Материал помещен в архив

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Аренда капитальных строений, изолированных помещений и машино-мест

Аренда вышеуказанной недвижимости регулируется § 4 «Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест» главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК).

Обратите внимание! Название подчеркивает, что аренда земельных участков регламентирована не ГК, а Кодексом Республики Беларусь о земле (далее - Кодекс о земле).

Кроме того, в отличие от продажи объектов недвижимости объектом аренды не может быть «другая недвижимость», в частности законсервированные объекты незавершенного строительства. Продажа последних имеет хозяйственный смысл, аренда - нет. В состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более 3 лет. При невозможности устранения причин консервации объекта незавершенного строительства он реализуется как объект незавершенного строительства (п.10 и часть первая п.11 ст.62 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

Справочно Изолированное помещение - внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т. п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т. п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Капитальное строение (здание, сооружение) - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Машино-место - место стоянки, предназначенное для размещения транспортного средства и являющееся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильной стоянки), принадлежащее юридическому или физическому лицу и зарегистрированное как объект недвижимого имущества в соответствии с правилами, установленными законодательством Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для нежилых изолированных помещений (абзацы 6, 10, 11 ст.1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. капитальное строение (здание, сооружение) - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; машино-место - место стоянки, предназначенное для размещения транспортного средства и являющееся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильной стоянки), принадлежащее юридическому или физическому лицу и зарегистрированное как объект недвижимого имущества в соответствии с правилами, установленными законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для нежилых изолированных помещений (абз.10 и 11 ст.1 Закона о регистрации с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З).

Предметом аренды может быть только один из указанных выше объектов (ст.578, ст.621 ГК), зарегистрированный (или подлежащий регистрации) в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Обратите внимание! Регистрацию договора аренды следует отличать от регистрации самого недвижимого имущества. Если на момент заключения договора аренды право собственности арендодателя на недвижимое имущество (в том числе вновь созданное, измененное, приобретенное по договору об отчуждении), сдаваемое в аренду, не зарегистрировано в установленном порядке, то отсутствует право распоряжаться таким имуществом путем сдачи его в аренду (абзац 3 части второй п.11 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее - постановление № 1)). Поэтому даже в тех случаях, когда регистрация договора аренды недвижимости по подп.1.2 п.1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее - Декрет № 24) не требуется, до его заключения необходимо зарегистрировать сам объект недвижимости.

На практике предметом аренды определяют, например, нишу в стене для размещения банкомата, участок на крыше или фасаде для установки антенны (примечание 1), место на рынке для размещения обменного пункта, участок земли или часть строения для установки наружной рекламы и т. п. Строго говоря, требованиям ГК о договоре аренды недвижимости торговая площадь размером, например, 1 м², либо ниша в стене не отвечают, так как не могут быть зарегистрированы в качестве недвижимого имущества. Более того, п.16 Положения о порядке размещения средств наружной рекламы, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.11.2007 № 1497, предусматривает заключение вместо договора аренды иного договора, предмет которого - использование в рекламных целях «городской среды» за соответствующую плату.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 июля 2021 г. следует руководствоваться Положением о порядке выдачи, продления действия, переоформления и прекращения действия разрешения на размещение средства наружной рекламы, утв. постановлением Совмина от 07.07.2021 № 395.

В части второй п.1 ст.621 ГК предусмотрено, что правила § 4 ГК применяются к аренде части капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, если иное не предусмотрено законодательством. Однако до принятия Декрета № 24 проблему с регистрацией это не решало. Ниши или участок крыши вряд ли можно считать даже частью строения. Парадокс в том, что по обычному договору аренды арендодатель чего-то лишается (права пользования недвижимостью), предоставляя же место для размещения банкомата, антенны или рекламы он ничего не теряет. Это условие больше характерно для договора о совместной деятельности и прочих договоров о сотрудничестве. Поэтому, по мнению автора, наиболее строгим и юридически верным будет подход, когда такие «договоры аренды» будут заключаться без наименования. В свое время такая же проблема возникла по машино-местам, но здесь законодатель пошел по другому пути, обязав регистрировать их в качестве объекта недвижимости.

Договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом независимо от срока, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами (подп.1.2 п.1 Декрета № 24). Во избежание правовых коллизий при последующем отчуждении объекта недвижимости арендодатель обязан указать в соответствующем договоре сведения об обременении данного имущества правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования. В противном случае такая сделка является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску приобретателя недвижимого имущества.

Документальное оформление аренды недвижимости

Форма договора аренды недвижимости аналогична форме договора купли-продажи - единый документ, подписанный обеими сторонами, под страхом недействительности (ст.622 ГК).

Справочно Для более детального изучения см. «Купля-продажа недвижимости».

В точности повторяются и нормы о продаже недвижимости в части цены (то есть размера арендной платы): если он не согласован в письменной форме (как в самом договоре, так и в приложениях к нему), то договор считается незаключенным (п.1 ст.625 ГК). Полностью аналогичны нормы и о поглощении суммой арендной платы платежей за пользование земельным участком, и о возможности выражать ее как в абсолютной, так и относительных величинах.

Абсолютно аналогичны требованиям о продажи недвижимости и требования ст.626 ГК о передаче недвижимости арендатору, которая также должна оформляться передаточным актом. В таком же порядке должна осуществляться обратная передача недвижимости арендатором.

Обратите внимание! Передаточный акт - это не правоустанавливающий документ, а лишь доказательство факта. Поэтому отсутствие передаточного акта не всегда свидетельствует о том, что арендодатель и (или) арендатор не исполнили своих обязанностей по передаче и (или) принятию в аренду имущества, и при наличии доказательств исполнения сторонами договора аренды (фактическое пользование имуществом, оплата арендных платежей, нахождение имущества арендатора на арендуемых площадях и т. п.) объект аренды может считаться переданным в пользование арендатору (часть третья п.5 постановления № 1).

Справочно С требованиями к содержанию передаточного акта можно ознакомиться в п.7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее - Указ № 150).

Очень часто передаточный акт сопровождается чертежами и схемами, фиксирующими расположение недвижимости. В некоторых случаях без таких документов идентифицировать передаваемую недвижимость достаточно сложно. Поэтому такой способ следует считать предпочтительным при аренде либо другой передаче недвижимости.

Судьба сопряженного с арендуемой недвижимостью земельного участка решается следующими способами.

1. Если земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, арендатору может быть предоставлено право аренды этого земельного участника.

2. Если земельный участок принадлежит арендодателю на основе иного (ограниченного) вещного права, то арендатору разрешается использование соответствующей части без уточнения правового основания (ст.623 ГК). Это может означать, что такое право пользования земельным участком не подлежит государственной регистрации либо что более конкретное вещное право (сервитут) может устанавливаться по требованию арендатора. Данный способ применим и к случаям, когда земельный участок (без капитального строения) продается другому лицу. В любом случае такая продажа не должна ухудшать положение арендатора недвижимости (ст.624 ГК).

Аренда земельных участков

Исходя из части пятой п.1 ст.1 ГК, земельные отношения регулируются гражданским законодательством лишь субсидиарно. Земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам в соответствии с Кодексом о земле и иными актами законодательства об охране и использовании земель (часть первая ст.17 Кодекса о земле). Из подп.1.1 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667) следует, что аренда - единственное правовое основание, на основании которого земельные участки могут предоставляться индивидуальным предпринимателям - резидентам и юридическим лицам - нерезидентам.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. согласно части пятой п.1 ст.1 ГК (в редакции Закона Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З) жилищные, семейные, трудовые, земельные отношения, отношения по использованию других природных ресурсов и охране окружающей среды, отвечающие признакам, указанным в частях первой и второй п.1 ст.1 ГК, регулируются гражданским законодательством, если жилищным законодательством, законодательством о браке и семье, о труде и занятости населения, об охране и использовании земель и другим специальным законодательством не предусмотрено иное. С 1 января 2023 г. следует руководствоваться КоЗ в ред. Закона от 18.07.2022 № 195-З. Комментарии см. здесь. С 1 января 2023 г. Указ № 667 утратил силу Указом от 30.12.2022 № 466. С 29 января 2023 г. действует постановление Совмина от 13.01.2023 № 32 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 195-З "Об изменении кодексов"».

В зависимости от фигуры арендодателей можно выделить два вида аренды земельных участков:

1) первичная - в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности;

2) вторичная - в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь. Но в этом случае должно сохраняться целевое назначение этих земельных участков. Кроме того, передача в аренду земельных участков, предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), как правило, запрещается до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения). То же самое касается и аренды земельных участков, на которых уже построены жилые дома и другие капитальные строения.

Предоставление в аренду земельных участков может осуществляться на основе аукционов на право заключения договоров аренды, которые проводятся в соответствии с Указом № 667 и принятым в его развитие Положением о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 января 2023 г. действует Положение о порядке организации и проведения аукционов на право аренды земельных участков, утв. постановлением № 32.

Исходя из части пятой ст.17 Кодекса о земле, сроки аренды земельного участка определяются следующим образом:

• общий срок аренды не может превышать 99 лет;

• нижний порог - 10 лет установлен для аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства;

• срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства (примечание 2) и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений), на более короткий срок - только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок;

• срок аренды земельного участка, предоставленного для целей, связанных с использованием переданного в аренду водного объекта (его части), не должен превышать срока аренды этого водного объекта (его части).

В случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается предоставление земельных участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме (часть восьмая ст.17 Кодекса о земле).

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка (ст.49 Кодекса о земле и часть вторая п.18 Положения о порядке формирования и предоставления земельных участков для размещения объектов недвижимого имущества, обслуживания подлежащего продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, утвержденного Указом № 667).

Поскольку земельный участок и находящееся на нем капитальное строение рассматриваются как «главная вещь» и «принадлежность», при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на арендуемых земельных участках, к приобретателям этих строений переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель (п.2 ст.267 ГК и ст.55 Кодекса о земле).

С другой стороны, сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, если за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, плата не взималась или указанные сделки в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, совершены без согласия собственника земельного участка, недействительны (ничтожны), равно как и сделки с земельными участками и правами на земельные участки, на которые отсутствуют документы, удостоверяющие права на эти земельные участки (части вторая и третья ст.48 Кодекса о земле).

Как правило, запрещена также передача:

• прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, предоставленных для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) - до получения их арендаторами документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения), за исключением передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями (часть третья ст.47 Кодекса о земле);

• в аренду земельных участков, предоставленных в частную собственность для коллективного садоводства в пригородных зонах г. Минска и областных центров, а также передача прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, предоставленных в аренду для указанной цели, в том числе земельных участков, образованных в результате их раздела, слияния, до истечения 5 лет со дня государственной регистрации возникновения прав на такие земельные участки (часть четвертая ст.47 Кодекса о земле).

Арендаторы земельных участков при условии надлежащего исполнения своих обязанностей имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях на заключение договора аренды земельного участка на новый срок (часть третья ст.69 Кодекса о земле).

Арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата, как правило, вправе, в пределах срока договора аренды земельного участка:

• предоставлять арендованный земельный участок в субаренду (примечание 3);

• передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка другому лицу;

• использовать право аренды земельного участка в качестве предмета залога и вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ (часть четвертая ст.69 Кодекса о земле).

Аренда некоторых природных ресурсов

Субсидиарно применяется гражданское законодательство и к отношениям по охране природы. Соответствующие природоресурсные кодексы устанавливают общие административные рамки для заключения договоров аренды. Поверхностные водные объекты могут предоставляться в аренду для рыбоводства по договорам аренды, заключаемым местными исполнительными и распорядительными органами на основании решений, принимаемых местными Советами депутатов (п.1 ст.32 Водного кодекса Республики Беларусь (далее - Водный кодекс)). Но это не исключает необходимости получения разрешения на специальное водопользование, комплексного природоохранного разрешения в случае, если технология ведения рыбоводства предусматривает сброс сточных вод в поверхностные воды. Срок такой аренды - от 5 до 25 лет (п.5 ст.33 Водного кодекса). Субаренда не допускается.

Кроме поверхностных водных объектов в аренду для рыбоводства могут предоставляться пруды и обводненные карьеры в порядке и на условиях, установленных Советом Министров Республики Беларусь (п.2 ст.32 Водного кодекса).

Передача в аренду участков лесного фонда осуществляется в порядке, аналогичном водным объектам и регулируется ст.45 Лесного кодекса Республики Беларусь, а также Положением о порядке предоставления участков лесного фонда юридическим лицам в аренду и (или) пользование для осуществления лесопользования, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 09.09.2009 № 444. Хотя субаренда запрещена, как и выкуп, арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора аренды (при условии полного выполнения предыдущих договоренностей и предложении одинаковых с другими кандидатами на аренду участка лесного фонда условий аренды).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 31 декабря 2016 г. вступил в силу новый Лесной кодекс Республики Беларусь. Глава 10 нового Кодекса посвящена аренде участков лесного фонда. С 8 июня 2017 г. Указ № 444 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 31.05.2017 № 197 утратил силу.

Особенности аренды государственной собственности

Порядок принятия решений об аренде государственной собственности регламентирован Указом Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом». Одна из особенностей такой аренды - отсутствие у арендатора права выкупа, но наличие преимущественного права на покупку в случае принятия собственником решения об отчуждения объекта, не менее 3 лет арендовавшегося данным лицом (часть первая подп.6.8 п.6 названного Указа).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 ноября 2019 г. следует руководствоваться п.8 Положения о порядке распоряжения государственным имуществом, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 10.05.2019 № 169.

Указом № 150 определены другие особенности сдачи в аренду объектов государственной собственности, главным образом, связанные с определением и уплатой арендной платы.

Обратите внимание! Неуплата или неполная уплата в республиканский бюджет арендной платы влечет административную ответственность по части первой ст.23.27 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. административная ответственность за вышеуказанные правонарушения предусмотрена ч.1 ст.24.17 КоАП от 06.01.2021 № 91-З. Комментарии см. здесь.

В заключение отметим, что объектом аренды может быть и жилое помещение. Жилищный кодекс Республики Беларусь неоднократно упоминает такой договор, но специально не регламентирует. Из содержания п.2 ст.154 названного Кодекса можно сделать вывод, что в отличие от договора найма жилого помещения аренда допускается только в отношении арендаторов-организаций, а такого рода договоры должны регулироваться нормами ГК.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться п.2 ст.136 Жилищного кодекса Республики Беларусь, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З.

Для некоторых видов договора аренды разработаны стандартные (типовые) формы. Так, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» утверждены формы:

• договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан;

• договора аренды (субаренды) нежилых помещений;

• договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан;

• договора аренды (субаренды) машино-места.

Типовая форма договора аренда земельного участка установлена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.03.2008 № 427.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 января 2023 г. действует типовая форма договора аренды земельного участка согласно приложению к Положению о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, утв. постановлением № 32.

Примерная форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, установлена постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 27.06.2012 № 22.

Справочно Дополнительно с примерами договоров по аренде недвижимости можно ознакомиться в разделе подборки «Всё по одной теме: виды хозяйственных договоров».

Примечание 1. Применительно к договору аренды можно говорить только об антеннах операторов сотовой связи, но не телевизионных антеннах жильцов. Помещения общего пользования находятся в общей собственности жильцов, следовательно, заключения договора не требуется. Необходимо только получить согласование территориального подразделения архитектуры и градостроительства в соответствии с частью первой п.3 Положения об условиях и порядке установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384.

Примечание 2. См. письмо Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22.05.2009 № 05-2-05/2555 «О нормативном сроке строительства».

Примечание 3. Субарендаторы, надлежащим образом исполнявшие условия договора субаренды земельного участка, имеют право в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка на заключение договора аренды на оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (часть седьмая ст.69 Кодекса о земле).

23.10.2015

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук