Материал помещен в архив

Основные виды договоров в строительстве: условия их заключения (до 23.07.2024)

Материал подготовлен аналитической редакцией Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

01.07.2024

Обратите внимание!  В подборке приведена информация по договорам согласно законодательству, действующему до 23 июля 2024 г. С указанной даты вступает в силу Строительный кодекс, который заменит собой часть действующих НПА, другая часть НПА претерпит изменения. Аналитическая редакция Правовой платформы «Бизнес-Инфо» подготовит новую подборку по договорам согласно изменениям.

В предлагаемом материале «Основные виды договоров в строительстве: условия их заключения» собраны образцы договоров, наиболее часто применяемые в хозяйственной деятельности строительной организации.

Из подборки вы узнаете, чем руководствоваться при заключении:

Положение о договорной и претензионно-исковой работе организации (с комментариями) см. здесь.

1. Договор строительного подряда

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию капитального строения (здания, сооружения) или иного объекта, а также на выполнение строительных и иных специальных монтажных работ (капитальный и текущий ремонт).

1.1. Чем руководствоваться при заключении договора строительного подряда

Основными нормативными актами, регулирующими отношения сторон при заключении и исполнении договора строительного подряда, являются:

• ГК;

• Закон от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».

С 23 июля 2024 г. вступает в силу Строительный кодекс и утрачивает силу Закон от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь». О нововведениях кодекса см. здесь;

• Закон от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)» (при финансировании за счет бюджетных и приравненных к ним средств);

• Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 6 июня 2025 г. следует руководствоваться Правилами № 1450 в ред. постановления Совмина от 15.05.2025 № 266. Комментарий см. здесь.

1.2. Стороны договора

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.696 ГК).

Обратите внимание! Физические лица по договору строительного подряда могут выполнять только штукатурные, малярные, стекольные работы, работы по устройству покрытий пола и облицовке стен, оклеивание стен обоями, кладку (ремонт) печей и каминов (п.2 Указа от 18.04.2019 № 151 «Об изменении указов Президента Республики Беларусь»). При этом данные работы могут выполняться физлицом по заказам организаций и индивидуальных предпринимателей (дополнительно см. материал «Физическое лицо выполняет строительные работы: когда это возможно и возможно ли»).

1.3. Кто готовит проект договора

Если проведение процедур закупок не является обязательным, проект договора подготавливается в порядке, определенном соглашением сторон.

При подготовке заказчиком проекта договора он определяет существенные условия в соответствии с п.10 Правил № 1450, а также иные условия, которые предлагается определить как существенные, и направляет проект этого договора одному или нескольким подрядчикам, имеющим возможность выполнять необходимые строительные работы. К проекту договора заказчик прилагает проекты графиков производства работ, платежей, поставки материальных ресурсов (если проектом договора предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в части осуществляет заказчик) и при необходимости другие документы.

Справочно График строительства (производства работ) содержится в приложении 2 к Положению о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553, график платежей при строительстве (выполнении работ) - в приложении 3 к названному Положению.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 6 июня 2025 г. следует руководствоваться Положением № 1553 в ред. постановления № 266. Комментарий см. здесь.

Подрядчик, получивший проект договора, рассматривает его в согласованный с заказчиком срок и в случае согласия подписывает и возвращает заказчику.

При подготовке проекта договора подрядчиком заказчик направляет ему предложения о существенных условиях договора, определенных в п.10 Правил № 1450, и иные условия, которые предлагается определить как существенные, для включения их в проект договора.

При непринятии отдельных условий проекта договора сторона, получившая этот проект, вправе оформить протокол разногласий. Проект договора вместе с протоколом разногласий направляется для рассмотрения другой стороне. Предложенные условия включаются в договор с согласия обеих сторон.

По соглашению сторон может быть установлена иная процедура заключения договора в соответствии с ГК (п.7 Правил № 1450).

1.4. Условия, при которых заказчик и подрядчик могут выступать сторонами договора строительного подряда

1.5. Существенные условия договора строительного подряда

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.402 ГК).

Подборка «Договор строительного подряда: заключение, исполнение, изменение и расторжение» поможет вам найти все ответы по указанной теме.

1.6. Что прилагается к договору строительного подряда

По соглашению сторон к договору могут также прилагаться иные документы.

Договор и приложения к нему должны быть подготовлены в количестве экземпляров, предусмотренном заключаемым договором, но не менее двух, подписаны сторонами. При этом каждый лист договора и приложений к нему должен быть пронумерован и подписан сторонами (п.19 Правил № 1450).

1.7. Примеры договоров строительного подряда (субподряда)

• Соглашение о расторжении договора строительного подряда на выполнение текущего ремонта за счет средств заказчика по предложению заказчика при неоднократном нарушении подрядчиком сроков выполнения строительных работ, предусмотренных договором, графиком производства работ (с комментарием).

2. Договор подряда на выполнение проектных работ

Договор подряда на выполнение проектных работ является основным документом, регулирующим взаимоотношения заказчика и подрядчика при разработке предпроектной (предынвестиционной), проектной документации.

2.1. Предварительный договор на проектные работы

В отличие от основного договора, непосредственно порождающего права и обязанности сторон в договоре на проектные работы, предварительный договор - это соглашение сторон о заключении основного договора в будущем.

Предварительный договор может быть заключен между заказчиком и подрядчиком при проектировании технически сложных объектов строительства до заключения основного договора подряда на выполнение проектных работ.

2.2. Чем руководствоваться при заключении договора подряда на выполнение проектных работ

Договор подряда на выполнение проектных работ должен соответствовать обязательным для заказчика и проектировщика требованиям, установленным:

• § 4 гл.37 ГК;

• Правилами заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством, утв. постановлением Совмина от 01.04.2014 № 297;

• Законом № 419-З (при бюджетном финансировании работ);

• нормативно-технической документацией;

• результатами процедуры закупок при строительстве.

Форма документа • Примерная форма соглашения о расторжении договора подряда на выполнение проектных работ, финансируемых за счет средств заказчика (с комментариями).

2.3. Стороны договора подряда на выполнение проектных работ

2.4. Кто готовит проект договора подряда на выполнение проектных работ

Проект договора может быть подготовлен заказчиком, подрядчиком, обеими сторонами совместно и (или) инженером (инженерной организацией), если иное не установлено законодательством (ч.1 п.7 Правил № 297).

2.5. Кто готовит задания на проектирование

Подготовка задания на проектирование, сбор исходных данных для выполнения работ, являющихся предметом договора, могут быть поручены подрядчику или инженеру (инженерной организации).

Если подготовка задания на проектирование поручена подрядчику или инженеру (инженерной организации), то после его разработки данное задание передается на утверждение заказчику. Задание на проектирование утверждается заказчиком и возвращается подрядчику или инженеру (инженерной организации) в согласованные сторонами сроки (ч.2, 3 п.7 Правил № 297).

2.6. Условия, при которых заказчик и подрядчик могут выступать сторонами договора подряда на выполнение проектных работ

Заказчик вправе потребовать от подрядчика предоставления иных документов и (или) сведений, связанных с выполнением договорных обязательств (п.8 Правил № 297).

2.7. Существенные условия договора подряда на выполнение проектных работ

Договор подряда считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.402 ГК).

Возможно заключение предварительного договора до подписания основного.

В случае, если недостатки в проектной документации, установленные в соответствии с законодательством, привели к дополнительным затратам заказчика, подрядчик обязан возместить их в порядке, установленном в договоре (п.60 Правил № 297).

2.8. Что прилагается к договору подряда на выполнение проектных работ

К договору, предметом которого является разработка проектной документации, прилагаются:

• задание на проектирование, утвержденное в установленном порядке;

• исходные данные и разрешительная документация на строительство объекта;

• календарный план по форме согласно приложению 1 к Правилам № 297;

• протокол согласования договорной (контрактной) цены по форме согласно приложению 2 к Правилам № 297 (ч.1 п.12 Правил № 297).

Дополнительно по теме • Разработка предпроектной (предынвестиционной) документации согласно требованиям Строительного кодекса.  • Кто и как должен обеспечить включение проекта строительства в республиканский фонд проектной документации. • Можно ли из договора на разработку ПСД исключить обязательства подрядчика быть заявителем экспертизы при условии, что договор заключен до вступления в силу постановления Совмина от 23.10.2023 № 721. Формы документов • Договор на выполнение проектных и изыскательских работ за счет бюджетных средств. • Договор подряда на выполнение проектных работ (с комментариями) (пример).

3. Договор на осуществление авторского надзора

Авторский надзор осуществляется в обязательном порядке за строительством объектов, строящихся на основании проектной документации, разработанной в соответствии с требованиями действующих технических нормативных правовых актов, и проводится в целях обеспечения соответствия архитектурно-планировочных, конструктивных, технологических и других технических решений, технико-экономических и экологических показателей вводимых в эксплуатацию объектов строительства проектным решениям и установленным показателям.

Авторский надзор осуществляется на основании задания заказчика и договора генерального подряда разработчиком проектной документации, выполняющим функции генерального проектировщика в течение всего периода строительства, приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов и срока действия договора на проведение авторского надзора между заказчиком и проектировщиком.

Дополнительно по теме • Договор на ведение авторского надзора за строительством, финансируемого за счет собственных средств заказчика (с комментариями). • Договор на ведение авторского надзора за строительством, финансируемого за счет бюджетных средств (с комментариями).

3.1. Чем руководствоваться при заключении договора на осуществление авторского надзора

Договор на осуществление авторского надзора составляется на основании:

1) Правил № 297;

2) Инструкции о порядке осуществления авторского надзора за строительством, утв. постановлением Минстройархитектуры от 04.08.2020 № 39;

3) Методических рекомендаций о порядке определения стоимости разработки документации проектного обеспечения архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, утв. постановлением Минстройархитектуры от 21.03.2012 № 11.

3.2. Стороны договора

3.3. Кто готовит проект договора

Условия договора на ведение авторского надзора за строительством формируются после утверждения проектной документации. Проект договора может быть подготовлен заказчиком, подрядчиком, обеими сторонами совместно и (или) инженером (инженерной организацией), если иное не установлено законодательством (ч.2 п.6, ч.1 п.7 Правил № 297).

3.4. Условия, при которых заказчик и подрядчик могут выступать сторонами договора на осуществление авторского надзора

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.402 ГК).

3.5. Существенные условия договора на осуществление авторского надзора

Дополнительно по теме • Авторский надзор за строительством: как определить его стоимость.

3.6. Что прилагается к договору на осуществление авторского надзора

К договору на ведение авторского надзора за строительством прилагаются:

• план-график выхода специалистов на объект строительства;

• смета затрат с указанием объемов финансирования на текущий год;

• перечень ответственных конструкций и основных видов (этапов) работ, подлежащих приемке с участием представителя авторского надзора за строительством;

• приказ подрядчика о включении специалистов в рабочую группу авторского надзора за строительством;

• иные документы по соглашению сторон (ч.2 п.12 Правил № 297).

План-график выхода представителей авторского надзора (далее - план-график), перечень ответственных конструкций и основных видов работ, подлежащих приемке с участием представителей авторского надзора, приказ генпроектировщика об определении состава и назначении руководителя рабочей группы передаются заказчиком генеральному подрядчику (подрядчику) для хранения до окончания строительства (п.6 Инструкции № 39).

При продолжительности строительства более 1 года план-график составляется в соответствии с объемами работ на текущий год. Сведения о планируемых объемах работ сообщаются ежегодно на текущий год генпроектировщику заказчиком, застройщиком в установленном порядке, и на их основе определяются затраты на ведение авторского надзора в текущем году. По согласованию сторон договора подряда на ведение авторского надзора за строительством могут вноситься поправки в план-график и смету затрат на текущий год исходя из фактического состояния объекта (п.8 Инструкции № 39).

4. Договор на оказание инженерных услуг

Юридические лица (заказчики) могут самостоятельно выполнять функции заказчика, застройщика в строительной деятельности либо привлечь стороннюю организацию по оказанию инженерных услуг в строительстве, в том числе по комплексному управлению строительной деятельностью.

К инженерным услугам в строительстве относятся консультирование по вопросам проектирования и строительства и выполнение определенных договором функций заказчика, застройщика по осуществлению организационно-технических мероприятий, включающих в том числе:

• подготовку документов, необходимых для получения земельных участков;

• сбор исходных данных, необходимых для составления проектной документации, разрешительной документации;

• выбор подрядчиков, поставщиков товаров;

• подготовку проектов договоров;

• технический надзор с правом принятия решений от имени заказчика, застройщика во взаимоотношениях с подрядчиком;

• заключение договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, строительного подряда, иных договоров;

• организацию приемки объекта в эксплуатацию;

• иные услуги, необходимые для осуществления строительной деятельности (ч.1 п.2 ст.56 Закона № 300-З).

Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика (ст.704 ГК).

Дополнительно по теме • Договор на осуществление технического надзора за счет собственных средств заказчика (с комментариями).

4.1. Чем руководствоваться при заключении договора на оказание инженерных услуг

Отношения между заказчиком, застройщиком и инженером (инженерной организацией) регулируются договором на оказание инженерных услуг.

Договор на оказание инженерных услуг в строительстве составляется на основании требований Инструкции о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утв. постановлением Минстройархитектуры от 10.05.2011 № 18 (далее - Инструкция № 18).

Обратите внимание! Согласия подрядчиков на заключение такого договора не требуется (п.5 Инструкции № 18).

При бюджетном финансировании работ выбор инженерной организации должен осуществляться с учетом норм Закона № 419-З (при бюджетном финансировании работ).

4.2. Стороны договора

4.3. Существенные условия договора на оказание инженерных услуг

5. Договор создания объекта долевого строительства жилья

В соответствии с договором одна сторона - застройщик - принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а другая сторона - дольщик - обязуется уплатить определенную договором цену договора (цену объекта долевого строительства) и принять указанный объект в порядке, установленном договором (п.3 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утв. постановлением Совмина от 12.03.2019 № 156).

5.1. Чем руководствоваться при заключении договора долевого строительства

Заключение договоров долевого строительства регулируется:

• Указом от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»);

• Положением № 156;

• типовой формой договора создания объекта долевого строительства, утв. постановлением № 156.

С 23 марта 2024 г. вступили в силу изменения в Положение № 156.

Согласно изменениям, если при приемке в эксплуатацию жилого дома часть работ была перенесена на благоприятный период их выполнения, в отношении финансируемых с привлечением бюджетных средств объектов долевого строительства в таких жилых домах:

• размер затрат на выполнение данных работ определяется застройщиком с учетом прогнозных индексов стоимости строительно-монтажных работ, оборудования и прочих затрат на дату их проведения и включается в цену договора (цену объекта долевого строительства);

• застройщик передает дольщику документы, необходимые для госрегистрации прав дольщика на объект долевого строительства, после уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства), за исключением работ, перенесенных на благоприятный период.

Застройщик обеспечивает передачу дольщику документов, подтверждающих фактическую стоимость работ, перенесенных на благоприятный период, в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем их выполнения.

Дольщик в двухнедельный срок со дня получения документов обязан обеспечить предъявление к оплате подтверждающих документов в органы госказначейства.

В форме типового договора создания объекта долевого строительства теперь закреплено, что дольщик возмещает застройщику затраты по эксплуатации объекта долевого строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств. Обязанность по возмещению затрат возникает у дольщика со дня ввода объекта строительства (жилого дома) в эксплуатацию и до подписания с застройщиком акта приемки-передачи. Такие затраты не входят в цену договора (цену объекта долевого строительства).

Застройщик по факту понесенных затрат в течение 3 дней направляет дольщику подтверждающие документы для их возмещения на специальный счет застройщика (раздел 9 типовой формой договора).

5.2. Стороны договора

5.3. Условия, при которых заказчик может выступать стороной договора создания объекта долевого строительства жилья

5.4. Существенные условия договора создания объекта долевого строительства жилья

По усмотрению сторон в договор могут быть включены иные дополнительные условия (ч.7 подп.1.7 п.1 Указа № 473).

Опубликование проектной декларации допускается только при возведении застройщиком, за исключением коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству и организаций крупнопанельного домостроения, части объекта строительства за счет собственных (привлеченных) средств (кроме привлеченных денежных средств дольщиков) в сумме, составляющей не менее 15 % от стоимости объекта строительства, определенной в проектной документации (подп.1.12 п.1 Указа № 473).

Фактическая стоимость объекта долевого строительства - стоимость объекта долевого строительства в текущих ценах на дату утверждения акта приемки в эксплуатацию жилого дома и иных объектов недвижимости с учетом затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика (абз.4 п.2 Положения № 156).

Изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) допускается по соглашению сторон, в том числе по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания отдельных услуг, выполнения отдельных работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет изменения цены договора (цены объекта долевого строительства).

Застройщик вправе изменить цену договора (цену объекта долевого строительства) в случаях изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства объекта строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока строительства в установленном законодательством порядке в случае отсутствия вины застройщика, а также изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства).

При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объектов строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении или изменении косвенных налогов, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства), застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора (цены объекта долевого строительства) дольщикам, осуществляющим строительство объектов долевого строительства с использованием государственной поддержки. В указанных случаях изменения цены договора (цены объекта долевого строительства) застройщик обязан не менее чем за 10 календарных дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора (цены объекта долевого строительства) с обоснованным расчетом ее изменения (ч.2-5 подп.4.5 п.4 Типовой формы договора).

В случае необходимости продления сроков строительства с 14.05.2022 пользуйтесь:

• Регламентом согласования изменения (продления) сроков строительства объектов жилищного строительства при первичном изменении (продлении) сроков строительства, а также финансируемых без привлечения средств республиканского бюджета иных объектов (за исключением объектов, срок строительства которых установлен решениями Президента или Правительства);

• Регламентом согласования изменения (продления) сроков строительства объектов жилищного строительства при повторном изменении (продлении) сроков строительства (за исключением объектов, срок строительства которых установлен решениями Президента или Правительства) (постановление Минстройархитектуры от 27.01.2022 № 16).

5.5. Что прилагается к договору создания объекта долевого строительства жилья

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»