Материал помещен в архив

ВОПРОС: Подлежит ли обязательной государственной регистрации предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества?

ОТВЕТ: Не подлежит.

В соответствии с п.1 ст.399 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, в рамках предварительного договора возникают обязательства не в отношении самого недвижимого имущества, а в отношении действий сторон по заключению основного договора.

Вместе с тем государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (абзац 1 части первой п.3 ст.9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон)). Следовательно, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит регистрации в силу того, что он не влечет за собой возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п.2 ст.399 ГК).

В соответствии с частью первой ст.521 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.404 ГК). При этом договор продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в силу подп.3.1 п.3 ст.9 Закона. В то же время государственная регистрация не является элементом формы договора. Так, в соответствии с п.1 ст.7 Закона государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. В п.1 ст.404 ГК установлено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок. В п.1 ст.159 ГК выделены две формы сделки: устная и письменная (простая или нотариальная). Аналогичный вывод сделан и в части десятой п.2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров».

С учетом того что регистрация не элемент формы договора, правило, согласно которому предварительный договор подлежит заключению в той же форме, что и основной, не влечет за собой в отношении предварительного договора продажи недвижимости обязанности его регистрации.

06.06.2016

Валентин Галич, партнер общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания "ВЕРДИКТ"», директор закрытого акционерного общества «СБ-Глобал»