Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ВЕДЕНИИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Жилые помещения государственного жилищного фонда

Под приватизацией жилых помещений понимается приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных им в соответствии с законодательством.

В этой связи речь о приватизации можно вести только в отношении жилых помещений, находящихся в государственной собственности.

Таким образом, при отчуждении жилого помещения, находящегося в ведении сельскохозяйственной организации, необходимо определить форму собственности данного жилого помещения. Жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении республиканских или коммунальных сельскохозяйственных унитарных предприятий, оперативном управлении государственных организаций, а также в безвозмездном пользовании организаций негосударственной формы собственности, созданных в процессе разгосударствления и приватизации государственной собственности, преобразования государственных унитарных предприятий в открытые акционерные общества (далее - хозяйственные общества) (примечание), относятся к государственному жилищному фонду.

Нормы жилищного законодательства позволяют государственным сельскохозяйственным организациям отчуждать жилые помещения, предоставленные гражданам, в собственность этих граждан в следующем порядке.

1. Путем приватизации жилых помещений в порядке, установленном законодательством:

- главой 23 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК) - в отношении жилых помещений государственного жилищного фонда;

- Указом Президента РБ от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее - Указ № 563).

Приватизация жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении либо оперативном управлении государственной организации, осуществляется по решению данной организации.

Приватизация жилых помещений, переданных по договору безвозмездного пользования хозяйственным обществам, осуществляется по решению республиканского органа государственного управления или иной государственной организации, подчиненной Правительству РБ, заключившими договор безвозмездного пользования жилым помещением, либо уполномоченное вышеназванными организациями лицо. Иными словами, ссудодатель по договору безвозмездного пользования вправе наделить ссудополучателя полномочиями на принятие соответствующих решений о приватизации.

Полномочия на принятие решений о предоставлении жилых помещений коммерческого использования, переданных по договорам безвозмездного пользования, предоставляются на основании локального акта государственного органа или иной государственной организации, заключивших договор безвозмездного пользования жилым помещением (постановление, приказ, распоряжение).

Стоимость приватизируемых жилых помещений определяется в соответствии со ст.141 ЖК комиссией в порядке, установленном Положением об определении стоимости объектов приватизации, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 28.05.2013 № 421.

Справочно Подробнее см. «Алгоритм приватизации жилого помещения государственного жилищного фонда».

2. Путем купли-продажи жилого помещения в соответствии с Указом Президента РБ от 17.06.2011 № 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» (далее - Указ № 253).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2016 г. пп.1-9 Указа № 253 изложены в новой редакции Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2016 № 97.

Согласно Указу № 253 жилые дома (квартиры), а также не завершенные строительством жилые дома (квартиры), находящиеся в государственной собственности и хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также в безвозмездном пользовании сельскохозяйственных организаций, на балансе созданных другими организациями филиалов либо иных обособленных подразделений, осуществляющих предпринимательскую деятельность по производству сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее 50 % общей суммы выручки этих филиалов либо иных обособленных подразделений, находящиеся в частной собственности и построенные (реконструированные, приобретенные) сельскохозяйственными организациями с привлечением средств государственной поддержки (средства местных бюджетов, местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов, инновационных фондов республиканских органов государственного управления и иных государственных организаций, подчиненных Правительству РБ, государственных органов и государственных организаций, подчиненных Президенту РБ, а также льготные кредиты, полученные в открытом акционерном обществе (ОАО) «Белагропромбанк»), могут быть проданы с учетом особенностей, установленных данным Указом.

Обратите внимание! Исходя из буквального прочтения приведенной нормы продажа жилых помещений в соответствии с Указом № 253 - это право, а не обязанность сельскохозяйственной организации.

Согласно п.2 Указа № 253 продажа заселенных жилых помещений проживающим в них гражданам осуществляется исходя из принадлежности данных жилых помещений:

• республиканским сельскохозяйственным организациям - с согласия республиканских органов государственного управления и иных государственных организаций, подчиненных Правительству РБ, а также государственных органов и государственных организаций, подчиненных Президенту РБ, в подчинении (составе) которых находятся сельскохозяйственные организации;

• коммунальным сельскохозяйственным организациям - в порядке, установленном соответствующими местными Советами депутатов.

В том случае, если жилое помещение находится в безвозмездном пользовании хозяйственного общества, решение о его продаже принимается общим собранием акционеров данного общества. При этом общее собрание вправе установить порядок и условия продажи жилых помещений.

Цена таких жилых помещений определяется в соответствии с п.9 Указа № 253. Так, продажа жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) сельскохозяйственными организациями государственной формы собственности за счет собственных средств, осуществляется по оценочной стоимости (но не выше рыночной), установленной индексным методом в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Цена жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) сельскохозяйственными организациями с привлечением средств государственной поддержки, определяется аналогичным образом, но при этом цена не должна быть меньше суммы средств, затраченных на строительство (реконструкцию, приобретение) данных жилых помещений.

Следует отметить, что согласно подп.1.5 п.1 Указа Президента РБ от 30.08.2005 № 405 «О некоторых мерах по строительству жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях» (далее - Указ № 405) жилые помещения, построенные (реконструированные) сельскохозяйственными организациями за счет льготных кредитов, предоставленных ОАО «Белагропромбанк», предоставляются работникам этих организаций на условиях договора найма служебного жилого помещения.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2016 г. часть первая подп.1.5 п.1 Указа № 405 на основании Указа Президента РБ от 15.03.2016 № 97 изложена в новой редакции.

Служебные жилые помещения государственного жилищного фонда до их приватизации или продажи (до заключения перевода долга) подлежат исключению из числа служебных по решению соответствующего местного исполнительного комитета.

Жилые помещения частного жилищного фонда организаций негосударственной формы собственности

Жилые помещения, находящиеся в собственности сельскохозяйственных производственных кооперативов, хозяйственных обществ относятся к частному жилищному фонду.

В силу п.4 ст.162 ЖК передача в собственность граждан жилых помещений в жилых домах сельскохозяйственных производственных кооперативов (колхозов) либо других производственных или потребительских кооперативов осуществляется по решениям высших органов управления сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоза), других производственных или потребительских кооперативов. Указанные органы управления вправе самостоятельно утвердить порядок и условия продажи таких жилых помещений.

Жилые помещения, построенные сельскохозяйственной организацией негосударственной формы собственности за счет льготных кредитов, включаются в состав служебных жилых помещений и исключаются из этого состава местным исполнительным и распорядительным органом на основании ходатайства администрации сельскохозяйственной организации негосударственной формы собственности.

Жилые помещения частного жилищного фонда включаются в состав служебных жилых помещений и исключаются из этого состава по решению администрации организации негосударственной формы собственности (ст.163 ЖК).

Условия продажи жилых помещений частного жилищного фонда, построенных с привлечением средств государственной поддержки, в т.ч. льготных кредитов ОАО «Белагропромбанк», также определены Указом № 253.

Цена продажи жилых помещений частного жилищного фонда, построенных за счет средств государственной поддержки, определяется в порядке, установленном п.9 Указа № 253.

Обратите внимание! Жилые помещения, построенные организациями негосударственной формы собственности без привлечения государственной поддержки, за счет собственных средств, продаются в порядке и на условиях, определенных органом управления колхоза или хозяйственного общества.

Перевод жилых помещений в фонд жилых помещений коммерческого использования

В соответствии с нормативными предписаниями Указа № 563 жилые помещения государственного жилищного фонда подлежат включению в состав жилых помещений коммерческого использования:

• служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, занимаемые гражданами на условиях договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, - до 1 апреля 2014 г.;

• жилые помещения государственного жилищного фонда, занимаемые гражданами на условиях договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, - до 1 июля 2016 г.

Таким образом, переводу в фонд жилых помещений коммерческого найма подлежат только жилые помещения государственного жилищного фонда в следующем порядке:

• жилые помещения коммунального жилищного фонда - по решению местных исполнительных и распорядительных органов;

• жилые помещения республиканского жилищного фонда - по решению государственных органов и иных государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, государственных органов или иных государственных организаций, заключивших договор безвозмездного пользования жилым помещением республиканского жилищного фонда, или уполномоченных ими лиц.

Обратите внимание! По общему правилу, определенному Указом № 563, жилые помещения коммерческого использования не подлежат приватизации, обмену, разделу, продаже, предоставлению по договору поднайма, если иное не определено Президентом РБ. Иной порядок предусмотрен непосредственно Указом № 253. В этой связи жилые помещения коммерческого использования, построенные (реконструированные, приобретенные) сельскохозяйственными организациями с привлечением средств государственной поддержки, могут быть проданы в порядке, установленном Указом № 563, в т.ч. после 1 июля 2016 г.

Примечание. В соответствии со ст.12 Закона РБ от 19.01.1993 № 2103-XII «О приватизации государственного имущества и преобразовании государственных унитарных предприятий в открытые акционерные общества» в состав подлежащего приватизации предприятия как имущественного комплекса не включаются жилые помещения государственного жилищного фонда.

14.04.2014

Наталья Кухарчик, начальник отдела юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь