Материал помещен в архив

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУММЫ ВОЗМЕЩАЕМЫХ РАСХОДОВ НА РЕМОНТ И ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЛИФТОВ ПО ДОГОВОРУ БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ИЗОЛИРОВАННЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

Ситуация Бюджетное учреждение (поликлиника) сдает в аренду и передает в безвозмездное пользование свободные площади. Как правильно рассчитать возмещаемые расходы за ремонт и техническое обслуживание лифтов по договору безвозмездного пользования изолированным нежилым помещением, заключенному с учреждением образования, которое на данных площадях разместило свою кафедру? Лифтами пользуются не только сотрудники данного учреждения образования, работающие в здании, но и студенты (слушатели), проходящие обучение на кафедре. Фактически отследить, какими лифтами пользуются студенты, нереально.

Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на техническое обслуживание лифта не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором в порядке, определенном Положением о порядке возмещения организациями расходов по обслуживанию зданий, сооружений и помещений, переданных им бюджетными организациями в безвозмездное пользование или аренду, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.05.2009 № 683 (п.5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150).

Произведенные ссудодателями (арендодателями) расходы по обслуживанию зданий, сооружений, помещений, переданных в безвозмездное пользование, аренду, возмещаются ссудополучателями (арендаторами). Порядок, сроки и размер возмещения этих расходов определяются сторонами и отражаются в договорах безвозмездного пользования (ссуды) или аренды (п.3 Положения о порядке возмещения организациями расходов по обслуживанию зданий, сооружений и помещений, переданных им бюджетными организациями в безвозмездное пользование или аренду, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.05.2009 № 683, далее - Положение № 683).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 10 сентября 2018 г. вместо Положения № 683 действует Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433.

Ссудодателями (арендодателями) ежемесячно определяется сумма расходов по обслуживанию зданий, сооружений и помещений, подлежащих возмещению ссудополучателями (арендаторами), на основании фактических затрат с учетом условий договоров безвозмездного пользования (ссуды) или аренды (п.4 Положения № 683).

В целях упорядочения взимания с арендаторов (ссудополучателей) платы за указанные расходы разработаны Рекомендации по расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги (далее - Рекомендации), которые были одобрены протоколом от 27.01.2010 № 1 Межведомственной рабочей группы для обеспечения рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере.

Рекомендации распространяются на организации, сдающие в аренду (в безвозмездное пользование) капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах), находящиеся в государственной собственности, а также находящиеся в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (п.14 Рекомендаций).

Услуги по пользованию лифтом в Рекомендациях отнесены к коммунальным услугам (абзац 9 п.2).

Порядок, сроки и размеры оплаты расходов по эксплуатации, текущему ремонту недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам должны определяться сторонами при заключении договора аренды (безвозмездного пользования) и отражаться либо в самом договоре аренды (безвозмездного пользования), либо в отдельно заключенном договоре. При этом размер оплаты названных расходов должен быть подкреплен прилагаемыми расчетами и калькуляциями, подтверждающими фактические расходы арендодателя по эксплуатации, текущему ремонту, а также по затратам на коммунальные услуги в части сдаваемого в аренду имущества (п.3 Рекомендаций).

Расходы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам делятся на две группы:

1) расходы за работы, производимые для организации - арендодателя (ссудодателя) сторонними организациями на основании заключенных договоров с организацией - арендодателем (ссудодателем) либо непосредственно с арендаторами по согласованию с организацией - арендодателем (ссудодателем);

2) расходы на работы, производимые организацией - арендодателем (ссудодателем), ее штатными работниками (п.4 Рекомендаций).

Оплата арендатором (ссудополучателем) расходов первой группы производится путем оплаты арендодателю (ссудодателю) определенной части этих расходов исходя из фактической оплаты организацией - арендодателем (ссудополучателем) их стоимости сторонним предприятиям и организациям, либо непосредственно сторонней организации на основании фактических затрат. При этом определение части данных расходов, предъявляемой арендатору (ссудополучателю) для оплаты, осуществляется с учетом расходов арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально размеру арендуемой площади, находящейся в пользовании арендатора (ссудополучателя). Кроме того, по усмотрению арендодателя (ссудодателя) для оплаты расходов за пользование лифтами может использоваться критерий пропорциональности количеству штатных работников арендаторов (ссудополучателей), работающих в этом здании (п.5 Рекомендаций).

Обратите внимание! Расходы за пользование лифтом возмещаются арендатором (ссудополучателем) в случае, когда арендуемые (предоставленные в безвозмездное пользование) помещения находятся выше второй остановочной площадки в здании, сооружении, оборудованном лифтом (п.7 Рекомендаций).

Работы по эксплуатации сдаваемого в аренду недвижимого имущества, другие работы второй группы оплачиваются арендатором (ссудополучателем) на основании фактических затрат, налогов и неналоговых платежей.

При расчете фактических затрат по эксплуатации объекта в себестоимость не включаются расходы за работы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам, производимые для организации - арендодателя (ссудодателя) сторонними организациями на основании заключенных договоров (пп.10 и 11 Рекомендаций).

При формировании себестоимости по эксплуатации объекта в себестоимость включаются следующие затраты организации - арендодателя (ссудодателя):

• затраты по оплате труда обслуживающего персонала зданий, сооружений (в том числе лифтеров, электриков, слесарей и т. п.), относимые на себестоимость продукции (работ, услуг) в соответствии с действующим законодательством, а также начисления на фонд оплаты труда указанных работников;

• затраты по обеспечению расходными материалами, инструментами, приспособлениями и другими материальными средствами, необходимыми для содержания зданий, сооружений и поддержания их в состоянии, пригодном для использования;

• иные прямые фактические расходы арендодателя по осуществлению мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию здания, сооружения, их частей (подп.12.1, 12.2 и 12.4 п.12 Рекомендаций).

Как видим, включение прибыли в стоимость работ второй группы Рекомендациями не предусмотрено. Отсутствуют в Рекомендациях и указания на критерии распределения этих расходов между арендаторами (ссудополучателями). Поэтому логичным видится применение к расходам второй группы тех же подходов, которые оговорены в отношении расходов первой группы.

Таким образом, действующее законодательство дает возможность арендодателю (ссудодателю) самостоятельно определять порядок расчета сумм расходов на ремонт и техническое обслуживание лифтов, возмещаемых арендаторами (ссудополучателями). При этом данные суммы могут быть рассчитаны пропорционально:

• размеру арендуемой площади, находящейся в пользовании арендатора (ссудополучателя) либо

• количеству штатных работников арендатора (ссудополучателя), работающих в данном здании.

При этом не стоит забывать, что если арендуемые (предоставленные в безвозмездное пользование) помещения находятся на этаже, где расположена первая или вторая остановочные площадки, то расходы за пользование лифтом арендатор (ссудополучатель) не возмещает.

15.05.2018

Сергей Шкирман, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»