Материал помещен в архив

ВОПРОС: Организация взяла в аренду складское помещение площадью 250 м². В результате эксплуатации пришел в негодность бетонный пол (трещины, неровности), что препятствует передвижению погрузчика с грузом. Было принято решение о замене пола и устройстве покрытия пола из рифленой стали. Расходы составили 150 млн руб.

Выполненные работы - это работы по текущему ремонту складского помещения с отнесением на затраты организации или это неотделимые улучшения арендованных основных средств с отнесением к объектам основных средств как «Присоединенная стоимость объекта аренды»?

ОТВЕТ: Замена покрытия пола относится к ремонтным работам.

При отнесении тех или иных видов ремонтных работ к текущему либо капитальному ремонту следует руководствоваться техническим кодексом установившейся практики «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (ТКП 45-1.04-206-2010 (02250)) (утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267; далее - ТКП 45-1.04-206-2010; http://www.tnpa.by/KartochkaDoc.php?UrlRN=252462&UrlIDGLOBAL=350125).

Положения ТКП 45-1.04-206-2010:

• распространяются на ремонт, реконструкцию жилых и общественных зданий и сооружений, реставрацию материальных недвижимых историко-культурных ценностей и устанавливает основные требования по проектированию;

• являются обязательными для всех организаций, учреждений и предприятий, юридических и физических лиц, осуществляющих разработку проектной документации на ремонт, реконструкцию, модернизацию зданий и сооружений, а также реставрацию материальных недвижимых историко-культурных ценностей.

К текущему ремонту полов относятся:

• замена или ремонт покрытия пола в отдельных помещениях без изменения конструкции;

• замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия;

• заделка выбоин, трещин в цементных, бетонных, асфальтовых полах и основаниях под полы;

• сплачивание дощатых полов;

• устранение просадки пола 1-го этажа по грунту (п.А.8 приложения А к ТКП 45-1.04-206-2010).

Обратите внимание! Замена покрытия пола с изменением его конструкции при износе 60 % и более относится к капитальному ремонту (п.15 приложения Б к ТКП 45-1.04-206-2010).

Таким образом, затраты на ремонт пола не признаются капитальными вложениями в основные средства.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества установлены ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), согласно части первой п.1 которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

Гражданским кодексом Республики Беларусь, иными законами и актами Президента Республики Беларусь могут быть установлены случаи, когда в отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нем в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п.2 ст.587 ГК).

В рассматриваемой ситуации, скорее всего, работы можно отнести к выполняемым при капитальном ремонте полов. Поэтому затраты на ремонт пола должна нести та сторона договора аренды, на которую договором возложена обязанность осуществления капитального ремонта. Если договором аренды этот вопрос не оговорен, то следует руководствоваться п.1 ст.587 ГК. В этом случае обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (часть четвертая п.1 ст.587 ГК).

04.08.2015

Валентина Прохожая, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»