Материал помещен в архив

ВОПРОС: По договору создания объекта долевого строительства застройщик в одностороннем порядке увеличил цену договора и уведомил дольщика. Последний не согласился с изменением, в связи с чем застройщик отказался от исполнения договора.

1. Правомерны ли действия застройщика?

2. Вправе ли дольщик обратиться в суд за защитой нарушенных прав?

ОТВЕТ: 1. Правомерны.

Цена объекта долевого строительства (цена договора) представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определенные в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика (определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора, в иных требуемых случаях) (абзац 14 п.2 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. взамен Положения действуют Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

По общему правилу изменение цены договора допускается по соглашению сторон в соответствии с частью третьей п.7 Положения.

Застройщик вправе изменить цену объекта долевого строительства (цену договора) в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в срок исполнения застройщиком обязательств по договору и указанный дополнительный срок строительства, а также в случаях изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену объекта долевого строительства (цену договора), если иное не установлено законодательными актами (часть четвертая п.7 Положения).

Обоснование изменения цены объекта долевого строительства (цены договора) производится застройщиком путем представления дольщику соответствующих расчетов (часть третья п.18 Положения).

В случае несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора) застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора (абзац 5 части второй п.18 Положения). При расторжении договора стороны извещают друг друга об этом за 1 месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением), и при наличии согласия обеих сторон ими подписывается акт о расторжении договора в срок не позднее 1 месяца с момента получения такого извещения.

В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) досрочно расторгнуть договор в установленный в заказном письме срок, но не ранее 10 дней с даты получения письма, сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения (часть вторая п.19 Положения).

Таким образом, односторонний отказ застройщика от исполнения договора в описанной ситуации будет правомерным.

2. Вправе, если в действиях застройщика имеются нарушения.

Если же в действиях застройщика имеются нарушения (например увеличение цены договора не подтверждается обоснованным расчетом или цена существенно увеличена без корреляции со статистическими индексами стоимости строительно-монтажных работ в нормативный срок продолжительности строительства и дополнительный срок строительства), то даже в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора дольщик вправе обратиться в суд для защиты своих прав и законных интересов.

В зависимости от ситуации дольщик может предъявить требования, к примеру:

• о понуждении к реальному исполнению договора;

• присуждении к исполнению обязанности в натуре.

Кроме того, допускается и возможность урегулирования спора посредством применения медиации при наличии соглашения о ее применении между сторонами (ст.10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 58-З «О медиации»).

01.12.2014

Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь