Материал помещен в архив

ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ

Сегодня трудно найти хотя бы один многоквартирный жилой дом без переустройства и (или) перепланировки квартир. Многие граждане рассуждают так: «Раз я собственник квартиры, то могу делать в ней что хочу и как хочу». Однако многоквартирный жилой дом - это сложный комплекс инженерных конструкций и систем, проектируемый и возводимый с соблюдением технических, санитарных, противопожарных и других норм, поэтому любое изменение может привести к нарушению функционирования какой-либо системы в квартире, в которой произведены переустройство и перепланировка, в соседних квартирах, а также и во всем доме.

В связи с этим законодательством определен четкий порядок проведения переустройства и перепланировки квартир, нарушение которого - административное правонарушение, что влечет наложение штрафа.

Правовое регулирование проведения переустройства и перепланировки

Существуют нормативные правовые акты, регламентирующие проведение переустройства и (или) перепланировки квартиры:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь, вступивший в силу со 2 марта 2013 г. (далее - ЖК);

• перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее - Перечень административных процедур для граждан);

• единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее - Перечень административных процедур для юридических лиц и ИП);

• Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384 (далее - Положение о переустройстве и перепланировке, постановление № 384).

Обратите внимание! Ранее норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку нежилых помещений в жилом доме, в законодательстве не было. После вступления в силу ЖК переустройство и (или) перепланировка нежилых помещений в жилом доме также регулируются ЖК и Положением о переустройстве и перепланировке.

Отметим, что Положение о переустройстве и перепланировке регулирует выполнение работ по переустройству и перепланировке в одноквартирных и блокированных жилых домах, а не только в многоквартирных.

Статьями 17-19 ЖК установлены общие нормы переустройства и (или) перепланировки помещений. Так, п.1 ст.17 ЖК определено, что переустройство и (или) перепланировка производятся по заявлению собственника жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, члена организации застройщиков, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе (далее - местный исполком).

При этом гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель предоставляет в местный исполком документы, установленные Перечнем административных процедур для граждан или Перечнем административных процедур для юридических лиц и ИП.

На основании представленных документов местный исполком принимает решение о согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки либо об отказе в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки. Отказ в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки может быть обжалован в вышестоящий орган и (или) суд.

Это общая схема проведения переустройства и (или) перепланировки помещения. Рассмотрим более подробно, что и как должно проводиться.

Основные термины и виды работ при переустройстве и перепланировке

Очень важный вопрос - определение терминов «переустройство» и «перепланировка», а также того, какие работы относятся к переустройству и перепланировке.

Положением о переустройстве и перепланировке установлено, что:

• переустройство - изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ;

• перепланировка - изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

К таким работам относятся:

• замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;

• устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

• изменения в несущих конструкциях;

• изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

• изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

• устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Обратите внимание! Иные работы не являются работами по переустройству и (или) перепланировке.

На проведение этих работ в обязательном порядке требуется согласование (разрешение) местного исполкома.

Для проведения:

• замены или переноса систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;

• устройства гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

• изменения в несущих конструкциях,

помимо согласования (разрешения) местного исполкома требуется также и разработка проектной документации (далее - проект) (примечание 1).

Эти работы в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 м могут выполняться самим инициатором, а в многоквартирных жилых домах, а также блокированных и одноквартирных жилых домах высотой более 7 м - только по договорам строительного подряда с юридическими или физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, имеющими право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (далее - подрядчик).

Не требуется разработка проекта для проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, связанных:

• с изменением площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

• изменением площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

• устройством, увеличением проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Необходимо отметить, что постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 09.03.2015 № 180 внесены существенные изменения в постановление № 384 в части проведения работ по остеклению балконов и лоджий, а также по замене оконных и дверных проемов в многоквартирных жилых домах.

Эти работы не являются работами по переустройству и (или) перепланировке, а также реконструкции, но выполняются:

• ремонтно-строительные работы по остеклению балконов и лоджий в многоквартирных жилых домах - с учетом утвержденных структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющим государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы, вариантов остекления балконов и лоджий.

Варианты остекления балконов и лоджий (с указанием цвета, материалов и конфигурации) размещаются в доступных для ознакомления местах и в глобальной компьютерной сети Интернет на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов;

• ремонтно-строительные работы по замене в многоквартирных жилых домах заполнений оконных и дверных проемов, остеклению балконов и лоджий, выходящих на главные улицы и площади, перечень которых определяется местным исполнительным и распорядительным органом, - с сохранением конфигурации и цвета существующих заполнений оконных и дверных проемов, остекления балконов и лоджий.

При этом при проведении организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, работ по ремонту фасада жилого дома, балконов и лоджий гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, по инициативе которых выполнялось остекление балконов и лоджий, при необходимости обязаны обеспечить демонтаж элементов остекления на время проведения ремонтных работ.

Замена заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий в жилых домах, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, внесенных в этот список, осуществляется только после получения разрешения Министерства культуры Республики Беларусь на выполнение работ на материальных историко-культурных ценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурных ценностей (примечание 2).

Список материальных объектов, которым присваивается статус и категория историко-культурных ценностей Республики Беларусь, приведен в дополнении к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 14.05.2007 № 578.

В п.4 Положения о переустройстве и перепланировке перечислены виды работ, производство которых запрещается. Так, запрещаются переустройство и (или) перепланировка:

• с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

• приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;

• влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;

• вентиляционных шахт и каналов;

• балконов и лоджий в отапливаемые помещения;

• связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;

• связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;

• с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;

• ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;

• если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

Порядок проведения переустройства и перепланировки

Для проведения переустройства и (или) перепланировки гражданин, желающий ее провести, должен подать заявление (бланк которого выдается в местном исполкоме) в местный исполком с представлением:

• паспорта (или иного документа, удостоверяющего личность) (не нужно представлять юридическому лицу или ИП);

• только для юридических лиц или ИП: письменного согласия собственника на переустройство и (или) перепланировку помещения, если помещение предоставлено по договору аренды, безвозмездного пользования (приложение 1);

• письменного согласия собственников на переустройство и (или) перепланировку помещения с гражданином, имеющим право владения и пользования помещением, а также удостоверенное нотариально письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования помещением (приложение 2) (для ИП необходимо письменное согласие совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с индивидуальным предпринимателем, на переустройство и (или) перепланировку жилого и (или) нежилого помещения);

• технического паспорта и документа, подтверждающего право собственности на помещение (для собственников жилых помещений) (для юридических лиц или ИП может подаваться документ, подтверждающий право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение);

• плана-схемы или перечня (описания) работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, составленного в произвольной форме;

• письменного согласия организации застройщиков в жилых домах этой организации, если гражданин - инициатор переустройства и (или) перепланировки (далее - инициатор) - член организации застройщиков и не собственник жилого помещения (приложение 3).

Обратите внимание! При рассмотрении заявления на переустройство и (или) перепланировку инициатор ее проведения (гражданин, юридическое лицо или ИП) в согласованное с ним время обязан предоставить доступ в помещение представителям жилищной организации и местного исполкома (в противном случае местный исполком может отказать в разрешении на переустройство и (или) перепланировку).

По результатам проведенного осмотра составляется акт технического осмотра помещения, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому паспорту на помещение, а также о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этого помещения. Такой акт составляется в произвольной форме, подписывается инициатором проведения переустройства и (или) перепланировки, представителями организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем местного исполкома (приложение 4).

На основании представленных гражданином документов и указанного акта местный исполнительный орган в течение 1 месяца должен принять решение о согласовании (разрешении) проведения переустройства и (или) перепланировки (или мотивированно отказать в выдаче разрешения на проведение переустройства и (или) перепланировки). Такое решение принимается бесплатно и действует бессрочно.

В согласовании (разрешении) должны быть указаны:

• инициатор;

• виды работ по переустройству и (или) перепланировке помещения;

• дата окончания и приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения;

• условия хранения строительных материалов и порядок вывоза их отходов;

• иные требования, предусмотренные техническими нормативными правовыми актами, с учетом конкретного переустройства и (или) перепланировки помещения.

В случае если переустройство и (или) перепланировка требуют обязательной разработки проекта (напомним, это работы, связанные с заменой или переносом систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройством гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции; изменениями в несущих конструкциях), инициатор проведения переустройства и (или) перепланировки, после получения согласования (разрешения) местного исполкома заключает договор подряда на выполнение проектных работ с разработчиком проекта.

Разработчик проекта или инициатор согласовывает проект с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства.

Проведение государственной экспертизы проекта обеспечивается разработчиком проекта, если производятся изменения в несущих конструкциях жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах высотой более 7 м и одноквартирных жилых домов высотой более 7 м.

Обеспечение технического надзора за выполнением работ по переустройству и (или) перепланировке, предусмотренных проектом, является обязанностью инициатора проведения переустройства и (или) перепланировки (примечание 3).

Обратите внимание! Местный исполнительный и распорядительный орган вправе принять решение об отказе в согласовании (разрешении) на переоборудование и (или) перепланировку (в обязательном порядке с указанием мотивов).

Основаниями для отказа в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки могут быть:

• представление инициатором документов, в которых содержатся недостоверные сведения;

• запрещение переустройства и (или) перепланировки в соответствии Положением о переустройстве и перепланировке;

• возникновение угрозы обрушения конструкций жилого и (или) нежилого помещений в результате их переустройства и (или) перепланировки.

Только в этих случаях местный исполком имеет право отказать в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировке.

Этот отказ может быть обжалован инициатором в вышестоящий орган (примечание 4, приложение 5) и (или) в суд (приложение 6).

Во время проведения переустройства и перепланировки помещения в многоквартирных и блокированных жилых домах запрещается:

• производить в выходные и праздничные дни работы, создающие шум или вибрацию;

• начинать работы, создающие шум или вибрацию, ранее 09:00 и заканчивать их позднее 19:00 в рабочие дни;

• загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома;

• использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

В случае нарушения этих требований (хотя бы одного из них) должностные лица организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей коммунальные услуги, либо сельского поселкового, районного, городского и областного исполнительных комитетов, администрации района в городе, либо органов, осуществляющих государственный санитарный надзор, имеют право составить протокол об административных правонарушениях по ст.21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее - КоАП). Протоколы по этим правонарушениям рассматриваются единолично судьей районного (городского) суда.

Напомним, что работы:

• по замене или переносу систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;

• устройству гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

• изменениям в несущих конструкциях

в многоквартирных жилых домах (а также блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 м) осуществляются только по договорам строительного подряда с подрядчиком (примечание 5).

Обратите внимание! В случае повреждения (подрядчиком или инициатором) в процессе производства работ по переустройству и (или) перепланировке инженерных систем жилого дома, появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях здания работы следует немедленно прекратить и принять меры по недопущению усиления этих деформаций и изменений, а также информировать подразделение местного исполкома по архитектуре и градостроительству или организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги (в случае ее наличия).

Выявленные повреждения и их последствия устраняются за счет средств лиц, допустивших такие повреждения.

Если эти повреждения не могут быть устранены незамедлительно, все работы приостанавливаются и подрядчик или инициатор не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создает комиссию, в которую кроме него входят подразделение местного исполкома по архитектуре и градостроительству или организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, а также при необходимости разработчик проектной документации и представитель организации, осуществляющей технический надзор.

Эта комиссия в двухдневный срок со дня ее создания принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ после устранения повреждений либо вносит предложение в местный исполком об их запрете и выполнении восстановительных работ.

При устранении причин, послуживших основанием для запрета работ, запрет может быть отменен местным исполкомом.

Завершение работ по переустройству и перепланировке

В соответствии с п.22 Положения о переустройстве и перепланировке завершение работ по переустройству и перепланировке подтверждается актом приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения (примечание 6). Этот акт подписывается всеми членами приемочной комиссии, составляется в пяти (четырех) экземплярах, два из которых представляются в местный исполком, два - инициатору и один экземпляр - подрядчику (в случае его наличия).

Приемочная комиссия и ее председатель назначаются местным исполкомом не менее чем за 30 дней до начала приемки ею выполненных работ. Даты начала и окончания работы этой комиссии определяет инициатор с учетом установленного срока приемки выполненных работ.

В состав приемочной комиссии входят подрядчик и (или) инициатор либо их представители, а также представители организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, местного исполнительного и распорядительного органа и при необходимости разработчик проектной документации и представитель организации, осуществляющей технический надзор. В состав приемочной комиссии по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора могут быть дополнительно включены их представители.

Инициатор обязан предъявить приемочной комиссии:

• разработанный и согласованный в установленном порядке проект (в случаях, когда это необходимо);

• план-схему или перечень (описание) работ;

• договор строительного подряда (в случаях, когда это необходимо);

• договор на осуществление технического надзора (в случаях, когда это необходимо);

• акты на скрытые работы (в случаях, когда это необходимо);

• ведомость технических характеристик на изолированное помещение, составленную по заказу и за счет средств инициатора организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по результатам проверки характеристик помещения при выполнении его перепланировки. Не требуется предоставление такой ведомости, если проводились только работы по:

• замене или переносу систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;

• устройству гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.

Выполненные работы не подлежат приемке в случаях, если они проведены с отступлениями от проекта, плана-схемы или перечня (описания) работ, а также если они проведены с нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приемка таких работ возможна после устранения замечаний, указанных в акте приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений.

Решение местного исполнительного и распорядительного органа об утверждении акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений должно содержать сведения о жилом и (или) нежилом помещениях (адрес, инвентарный номер в соответствии с данными единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (при наличии), инициаторе, дату акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений, иные сведения в случае необходимости.

Составление технического паспорта на помещение и государственная регистрация изменения недвижимого имущества в результате переустройства и (или) перепланировки осуществляются организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном соответствующим законодательством (примечание 7).

Ответственность и последствия самовольного переустройства и перепланировки

Самовольное переустройство и (или) перепланировка запрещены.

В случае если гражданин произвел самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, должностные лица организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей коммунальные услуги, либо сельского поселкового, районного, городского и областного исполнительных комитетов, администрации района в городе имеют право составить протокол об административных правонарушениях по ст.21.16 КоАП.

При этом лицо, осуществившее самовольные переустройство и (или) перепланировку (гражданин, юридическое лицо или ИП), обязано получить согласование (разрешение) местного исполкома таких переустройства и (или) перепланировки.

Обратите внимание! Это согласование выдается в случае, если переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, что подтверждается техническим заключением.

Техническое заключение оформляется на основании ведомости технических характеристик на изолированное помещение по результатам общего или детального (при необходимости) обследования строительных конструкций и инженерных систем, проведенного в установленном порядке в соответствии с техническими нормативными правовыми актами юридическим или физическим лицом, в том числе ИП, имеющим право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с законодательством. Обследование и изготовление указанной ведомости производятся по заказу и за счет средств лица, осуществившего самовольные переустройство и (или) перепланировку.

Не требуется наличие ведомости технических характеристик на изолированное помещение, если производились работы по:

• замене или переносу систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;

• устройству гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.

Для получения согласования (разрешения) самовольных переустройства и (или) перепланировки гражданин, юридическое лицо или ИП подает в местный исполком следующие документы:

• заявление;

• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (юридическое лицо или ИП представляют копию документа, подтверждающего их государственную регистрацию);

• письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования переустроенным и (или) перепланированным помещением, и участников общей долевой собственности (приложение 2), а в случае временного отсутствия таких граждан и участников - удостоверенное нотариально их письменное согласие;

• техническое заключение о том, что переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов;

• технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на помещение, - для собственника помещения;

• письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации - для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения (приложение 3);

• только для юридических лиц или ИП: письменное согласие собственника на переустройство и (или) перепланировку помещения - если помещение предоставлено по договору аренды, безвозмездного пользования.

Обратите внимание! При рассмотрении местным исполкомом документов на согласование самовольных переустройства и (или) перепланировки лицо, осуществившее это правонарушение, обязано предоставить доступ в жилое (нежилое) помещение представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и местного исполнительного и распорядительного органа. В противном случае самовольные переустройство и (или) перепланировка не будут согласованы.

По результатам осмотра помещения составляется акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому заключению, а также о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этих помещений. Акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений составляется в произвольной форме, подписывается лицом, осуществившим незаконные переустройство и (или) перепланировку, и уполномоченным должностным лицом организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем местного исполкома.

Местный исполком не позднее 1 месяца со дня подачи заявления на согласование переустройства и (или) перепланировки на основании предоставленных документов и актов технического осмотра жилого и (или) нежилого помещения принимает решение о согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки и сообщает об этом лицу, осуществившему самовольные переустройство и (или) перепланировку. В этом решении указываются: фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется) гражданина, индивидуального предпринимателя или наименование юридического лица, осуществивших самовольные переустройство и (или) перепланировку, сведения о жилом и (или) нежилом помещениях (адрес, инвентарный номер в соответствии с данными единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (при наличии), иные сведения (при необходимости)).

После того как лицо, осуществившее самовольные переустройство и (или) перепланировку, получит согласование (разрешение) местного исполкома на эти переустройство и (или) перепланировку, он обязан зарегистрировать изменения помещения и получить технический паспорт на помещение (примечание 7).

Местный исполком может принять решение об отказе в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки (с указанием оснований для отказа) в случае, если:

• инициатором предоставлены документы, в которых содержатся недостоверные сведения;

• работы, проведенные в переустроенном и (или) перепланированном помещении, запрещены в соответствии с п.4 Положения;

• существует угроза обрушения конструкций жилого и (или) нежилого помещений в результате их переустройства и (или) перепланировки.

В случае отказа местного исполкома в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки, по решению местного исполкома, измененное помещение должно быть приведено в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольные переустройство и (или) перепланировку (или за его счет). Это восстановление производится в срок, указанный местным исполкомом. Восстановительные работы по приведению помещения в надлежащее состояние производятся в соответствии с порядком производства и приемки работ по переустройству и (или) перепланировке, установленным Положением (этот порядок описан выше).

Обратите внимание! Законодательством не предусмотрена возможность оспорить отказ исполнительного комитета в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки.

Очень часто гражданин (или юридическое лицо, ИП), который произвел самовольное переустройство и (или) перепланировку, платит дважды: 1-й раз - за проведение работ по перепланировке, а 2-й - за проведение работ по приведению жилого помещения в проектное состояние, поскольку местный исполком может отказать в согласовании (разрешении) самовольного переустройства и (или) перепланировки помещения.

Приложения

Приложение 1

Письменное согласие собственника на переустройство и (или) перепланировку арендуемого помещения

ЗАЯВЛЕНИЕ

Я, Иванов Геннадий Михайлович, собственник нежилого помещения № 3 в жилом доме № 25 по ул. Холмистой в г. Минске (свидетельство о государственной регистрации недвижимого имущества № 000000000, выданное 2 января 2013 г. республиканским унитарным предприятием «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», копия прилагается) согласен на проведение работ по переустройству указанного нежилого помещения за счет средств общества с ограниченной ответственностью «Импала» согласно перечню (описанию) работ, которое предоставлено ООО «Импала» по договору аренды от 01.02.2013 № 1 (копия прилагается).

Приложение 2

Письменное согласие собственников на переустройство и (или) перепланировку помещения

ЗАЯВЛЕНИЕ

Мы, Иванов Геннадий Михайлович и Иванова Ирина Михайловна, согласны на проведение нашим отцом, Ивановым Михаилом Юрьевичем, переустройства и перепланировки квартиры № 85 дома № 6 по ул. Замковой в г. Минске в соответствии с прилагаемым перечнем работ по переустройству и перепланировке указанной квартиры.

Приложение

Перечень работ по переустройству и перепланировке
квартиры № 85 дома № 6 по ул. Замковой в г. Минске

1. Устройство перегородки в зале (жилая комната 19,3 м²) с обустройством 2 комнат 10,1 м² и 9,2 м².

2. Устройство звукоизоляции в жилой комнате 12,3 м², а также во вновь обустраиваемых жилых комнатах.

3. Устройство дополнительной системы отопления в жилой комнате 12,3 м², а также во вновь обустраиваемых жилых комнатах.

Приложение 3

Письменное согласие организации застройщиков на переустройство и (или) перепланировку помещения

Настоящим уведомляю, что ЖСПК № 3256, членом которого является гражданин Иванов М.Ю., занимающий квартиру № 85 дома № 6 по ул. Замковой в г. Минске (не является ее собственником), согласен на проведение Ивановым М.Ю. переустройства и перепланировки указанной квартиры в соответствии с представленным перечнем работ по переустройству и перепланировке указанной квартиры.

Приложение 4

Акт технического осмотра квартиры

АКТ
технического осмотра квартиры № 85 дома № 6 по ул. Замковой

Комиссия в составе начальника отдела городского хозяйства администрации Центрального района г. Минска Яцука А.В., главного инженера УП ЖЭС-325 Кульмана Т.К., мастера УП ЖЭС-325 Амбросевой И.Г. с участием гражданина Иванова М.Ю. по результатам осмотра квартиры № 85 дома № 6 по ул. Замковой установила следующее.

1. Собственником обследуемой квартиры является гражданин Иванов М.Ю.

2. На дату обследования техническое состояние квартиры соответствует техническому паспорту, самовольного переустройства или перепланировки не выявлено. Конструкции и инженерное оборудование обследуемой квартиры находятся в удовлетворительном состоянии.

Приложение 5

Административная жалоба на отказ местного исполкома в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки

АДМИНИСТРАТИВНАЯ ЖАЛОБА
на действия администрации Центрального района г. Минска

Я, Иванов Михаил Юрьевич, являюсь собственником квартиры № 85 в доме № 6 по ул. Замковой в г. Минске.

Пунктом 1 ст.17 Жилищного кодекса Республики Беларусь предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка производятся по заявлению собственника жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, члена организации застройщиков, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе.

Подпунктом 1.1.21 п.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее - Перечень административных процедур), установлено, что для согласования (разрешения) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в местный исполнительный и распорядительный орган необходимо представить следующие документы:

паспорт;

письменное согласие совершеннолетних членов семьи, иных граждан, совместно проживающих с гражданином, имеющих право владения и пользования помещением, а также удостоверенное нотариально письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования помещением;

технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение (для собственников жилых помещений);

план-схему или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, составленный в произвольной форме;

письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации - для члена организации застройщиков, не являющегося собственником жилого помещения.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 апреля 2017 г. следует руководствоваться подп.1.1.21 п.1.1 Перечня административных процедур в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 20.01.2017 № 21 (далее - Указ № 21). В графе 4 слово «бесплатно» заменено словами «0,5 базовой величины».

Все эти документы были мной представлены в администрацию Центрального района г. Минска.

В оговоренное время я предоставил доступ представителям УП ЖЭС-325 и администрации Центрального района г. Минска для обследования моей квартиры.

В перечень работ, планируемых мною для производства при переустройстве и перепланировке, помимо прочего, я включил работы по устройству звукоизоляции. Данные работы согласно Положению о порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384, производятся на основании проектной документации, которую в соответствии с Перечнем административных процедур гражданин не обязан представлять при принятии решения о согласовании (разрешении) по переустройству и перепланировке.

Однако в администрации Центрального района г. Минска для принятия названного решения потребовали, чтобы я представил разработанный проект на устройство звукоизоляции.

С учетом того что проект еще не разрабатывался, я его не представил в администрацию Центрального района г. Минска, в связи с чем данный орган государственного управления принял решение от 10.04.2015 № 325-Р об отказе в согласовании (разрешении) проведения работ по переустройству и перепланировке жилого помещения № 85 дома № 6 по ул. Замковой в г. Минске, с которым я не согласен. Кроме того, в указанном решении от 10.04.2015 № 325 не указан мотив отказа в согласовании (разрешении) проведения работ по переустройству и перепланировке, что противоречит пп.14, 15 Положения о порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384.

На основании вышеизложенного, а также п.5 ст.17 Жилищного кодекса Республики Беларусь, подп.1.1.21 п.1 Перечня административных процедур, ст.30, 31 и 39 Закона Республики Беларусь от 28.10.2008 № 433-З «Об основах административных процедур»

ПРОШУ:

Направить административную жалобу в администрацию Центрального района г. Минска для повторного рассмотрения моего заявления о принятии решения о согласовании (разрешении) проведения работ по переустройству и перепланировке жилого помещения № 85 дома № 6 по ул. Замковой в г. Минске, с указанием допущенных нарушений и предложениями по их устранению.

Приложение 6

Жалоба в суд на отказ местного исполкома в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки

ЖАЛОБА
на действия администрации Центрального района г. Минска

Я, Иванов Михаил Юрьевич, являюсь собственником квартиры № 85 в доме № 6 по ул. Замковой в г. Минске.

Пунктом 1 ст.17 Жилищного кодекса Республики Беларусь предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка производятся по заявлению собственника жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, члена организации застройщиков, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе.

Подпунктом 1.1.21 п.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее - Перечень административных процедур), установлено, что для согласования (разрешения) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в местный исполнительный и распорядительный орган необходимо представить следующие документы:

паспорт;

письменное согласие совершеннолетних членов семьи, иных граждан, совместно проживающих с гражданином, имеющих право владения и пользования помещением, а также удостоверенное нотариально письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования помещением;

технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение (для собственников жилых помещений);

план-схему или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, составленный в произвольной форме;

письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации - для члена организации застройщиков, не являющегося собственником жилого помещения.

Все эти документы были мной представлены в администрацию Центрального района г. Минска.

В оговоренное время я предоставил доступ представителям УП ЖЭС-325 и администрации Центрального района г. Минска для обследования моей квартиры.

В перечень работ, планируемых мною для производства при переустройстве и перепланировке, помимо прочего, я включил работы по устройству звукоизоляции. Данные работы согласно Положению о порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384, производятся на основании проектной документации, которую в соответствии с Перечнем административных процедур гражданин не обязан представлять при принятии решения о согласовании (разрешении) по переустройству и перепланировке.

Однако в администрации Центрального района г. Минска для принятия названного решения потребовали, чтобы я представил разработанный проект на устройство звукоизоляции.

С учетом того что проект еще не разрабатывался, я его не представил в администрацию Центрального района г. Минска, в связи с чем данный орган государственного управления принял решение от 10.04.2015 № 325-Р об отказе в согласовании (разрешении) проведения работ по переустройству и перепланировке жилого помещения № 85 дома № 6 по ул. Замковой в г. Минске, с чем я не согласен. Кроме того, в решении от 10.04.2015 № 325-Р не указан мотив отказа в согласовании (разрешении) проведения работ по переустройству и перепланировке, что противоречит пп.14, 15 Положения о порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384.

На основании вышеизложенного, а также п.5 ст.17 Жилищного кодекса Республики Беларусь, подп.1.1.21 п.1 Перечня административных процедур, ст.30 и 31 Закона Республики Беларусь от 28.10.2008 № 433-З «Об основах административных процедур», ст.340 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь

ПРОШУ:

Указать администрации Центрального района г. Минска на неправомерность принятия решения от 10.04.2015 № 325-Р о несогласовании проведения работ по переустройству и перепланировке жилого помещения № 85 дома № 6 по ул. Замковой в г. Минске на основании непредставления проекта на проведение работ по устройству звукоизоляции, а также обязать данный государственный орган принять решение о согласовании проведения работ по переустройству и перепланировке названного жилого помещения.

Примечание 1. Состав, форма и содержание проекта определены постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 23.03.2015 № 7/8 «Об определении состава, формы и содержания проектной документации на переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, нежилых помещений в жилых домах».

Примечание 2. Законодательство об охране историко-культурных ценностей включает в себя Закон Республики Беларусь от 09.01.2006 № 98-З «Аб ахове гiсторыка-культурнай спадчыны Рэспублiкi Беларусь», Палажэнне аб парадку выдачы дазволу на выкананне работ на гiсторыка-культурных каштоўнасцях, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.06.2006 № 762.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2017 г. действует Кодекс Республики Беларусь о культуре от 20.07.2016 № 413-З.

Примечание 3. Технический надзор может быть осуществлен районной жилищной организацией (ЖРЭО, ЖРЭУ, ЖРЭТ и т. п.), а также другими организациями, работники которых имеют удостоверения технического надзора.

Примечание 4. Порядок обжалования административного решения, а также подачи административной жалобы установлен Законом Республики Беларусь от 28.10.2008 № 433-З «Об основах административных процедур». Данное обжалование считается внесудебным, подлежит рассмотрению в государственном органе, иной организации, вышестоящими по отношению к уполномоченному органу, принявшему административное решение, либо в государственном органе, иной организации, к компетенции которых в соответствии с законодательными актами и постановлениями Совета Министров Республики Беларусь относится рассмотрение таких жалоб.

Административная жалоба может быть подана в орган, рассматривающий жалобу, в течение 1 года со дня принятия обжалуемого административного решения. Орган, рассматривающий жалобу, вправе восстановить срок подачи административной жалобы в случае пропуска такого срока по уважительной причине (тяжелая болезнь, длительная командировка и др.).

Административная жалоба рассматривается в месячный срок со дня ее подачи. Решение по административной жалобе выдается заинтересованному лицу - направляется нарочным (курьером), по почте, в виде электронного документа не позднее 5 дней со дня принятия такого решения. Решение по административной жалобе вступает в силу со дня его принятия, если иной срок не установлен в таком решении.

Примечание 5. Кодексом Республики Беларусь об административных правонарушениях предусмотрены за совершение административных правонарушений в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности статьи:

• 21.1 «Отступление от утвержденного архитектурного проекта»;

• 21.2 «Самовольное внесение изменений в утвержденный строительный проект или отступление от него»;

• 21.3 «Нарушение требований технических нормативных правовых актов в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности»;

• 21.4 «Нарушение требований проектной документации при проведении строительно-монтажных работ».

Примечание 6. Форма акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения утверждена приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.10.2012 № 339.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2019 г. следует руководствоваться формой акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения согласно приложению 7 к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.12.2018 № 40. С 5 февраля 2019 г. приказ № 339 утратил силу приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.02.2019 № 26.

Примечание 7. Подпунктом 22.3.6 п.22 Перечня административных процедур для граждан определены документы, которые гражданину необходимо представить для государственной регистрации изменения изолированного помещения на основании его переустройства и (или) перепланировки.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 апреля 2017 г. следует руководствоваться подп.22.3.6 п.22 Перечня административных процедур в редакции Указа № 21. В графу 3 после абзаца 3 внесено дополнение: «письменное согласование Департамента по гуманитарной деятельности Управления делами Президента Республики Беларусь - в случае государственной регистрации изменения капитального строения, изолированного помещения, машино-места, переданных по договору о предоставлении недвижимого имущества в качестве иностранной безвозмездной помощи».

Для проведения указанной процедуры в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним необходимо представить:

• заявление;

• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

• письменное согласие залогодержателя (в случае, если изолированное помещение находится в залоге и если распоряжение им без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге) на осуществление перестройки;

• документ, подтверждающий внесение платы.

Плата за осуществление этой процедуры составляет 0,5 базовой величины (далее - БВ) за государственную регистрацию одного объекта государственной регистрации, 0,1 БВ - за второй и каждый последующий экземпляр свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации; 0,1 БВ - за государственную регистрацию каждого последующего объекта государственной регистрации в соответствии с заявлением о государственной регистрации независимо от количества применяемых согласно настоящему перечню процедур; 0,3 БВ - дополнительно за государственную регистрацию объектов государственной регистрации в ускоренном порядке независимо от их количества в соответствии с заявлением о государственной регистрации.

Государственная регистрация изменения изолированного помещения осуществляется в течение 7 рабочих дней (2 рабочих дня в случае совершения регистрационных действий в ускоренном порядке) со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в течение 1 месяца. Действует она бессрочно.

Пунктом 17.31 главы 17 Перечня административных процедур для юридических лиц и ИП определены документы, которые необходимо представить юридическому лицу или ИП для государственной регистрации изменения перестройки или перепланировки изолированного помещения.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 июня 2017 г. следует руководствоваться п.17.31 главы 17 Перечня административных процедур для юридических лиц и ИП в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 08.06.2017 № 437. В графе «Срок осуществления административной процедуры» слова «зарегистрировано в журнале регистрации заявлений до 16.00» заменены словами «подано не менее чем за 2 часа до окончания установленного в организации рабочего времени».

Для проведения указанной процедуры в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним необходимо представить:

• заявление, содержащее идентификационные сведения;

• документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя;

• выписку из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированные не ранее 1 года до дня подачи заявления о государственной регистрации (в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент);

• документы, удостоверяющие личность гражданина - индивидуального предпринимателя, представителей и должностных лиц;

• документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, договор простого товарищества, комиссии, иной документ);

• решение (приказ, постановление, распоряжение) лиц (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию (не представляется, если имело место самовольное изменение изолированного помещения без проведения строительных работ);

• решение собственника, обладателя права хозяйственного ведения или оперативного управления на изолированное помещение или договор между собственниками (сособственниками), обладателями права хозяйственного ведения или оперативного управления на изолированные помещения, в соответствии с которым изменяются размеры изолированных помещений (в случае государственной регистрации изменения изолированного помещения при уменьшении (увеличении) размеров изолированного помещения за счет увеличения (уменьшения) смежного изолированного или иного помещения, без проведения строительных работ);

• письменное согласие супруга (супруги) на уменьшение размеров изолированного помещения (в случае государственной регистрации изменения изолированного помещения в результате включения части капитального строения в состав иного капитального строения либо уменьшения размеров изолированного помещения, если изменяемое изолированное помещение находится в совместной собственности супругов;

• письменное согласие совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования изолированным жилым помещением, на уменьшение размеров жилого изолированного помещения (в случае государственной регистрации изменения жилого изолированного помещения в результате уменьшения размеров жилого изолированного помещения);

• гарантийное письмо с просьбой об изготовлении технического паспорта на изолированное помещение (не представляется, если на дату подачи заявления о государственной регистрации технический паспорт изготовлен);

• письменное согласие залогодержателя на осуществление уменьшение (увеличение) размеров изолированного помещения за счет увеличения (уменьшения) смежного изолированного или иного помещения, если изолированное помещение находится в залоге и распоряжение им без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге;

• документ, подтверждающий внесение платы.

Плата за государственную регистрацию изменения изолированного помещения на основании перестройки или перепланировки составляет 2,5 БВ - за государственную регистрацию одного объекта государственной регистрации; 1,5 БВ - дополнительно за государственную регистрацию объектов государственной регистрации в ускоренном порядке независимо от их количества в соответствии с заявлением о государственной регистрации; 3 БВ - дополнительно за государственную регистрацию объектов государственной регистрации в срочном порядке независимо от их количества в соответствии с заявлением о государственной регистрации.

Государственная регистрация изменения изолированного помещения осуществляется в течение:

• 5 рабочих дней;

• 7 рабочих дней (в случае совершения регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа);

• 2 рабочих дня (в случае совершения регистрационных действий в срочном порядке);

• 1 рабочий день (если заявление о государственной регистрации зарегистрировано в журнале регистрации заявлений до 16:00; не применяется в случае совершения регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа);

• 1 месяц (в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций).

Действует регистрация изменения изолированного помещения бессрочно.

27.05.2015

Дания Рузыева, юрист