Материал помещен в архив

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ У ГРАЖДАН ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Что такое квартира? Техническое состояние жилого помещения

В первую очередь, выбирая квартиру, мы обращаем внимание на ее техническое состояние.

Квартира - жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат и подсобных помещений и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории (п.26 ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь; далее - ЖК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Комментарий см. здесь.

Объектами купли-продажи недвижимости могут быть также и одноквартирный жилой дом (жилой дом, состоящий из одной квартиры, имеющей вход непосредственно с придомовой территории), квартира в блокированном жилом доме (жилой дом, состоящий из двух и более квартир или двух и более квартир и вспомогательных помещений, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории), жилая комната в квартире (жилое помещение, находящееся внутри квартиры или жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения)).

Дано и определение жилого помещения. Это помещение, предназначенное для проживания граждан, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Согласно п.1 ст.14 ЖК жилые помещения предназначаются для проживания граждан, то есть жилое помещение имеет целевое назначение.

Жилое помещение - один из объектов права собственности, в отношении которых законом введены ограничения правомочий собственника: использовать жилое помещение можно лишь в соответствии с его назначением.

Перевод жилых помещений в нежилые

Обратите внимание! Согласно п.2 ст.14 ЖК использование жилого помещения не по назначению (в том числе размещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений) допускается только после перевода его в нежилое, за исключением случаев, предусмотренных ЖК.

Такие случаи предусмотрены частями второй и четвертой п.2 ст.14 ЖК, согласно которым:

• жилое помещение может являться местом нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства на условиях и в порядке, определенных Президентом Республики Беларусь;

• использование не по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в том числе осуществление религиозной деятельности религиозными организациями) без перевода в нежилые может осуществляться по согласованию с районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» установлен запрет на осуществление производственной деятельности (выполнение работ, оказание услуг) в жилом помещении, являющемся местонахождением частного унитарного предприятия, без перевода этого помещения в нежилое в порядке, определенном законодательством.

Порядок перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые определен в ст.21 ЖК.

Порядок осуществления административных процедур, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые, определен:

• в отношении граждан - подп.1.1.14, 1.1.15, 1.1.15¹ и 1.1.15² п.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее - Перечень № 200).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 апреля 2017 г. подп.1.1.14, 1.1.15, 1.1.151 и 1.1.152 п.1 Перечня № 200 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 20.01.2017 № 21 изложены в новой редакции. Изменения не повлияли на суть материала;

• в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей - подп.8.1.5, 8.1.6 и 8.1.10 п.8 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. действует Перечень № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник.

Типовые потребительские качества жилого помещения

В части определения пригодности жилого помещения для проживания граждан существуют минимальные стандарты, так называемые типовые потребительские качества.

Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 07.10.1999 № 303 утверждены Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений, которые устанавливают архитектурно-планировочные и технические характеристики квартирных жилых домов, обеспечивающие гарантируемые государством безопасность проживания, санитарно-гигиенический комфорт, социально-функциональные требования в соответствии с СТБ 1154-99 «Жилище. Основные положения».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 12 мая 2022 г. действует Инструкция по определению типовых потребительских качеств жилых помещений, утв. постановлением Минстройархитектуры от 10.03.2022 № 30.

Данные Указания применяются для расчета показателя стоимости 1 м² общей площади при строительстве жилья. Например, ими можно воспользоваться для примерного определения стоимости построенного жилого помещения в случае его первичной продажи.

Что касается определения потребительских качеств вторичного жилья, то при покупке квартиры следует выяснить: не признано ли жилое помещение не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям в порядке, установленном ст.16 ЖК.

Справочно Условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания, утверждены постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 02.05.2000 № 4. В зависимости от значимости и наличия дефектов устанавливаются две категории санитарного и технического состояния жилых помещений: • к первой категории относятся жилые помещения, пригодные для проживания, но не соответствующие санитарным и техническим требованиям; • ко второй категории - непригодные для проживания. Например, пригодными для проживания, но не соответствующими санитарным и техническим требованиям могут быть признаны жилые помещения: • размещенные в цокольных этажах жилых домов, за исключением тех, в которых санитарные и технические показатели соответствуют допустимым и исключена возможность их затопления ливневыми водами и канализационными фекалиями (в случае засоров); • устроенные в чердаках, за исключением тех, в которых санитарные и технические показатели соответствуют допустимым; • при наличии в домах встроенных помещений, запрещаемых техническими нормативными правовыми актами к размещению в жилых зданиях. В таких помещениях: • отсутствует специальная вентиляция и звукоизоляция встроенных нежилых помещений; кухня; естественное освещение и вентиляционный канал в кухне; • не соблюдаются санитарные правила и нормы по инсоляции; • высота этажа от пола до потолка в жилых помещениях менее 2,4 м; • окно (окна) жилой комнаты выходят под арку или в крытую галерею, если такая жилая комната не имеет других окон; • расстояние между окнами жилой комнаты и стеной противоположного здания или сооружения до 3 м включительно при отсутствии других окон в жилой комнате; • вход в уборную осуществляется непосредственно из жилой комнаты; • имеется наличие отдельных конструктивных элементов, техническое состояние которых близкое к аварийному; • жилые комнаты находятся над помещениями с большим тепловыделением, и температура воздуха на расстоянии 1,5 м от уровня пола в ней превышает 25°С при температуре пола выше 28°С; • установлено несоответствие параметров микроклимата санитарным правилам; • жилые помещения расположены в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий, в которых степень загрязнения атмосферного воздуха, уровень шума, вибрации, напряжения электромагнитных полей превышают предельно допустимые концентрации и предельно допустимые уровни; • жилой дом расположен по отношению к транспортным дорогам меньше размеров, указанных в нормативных документах; • в конструкциях жилого помещения применены материалы, запрещенные Санитарными нормами, правилами и гигиеническими нормативами «Требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов», утвержденными постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 20.08.2015 № 95. Непригодными для проживания признаются жилые помещения в случаях, когда: • физический износ каменных жилых домов свыше 70 %, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов - свыше 65 %, установленный детальным обследованием в соответствии с техническими нормативными правовыми актами; • жилое помещение находится в аварийном состоянии, устранение которого невозможно. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.03.2013 № 221 установлен порядок обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и принятия решений об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилых домов. Подтверждением факта признания жилого помещения не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодным для проживания, является решение местного исполнительного и распорядительного органа, принятое в соответствии с подп.1.1.12 п.1.1 Перечня № 200.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 сентября 2021 г. следует руководствоваться подп.1.1.12 п.1.1 Перечня № 200 в ред. Указа от 24.03.2021 № 116.

Права на земельный участок при отчуждении недвижимости

Недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и все то, что прочно связано с землей. В этой связи продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно предполагает решение вопроса о праве на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно ст.3 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - Кодекс о земле) к объектам земельных отношений относятся земля (земли), земельные участки, права на земельные участки, ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе земельные сервитуты.

Обратите внимание! Земельные участки могут находиться у землепользователей на следующих правах: • государственной и частной собственности, а также на праве собственности иностранных государств, международных организаций; • пожизненного наследуемого владения; • постоянного пользования (пользования без заранее установленного срока); • временного пользования; • аренды (субаренды).

Земельные участки предоставляются в пожизненное наследуемое владение гражданам Республики Беларусь для:

• строительства и обслуживания жилого дома - в случаях, установленных Президентом Республики Беларусь, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона;

• обслуживания принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме.

Законодательными актами могут устанавливаться и иные случаи предоставления земельных участков в пожизненное наследуемое владение. При этом договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков), недействительны.

В соответствии со ст.47 Кодекса о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных Кодексом о земле, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами. Например, ограничение отчуждения земельных участков установлено в отношении иностранных граждан: земельные участки могут находиться в частной собственности граждан Республики Беларусь, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, собственности иностранных государств, международных организаций. В частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства земельные участки могут находиться только в случае, если данные лица - родственники наследодателя в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность, если иное не установлено законодательными актами (часть четвертая ст.12 Кодекса о земле).

В иных случаях иностранный гражданин, лицо без гражданства не вправе приобретать земельные участки. Для отчуждения жилого дома, расположенного на земельном участке, сторона по договору купли-продажи - гражданин Республики Беларусь обязана добровольно возвратить принадлежащий ей земельный участок государству и взять его в аренду. После этого продавец производит отчуждение своего жилого дома иностранному гражданину и договор аренды земельного участка переоформляется на иностранного гражданина.

Обратите внимание! Отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос.

Жилищный фонд. Ограничение права на распоряжение жилым помещением

Жилищный фонд Республики Беларусь состоит из государственного и частного жилищных фондов (п.1 ст.10 ЖК).

Государственный жилищный фонд включает:

• республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

• коммунальный жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

Частный жилищный фонд включает:

• жилищный фонд граждан - часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан;

• жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности - часть жилищного фонда, находящуюся в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности.

При этом в жилищный фонд не включаются:

• дачные и садовые дома;

• номера в санаториях, профилакториях, домах отдыха, кемпингах, гостиницах;

• помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством;

• передвижные объекты (вагоны, палатки и т. п.);

• самовольно построенные объекты независимо от факта их использования для проживания;

• помещения исправительных учреждений, арестных домов, мест содержания под стражей и иные подобные помещения.

Как уже отмечалось выше, жилое помещение - один из объектов права собственности, в отношении которых законом введены ограничения правомочий собственника: использовать жилое помещение можно лишь в соответствии с его назначением.

Кроме указанного ограничения жилищное законодательство устанавливает запреты в отношении жилых помещений государственного жилищного фонда.

В соответствии с подп.1.1 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее - Указ № 563) государственный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в том числе:

• жилые помещения социального пользования;

• жилые помещения в общежитиях;

• специальные жилые помещения;

• жилые помещения коммерческого использования.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 апреля 2020 г. Указ № 563 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 07.04.2020 № 121 утратил силу. Комментарий см. здесь.

Обратите внимание! В отношении всех вышеуказанных видов жилых помещений, как правило, запрещены продажа, обмен, сдача по договору поднайма, раздел и приватизация, если иное не определено Президентом Республики Беларусь (подп.1.2 п.1 Указа № 563).

Кроме того, определенные ограничения по отчуждению жилых помещений установлены в п.2 ст.72 ЖК. Например, такое ограничение действует в отношении жилых помещений, построенных или приобретенных с привлечением льготных кредитов, жилых помещений, на капитальный ремонт и реконструкцию которых, а также на строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек предоставлен льготный кредит, - до полного погашения таких кредитов.

В данном случае речь идет о льготных кредитах, предоставляемых гражданам в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (далее - Указ № 13) и Указом Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 75 «О предоставлении гражданам, постоянно проживающим и работающим в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, льготных кредитов на капитальный ремонт и реконструкцию жилых помещений, строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек».

Вместе с тем Указом Президента Республики Беларусь от 17.06.2011 № 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» определена возможность продажи гражданам жилых помещений, находящихся в государственной собственности и хозяйственном ведении, оперативном управлении либо безвозмездном пользовании сельскохозяйственных организаций, в том числе построенных (реконструированных), приобретенных с государственной поддержкой.

Улучшение жилищных условий

Сегодня статус нуждающегося в улучшении жилищных условий дает гражданину права, не доступные гражданам, которые в улучшении жилищных условий не нуждаются: право на получение жилого помещения социального пользования, право включения в организации застройщиков с возможностью строительства квартиры по более приемлемым ценам либо при помощи индексации приватизационных чеков «Жилье», возможность получить льготный кредит, а в том случае, если льготный кредит не полагается, кредит может предоставить банк под сравнительно низкие процентные ставки, а также можно получить субсидию. Кроме того, нуждаясь в улучшении жилищных условий, гражданин вправе получить земельный участок для строительства индивидуального жилого дома без проведения аукциона, а также получить налоговый вычет в случае улучшения своих жилищных условий.

Порядок и основания для постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, определены в главе 7 ЖК (ст.34-48), а также в части, не противоречащей ЖК, нормами Положения об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом № 563 (далее - Положение № 563).

Обратите внимание! Основания, при наличии которых граждане могут быть приняты на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, перечислены в п.3 Положения № 563.

Порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, прост: необходимо обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган по месту жительства или организацию по месту работы, службы и представить документы согласно подп.1.1.5 п.1.1 Перечня № 200.

Заявление гражданина о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий местный исполнительный и распорядительный орган, иной государственный орган, другая организация зарегистрирует в книге регистрации заявлений граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и затем запросит у соответствующих организаций документы, необходимые для принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

При постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий местный исполнительный и распорядительный орган, организация по месту работы, службы, сельскохозяйственная организация истребуют следующие документы:

• справки о занимаемом в данном населенном пункте жилом помещении и составе семьи (в соответствии с подп.13.2 п.13 Положения № 563) - от организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, или организаций, предоставивших жилое помещение, или районных, городских (городов районного подчинения), поселковых, сельских Советов депутатов (исполнительных комитетов);

• справки о находящихся в собственности гражданина и членов его семьи жилых помещениях в населенном пункте по месту подачи заявления о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (при подаче заявления в г. Минске - о находящихся в собственности гражданина и проживающих совместно с ним членов его семьи жилых помещениях в г. Минске и Минском р-не) (в соответствии с подп.13.3 п.13 Положения № 563) - от соответствующих территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Процедура выдачи справки о находящихся в собственности гражданина и членов его семьи жилых помещениях в соответствующем населенном пункте, установленная подп.22.17.6 п.22.17 Перечня № 200, предусматривает внесение платы за осуществление данной процедуры - 0,1 БВ;

• решение местного исполкома о признании занимаемого жилого помещения не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям - по основанию, предусмотренному в подп.3.1.3 п.3 Положения № 563 (подп.13.4 п.13 Положения № 563);

• заключение врачебно-консультационной комиссии о наличии у гражданина заболеваний, указанных в перечне, определяемом Министерством здравоохранения Республики Беларусь, - по основанию, предусмотренному в подп.3.1.7 п.3 Положения № 563 (подп.13.5 п.13 Положения № 563);

• копии документа об образовании и трудового договора (контракта) с трудоустроившей организацией - по основанию, предусмотренному в подп.3.2 п.3 Положения № 563 (подп.13.5 п.13 Положения № 563);

• договор найма жилого помещения - по основаниям, предусмотренным в подп.3.1.4-3.1.6 п.3 Положения № 563 (подп.13.9 п.13 Положения № 563);

• сведения о получении (неполучении) льготного кредита, одноразовой субсидии на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения гражданином и членами его семьи, с которыми он принимается на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, - независимо от основания (подп.13.10 п.13 Положения № 563);

• справка, содержащая сведения из записи акта о заключении брака, если в записи акта о заключении брака супруги значатся как вступившие в брак впервые, - по основанию, предусмотренному в подп.3.1.11 п.3 Положения № 563 (подп.13.11 п.13 Положения № 563);

• копия трудового договора - по основанию, предусмотренному в подп.3.1.4 п.3 Положения № 563 (подп.13.12 п.13 Положения № 563);

• справка о состоянии на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий - если супруги зарегистрированы в разных населенных пунктах или в разных районах населенного пункта (подп.13.13 п.13 Положения № 563);

• иные документы (сведения), необходимые для принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (подп.13.14 п.13 Положения № 563).

В течение 1 месяца со дня подачи заявления и после получения всех необходимых документов заявление о постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий будет рассмотрено и о принятом решении гражданину сообщено в письменной форме. В решении о принятии на учет указываются дата принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, основания для принятия его на учет, общий или отдельный список учета, состав семьи, номер очереди, а в решении об отказе в принятии на учет - основания для отказа.

Основания возникновения у граждан права собственности на жилое помещение

В области жилищных отношений граждане Республики Беларусь имеют право приобретать жилые дома и иные жилые помещения в собственность в любых населенных пунктах республики, что в полной мере отвечает ст.30 Конституции Республики Беларусь, которой декларируется право граждан Республики Беларусь свободно передвигаться и выбирать место жительства в пределах Республики Беларусь. Количество жилых помещений, которые могут находиться в собственности граждан, законодательством не ограничивается.

В силу ст.154 ЖК во взаимосвязи со ст.210 и 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) гражданин - собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и вправе использовать его как для личного проживания, так и для проживания членов его семьи отдельно или вместе с семьей. Собственнику принадлежит право по своему усмотрению совершать в отношении этого жилого помещения любые не противоречащие законодательству и не ущемляющие права и законные интересы других лиц действия.

В соответствии со ст.153 ЖК основаниями для возникновения у граждан права собственности на жилое помещение являются:

• строительство, реконструкция капитальных строений (зданий, сооружений);

• приватизация жилого помещения государственного жилищного фонда;

• наследование жилого помещения;

• передача им в собственность жилого дома или квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) при сносе жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

• передача им в собственность жилого помещения при утрате квартиры в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

• передача им в собственность жилого помещения в случае признания жилого дома вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, аварийным или грозящим обвалом.

Право собственности на жилое помещение может возникать у граждан также на иных основаниях, предусмотренных законодательными актами.

Рассмотрим подробнее каждое из оснований, в соответствии с которыми может быть приобретено право собственности на жилое помещение.

Строительство, реконструкция капитальных строений (зданий, сооружений)

В настоящее время граждане и организации вправе осуществлять строительство жилого помещения:

• в составе организации застройщиков, формируемой в соответствии со ст.182 ЖК;

• путем заключения договора создания объекта долевого строительства с застройщиком в соответствии с нормами Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. взамен Указа № 263 действуют Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь);

• путем заключения договора купли-продажи жилого помещения, строительство которого осуществлялось по государственному заказу, в соответствии с нормами Указа Президента Республики Беларусь от 08.05.2013 № 215 «О некоторых мерах по совершенствованию строительства (возведения, реконструкции) жилых помещений»;

• путем заключения между застройщиком - эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке (п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 № 367 «О некоторых вопросах жилищного строительства»);

• путем самостоятельного строительства одноквартирного, блокированного жилого дома.

Организации застройщиков могут быть сформированы по инициативе:

• местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, хозяйственных обществ, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо ее административно-территориальным единицам (далее - государственные организации, хозяйственные общества) - из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

• граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей - граждан из числа как состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящих на этом учете, а также юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Для формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, государственные организации, хозяйственные общества при наличии земельного участка для строительства объектов недвижимого имущества, или недостроенного объекта недвижимого имущества, или объекта недвижимого имущества, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции либо продаже, определяют общее количество ее членов и письменно извещают о формировании организации застройщиков граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет.

При определении состава членов формируемой организации застройщиков государственной организацией, хозяйственным обществом вне очереди удовлетворяются заявления граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет, если они:

• имеют в соответствии с законодательными актами право на внеочередное получение льготных кредитов на строительство, реконструкцию, приобретение жилых помещений (подп.1.2 п.1 Указа № 13;

• из числа судей, прокурорских работников и лиц рядового и начальствующего состава Следственного комитета Республики Беларусь;

• проживают в г. Минске и имеют обеспеченность общей площадью жилого помещения менее 10 м² на одного человека, - для организаций застройщиков, формируемых в г. Минске;

• из числа руководящих работников государственных органов, других организаций, должности которых включены в перечень должностей руководящих работников государственных органов, других организаций, включаемых в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь, в том числе освобожденных в порядке, установленном законодательством, от занимаемых должностей по состоянию здоровья, вышедших в отставку или переведенных на другую работу.

В соответствии с гражданским законодательством недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Обратите внимание! Вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.

В соответствии с Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» недвижимое имущество признается государством созданным только после государственной регистрации этого недвижимого имущества.

Следовательно, построенный дом, его часть или квартира должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

При этом государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения) не может осуществляться ранее государственной регистрации земельного участка, на котором оно расположено. Иными словами, при строительстве жилого дома перед государственной регистрацией этого дома необходимо изначально зарегистрировать земельный участок, на котором находится это имущество. По аналогии государственная регистрация создания квартиры не может осуществляться ранее государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), в котором она расположена.

После регистрации создания жилого помещения необходимо зарегистрировать право собственности на это помещение.

Приватизация жилого помещения государственного жилищного фонда

Данный способ приобретения жилого помещения - разновидность гражданско-правовой сделки - купли-продажи жилого помещения, в которой одной из сторон выступает наниматель, занимающий жилое помещение государственного жилищного фонда на условиях договора найма, а другой стороной является государство в лице местного исполнительного и распорядительного органа или организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится это жилое помещение.

Обратите внимание! Процесс приватизации государственного жилищного фонда прекращен после 1 июля 2016 г. в связи с включением неприватизированных жилых помещений государственного жилищного фонда в фонд жилых помещений коммерческого использования, не подлежащих приватизации (подп.2.4 п.2 Указа № 563).

Принятие жилого помещения в наследство

Принятие жилого помещения в наследство возможно как гражданами, так и юридическими лицами.

Вместе с тем существуют особенности принятия наследства юридическими лицами: они могут быть наследниками только по завещанию при условии, что они являлись созданными в момент открытия наследства.

Общие положения о наследовании установлены ГК (ст.1031-1086, 1088).

Следует принимать во внимание обязательства, связанные с наследованием. Такие, например, как обязательства погашения наследниками задолженности по плате за жилищно-коммунальные услуги (п.4 ст.33 ЖК).

Передача в собственность граждан жилого дома или квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) при сносе жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд

Порядок реализации имущественных прав граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и организаций при изъятии у них земельных участков для государственных нужд, которое связано со сносом или иным уничтожением принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимого имущества, установлен ст.158 ЖК, а также Указом Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 № 58 (далее - Указ № 58).

Согласно п.10 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667, изъятие и предоставление земельных участков для государственных нужд осуществляется для обеспечения национальной безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурного наследия, размещения и обслуживания объектов социальной, производственной, транспортной, инженерной и оборонной инфраструктуры, разработки месторождений полезных ископаемых, реализации международных договоров Республики Беларусь, инвестиционных договоров между инвесторами и Республикой Беларусь, зарегистрированных в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь, концессионных договоров, государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей, градостроительных проектов, генеральных планов городов и иных населенных пунктов, градостроительных проектов детального планирования, схем землеустройства районов, утвержденных в соответствии с законодательством, а также для размещения объектов недвижимого имущества, строительство которых предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь либо программами, утвержденными Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 31 марта 2018 г. в п.10 Положения № 667 внесены изменения на основании Указа Президента Республики Беларусь от 26.12.2017 № 463. Изменения не повлияли на суть материала.

Согласно п.1 ст.158 ЖК, пп.4 и 5 Указа № 58 местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:

• в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них (долей в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), - денежной компенсации в размере данной разницы;

• денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

При наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, местный исполнительный комитет обязан предложить собственнику жилого дома (доли в праве собственности на одноквартирный или блокированный жилой дом) дополнительно к вышеназванным правам реализацию одного из его прав на:

• строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве собственности на соответствующее имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;

• перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

Обратите внимание! При этом собственником может быть реализовано по выбору только одно из вышеперечисленных прав.

В случае выбора собственником права на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств взамен подлежащих сносу жилого дома (квартиры), строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество) ему предоставляется квартира типовых потребительских качеств, общая площадь которой должна определяться исходя из расчета не менее 15 м² на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).

Общая площадь получаемой в собственность квартиры типовых потребительских качеств должна быть не менее общей площади подлежащего сносу жилого дома (квартиры) либо с согласия собственника может быть менее общей площади подлежащего сносу жилого дома (квартиры), но не менее общей площади, определяемой исходя из расчета не менее 15 м² на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).

При определении размера общей площади не учитываются наниматели и граждане, которым предоставлено право владения и пользования жилым домом (квартирой) после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка (за исключением собственника и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи, которым в установленном порядке предоставлено право владения и пользования жилым помещением).

В случае невозможности предоставления в собственность одной квартиры собственнику могут быть предоставлены в собственность несколько квартир типовых потребительских качеств.

Гражданам, имеющим в соответствии с законодательными актами право на дополнительную площадь сверх установленной минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения, предоставляется дополнительная площадь в виде жилой комнаты или в размере 15 м² общей площади.

Передача в собственность граждан жилого помещения при утрате квартиры в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома

В соответствии со ст.161 ЖК, если в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией многоквартирного жилого дома квартира, принадлежащая гражданину на праве собственности, не может быть сохранена, за счет средств инвестора (застройщика), финансирующего капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного жилого дома, этому гражданину по его выбору предоставляется право на получение:

• в собственность квартиры типовых потребительских качеств в соответствии с п.5 ст.158 ЖК, а также денежной компенсации в случае, если стоимость предоставляемой квартиры типовых потребительских качеств меньше стоимости утрачиваемой квартиры. В этом случае собственник и члены его семьи, зарегистрированные по месту жительства в утрачиваемой квартире, приобретают право владения и пользования и подлежат регистрации в передаваемой собственнику квартире на тех же условиях, на которых они занимали утрачиваемую квартиру;

• денежной компенсации за принадлежавшую ему на праве собственности квартиру в размере ее рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценной квартиры в многоквартирном жилом доме взамен утрачиваемой квартиры. В таком случае выбранное право может быть реализовано с согласия совершеннолетних членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в утрачиваемой квартире, и органов опеки и попечительства, если в утрачиваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или в утрачиваемой квартире проживают граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или эта квартира закреплена за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.

Передача в собственность граждан жилого помещения в случае признания жилого дома вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, аварийным или грозящим обвалом

В соответствии со ст.160 ЖК, если гражданину или организации принадлежит на праве собственности квартира, находящаяся в многоквартирном или блокированном жилом доме, не соответствующая установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, признанная аварийной или грозящей обвалом вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма, признанная в установленном порядке непригодной для проживания, по решению местного исполнительного и распорядительного органа предоставляется:

• гражданам - в собственность жилое помещение типовых потребительских качеств, равноценное по благоустройству и по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, либо по их выбору выплачивается денежная компенсация, предусмотренная абзацем 3 п.1 ст.158 ЖК;

• организациям - денежная компенсация, предусмотренная абзацем 3 п.1 ст.158 ЖК.

Вместе с тем с 1 апреля 2014 г. данный порядок реализации прав граждан изменен.

Согласно п.4 Указа № 563, если гражданину принадлежит на праве собственности жилое помещение, находящееся в многоквартирном или блокированном жилом доме, признанное не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания либо аварийным или грозящим обвалом вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма, по решению местного исполнительного и распорядительного органа в течение 1 года этому гражданину с его согласия предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств, не уступающее по благоустройству и по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

За принадлежащее на праве собственности жилое помещение, признанное не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания, собственнику выплачивается денежная компенсация в размере рыночной стоимости данного жилого помещения, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Гражданин, которому принадлежит на праве собственности жилое помещение, находящееся в многоквартирном или блокированном жилом доме, признанное не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания либо аварийным или грозящим обвалом вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма, вправе с письменного согласия совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, требовать предоставления ему жилого помещения коммерческого использования по общей площади менее общей площади принадлежащего ему жилого помещения либо письменно отказаться от предоставления жилого помещения коммерческого использования. В случае отказа от предоставления жилого помещения коммерческого использования гражданин совместно с членами его семьи, проживающими совместно с ним, после выплаты ему вышеуказанной компенсации подлежит выселению из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

При реализации указанных прав выплата денежной компенсации и оплата расходов, связанных с оценкой стоимости жилых помещений, осуществляются местными исполнительными и распорядительными органами из средств местных бюджетов.

Учитывая изменения законодательства в части реализации прав граждан в случаях признания жилого дома не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодным для проживания, согласно письму Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 01.04.2015 № 04-02-12/208 облисполкомам и Минскому горисполкому рекомендовано следующее:

1) в случае принятия решений о признании жилых помещений не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодными для проживания в период действия ст.160 ЖК (с 2 марта 2013 г. по 1 апреля 2014 г.) по решению местного исполнительного и распорядительного органа гражданам необходимо предоставлять в собственность жилые помещения типовых потребительских качеств, равноценные по благоустройству и по общей площади не менее ранее занимаемых, либо по их выбору выплачивать денежную компенсацию, предусмотренную абзацем 3 п.1 ст.158 ЖК;

2) в случае принятия решений о признании жилых помещений не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодными для проживания после 1 апреля 2014 г. руководствоваться п.4 Указа № 563;

3) в отношении жилых помещений, признанных не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодными для проживания согласно решениям, принятым до вступления в силу ЖК (в период с 1 июля 1999 г. по 1 марта 2013 г.), руководствоваться положениями ст.105 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 22.03.1999 с учетом мнения Конституционного Суда Республики Беларусь, изложенного в решении от 07.09.2005 № Р-188/2005 «О совершенствовании жилищного законодательства в части предоставления жилых помещений в собственность вместо жилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме и признанных непригодными для проживания».

Другие основания приобретения права собственности, предусмотренные законодательными актами Республики Беларусь

Перечень оснований, по которым можно приобрести право собственности на жилое помещение, не является исчерпывающим.

Например, согласно ст.554 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Обратите внимание! В таком случае согласно ст.71 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником (плательщиком ренты) этого жилого помещения.

Собственник жилого помещения (плательщик ренты) вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии согласия гражданина (получателя ренты), с которым заключен договор пожизненного содержания с иждивением.

Гражданин (получатель ренты), давший согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанный в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью гражданина, проживающего в жилом помещении на основании этого договора.

Одна из возможностей приобретения в собственность большей по площади квартиры: в пожизненное пользование получателя ренты может быть предоставлено не только отчуждаемое им жилое помещение или его часть (например, конкретная комната в квартире), но и иное жилое помещение. Например, если в собственности находится однокомнатная квартира, а по договору пожизненного содержания с иждивением приобретается трехкомнатная, в соответствующем договоре может быть предусмотрено условие предоставления получателю содержания однокомнатной квартиры.

Главное, чтобы не ухудшались жилищные условия получателя содержания с иждивением.

Положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением определены ст.554-576 ГК.

Ограничения и обременения при приобретении жилых помещений

Как ЖК, так и ГК определяют особенности приобретения жилых помещений:

• при купле-продаже, дарении - при заключении договора продажи, дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, необходимо руководствоваться перечнем этих лиц с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением (ст.543, 529 ГК);

• при наследовании - предоставление гражданам права пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст.70 ЖК);

• при строительстве (реконструкции) или приобретении жилого помещения с использованием государственной поддержки - запрет на сдачу жилого помещения по договору найма, отчуждение данного жилого помещения до полного погашения кредита, а также на отчуждение в течение 5 лет после его погашения (подп.1.18, 1.20 п.1 Указа № 13);

• при приватизации жилого помещения государственного жилищного фонда в рассрочку в соответствии со ст.144 ЖК - ограничение на отчуждение жилого помещения до полного погашения стоимости жилого помещения (п.3 ст.144 ЖК).

24.01.2017

Наталья Кухарчик, юрист, специалист в области жилищного законодательства