоставляемой квартиры типовых потребительских качеств меньше стоимости утрачиваемой квартиры. В этом случае собственник и члены его семьи, зарегистрированные по месту жительства в утрачиваемой квартире, приобретают право владения и пользования и подлежат регистрации в передаваемой собственнику квартире на тех же условиях, на которых они занимали утрачиваемую квартиру;

• денежной компенсации за принадлежавшую ему на праве собственности квартиру в размере ее рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценной квартиры в многоквартирном жилом доме взамен утрачиваемой квартиры. В таком случае выбранное право может быть реализовано с согласия совершеннолетних членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в утрачиваемой квартире, и органов опеки и попечительства, если в утрачиваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или в утрачиваемой квартире проживают граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или эта квартира закреплена за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.

Передача в собственность граждан жилого помещения в случае признания жилого дома вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, аварийным или грозящим обвалом

В соответствии со ст.160 ЖК, если гражданину или организации принадлежит на праве собственности квартира, находящаяся в многоквартирном или блокированном жилом доме, не соответствующая установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, признанная аварийной или грозящей обвалом вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма, признанная в установленном порядке непригодной для проживания, по решению местного исполнительного и распорядительного органа предоставляется:

• гражданам - в собственность жилое помещение типовых потребительских качеств, равноценное по благоустройству и по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, либо по их выбору выплачивается денежная компенсация, предусмотренная абзацем 3 п.1 ст.158 ЖК;

• организациям - денежная компенсация, предусмотренная абзацем 3 п.1 ст.158 ЖК.

Другие основания приобретения права собственности, предусмотренные законодательными актами Республики Беларусь

Перечень оснований, по которым можно приобрести право собственности на жилое помещение, не является исчерпывающим.

Например, согласно ст.554 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Обратите внимание! В таком случае согласно ст.71 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником (плательщиком ренты) этого жилого помещения.

Собственник жилого помещения (плательщик ренты) вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии согласия гражданина (получателя ренты), с которым заключен договор пожизненного содержания с иждивением.

Гражданин (получатель ренты), давший согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанный в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью гражданина, проживающего в жилом помещении на основании этого договора.

Одна из возможностей приобретения в собственность большей по площади квартиры: в пожизненное пользование получателя ренты может быть предоставлено не только отчуждаемое им жилое помещение или его часть (например, конкретная комната в квартире), но и иное жилое помещение. Например, если в собственности находится однокомнатная квартира, а по договору пожизненного содержания с иждивением приобретается 3-комнатная, в соответствующем договоре может быть предусмотрено условие предоставления получателю содержания однокомнатной квартиры.

Главное, чтобы не ухудшались жилищные условия получателя содержания с иждивением.

Положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением определены ст.554-576 ГК.

Справочно Подробнее о договоре ренты см. пособие С.Овсейко «Договор ренты».

29.03.2013

Наталья Кухарчик, заведующая юридическим сектором управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь