Материал помещен в архив

ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ

Общие положения об аренде и субаренде

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.577 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)).

Временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом можно в тех пределах, которые определены законодательством, договором, назначением имущества. Некоторые полномочия арендатора указаны прямо в ГК. Так, помимо прочего, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п.2 ст.586 ГК), а срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства (п.2 ст.586 ГК).

Тем самым и содержание в целом, и существенные условия, в частности, для договора субаренды подчинены общим нормам о договоре аренды и в зависимости от объекта аренды - нормам ГК об отдельных видах договоров аренды.

В том случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.586 ГК).

Кроме того, следует учитывать правовые последствия на случай отсутствия согласия арендодателя на заключение договора субаренды: договор субаренды является ничтожным на основании ст.169 ГК как сделка, заключенная в нарушение требований части первой п.2 ст.586 ГК (п.24 постановления Пленума ВХС РБ от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).

Между тем на практике возникают спорные ситуации в связи с определением содержания договора аренды, установлением или ограничением права арендатора на заключение договоров субаренды, порядка контроля арендодателем как стороной договора аренды исполнения условий договора субаренды, хотя в последнем случае ответственным по договору перед арендодателем остается по-прежнему арендатор, и др.

Особенно остро стоит вопрос о порядке определения цены договора субаренды (арендной платы) для сдаваемого в аренду имущества, поскольку арендодатели исходя из норм ГК только лишь дают согласие на последующую сдачу имущества в субаренду, но не определяют порядка и условий пользования имуществом.

Так, по общему правилу существенное условие договора аренды - условие о предмете договора. Помимо этого, в договоре аренды определяют порядок, условия и сроки внесения арендной платы. В случаях когда в договоре они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст.585 ГК).

Однако в иных законодательных актах предусмотрены некоторые особенности сдачи имущества в субаренду. Так, следует учитывать нормы Указа Президента РБ от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ № 150), согласно которым имущество, находящееся в республиканской собственности, может быть передано в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды (подп.2.8 п.2 Указа № 150). В силу того что Указом № 150 местным Советам депутатов рекомендовано установить порядок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности, и порядок перечисления в местные бюджеты платы за право заключения договоров аренды и средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, аналогичный определенному в Указе № 150 (п.6 Указа № 150), то и применительно к имуществу, находящемуся в коммунальной собственности, будут действовать соответствующие правила для субаренды.

В договорах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей (за исключением капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для организации и осуществления розничной торговли), находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, размер арендной платы для субарендатора определяется в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденным Указом № 150 (п.15 данного Положения), т.е. с учетом арендуемой площади, ставки арендной платы исходя из базовой ставки и применяемых коэффициентов (исчисленный размер арендной платы уплачивается в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. в п.15 Положения № 150 внесено дополнение Указом Президента РБ от 15.11.2016 № 421: размер арендной платы для субарендатора не может превышать размера арендной платы по договору аренды данного недвижимого имущества.

Некоторые особенности присущи порядку определения размеров арендной платы при сдаче в субаренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной формы собственности, определенному в соответствующем Положении о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденном Указом № 150.

Рассмотрим формулировки условий договора аренды для определения правового режима субарендных отношений с оговоркой, что приведенные условия не отражают специфики регулирования арендных отношений применительно к отдельным видам имущества (например, земельным участкам, водным объектам, морским судам и др.).

Формулировки условий договора аренды для определения правового режима субарендных отношений

1. Согласие арендодателя на последующее заключение арендатором договора субаренды в случае, если для арендодателя не имеют значения условия договора субаренды и сам факт наличия субарендных отношений, может быть выражено следующим образом:

права и обязанности арендатора:

- арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду.

2. Согласие арендодателя на последующее заключение арендатором договора субаренды в случае, если для арендодателя принципиальны условия договора субаренды, может быть выражено следующим образом:

1) права и обязанности арендатора:

- арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду на условиях, аналогичных условиям договора аренды;

2) права и обязанности арендатора:

- арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду при условии согласования с арендодателем условий договора субаренды.

3. Согласие арендодателя на последующее заключение арендатором договора субаренды в случае, если для арендодателя принципиально условие о размере арендной платы в договоре субаренды, может быть выражено следующим образом:

права и обязанности арендатора:

- арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду при условии предварительного получения согласия арендодателя. Арендная плата по договору субаренды не должна превышать размер арендной платы, установленный договором аренды. Арендодатель вправе контролировать исполнение данного условия посредством ознакомления с условиями договора субаренды.

4. Несогласие арендодателя на последующее заключение арендатором договора субаренды может быть выражено так:

1) права и обязанности арендатора:

- арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду. В случае неисполнения арендатором данного условия договора аренды арендодатель вправе потребовать расторжения договора, а также взыскания штрафа в размере уплаченной субарендатором арендной платы по договору субаренды за весь период действия договора субаренды;

2) права и обязанности арендатора:

- арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду. В случае неисполнения арендатором данного условия договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Данные условия (1-4) могут применяться при сдаче в аренду имущества, находящегося в частной собственности. Однако при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности, необходимо учитывать, что:

• при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах следует определять размер арендной платы по правилам, содержащимся в Указе № 150;

• форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденная постановлением Госкомимущества РБ от 03.03.2010 № 22, содержит условие о правомочии арендатора по сдаче имущества в субаренду:

«10. Арендатор имеет право:

10.1. сдавать имущество в установленном порядке в субаренду с письменного согласия Арендодателя и государственного органа (организации), давшего согласие на передачу имущества в аренду;».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 августа 2012 г. взамен формы договора № 22 действует примерная форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденная постановлением Госкомимущества РБ от 27.06.2012 № 22.

24.05.2012 г.

Ольга Бакиновская, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры теории и истории государства и права Академии управления при Президенте Республики Беларусь

Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь