Рубрики
Инструменты поиска
Сообщество
Избранное
Мой профиль
Войти
Материал помещен в архив
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА: АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ
Нормативные акты, регулирующие предоставление земельных участков для строительства
Целевой характер землепользования, закрепленный в ст.5 Кодекса Республики Беларусь о земле, предполагает, что земельные участки для строительства могут предоставляться на различных вещных правах.
Для юридических лиц это обычно право постоянного пользования (ст.15 указанного Кодекса), а также право собственности, аренды, временного пользования.
 |
От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. следует руководствоваться ст.5 и 17 КоЗ в ред. Закона от 18.07.2022 № 195-З. |
Часто на время строительства земельный участок предоставляется на праве аренды, а по его окончании может быть оформлен в собственность граждан (если речь идет о жилых домах) или передан юридическому лицу для иных целей на основании права постоянного пользования и т. п.
Кроме того, в приоритетных видах деятельности (секторов экономики), перечень которых утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.05.2016 № 372, действуют различные льготы, предоставленные Декретом Президента Республики Беларусь от 06.08.2009 № 10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Декрет № 10).
Указ Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» предусматривает разработку предпроектной (предынвестиционной) документации (абзац 2 подп.1.1 п.1), в состав которой включаются в том числе требования к земельному участку (при возведении, реконструкции объектов).
|
|
От редакции «Бизнес-Инфо» С 30 июня 2022 г. следует руководствоваться подп.1.1 п.1 Указа № 26 в ред. Указа от 25.03.2022 № 120. |
Порядок разработки, утверждения, а также состав предпроектной (предынвестиционной) документации для строительства установлен ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения» (утвержден приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.07.2014 № 196 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/319484/439469)).
В состав разрешительной документации на строительство входят (в зависимости от назначения объекта):
• акт выбора места размещения земельного участка;
• решение исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка для строительства объекта в соответствии с п.4 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223.
|
|
От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. следует руководствоваться п.4 Положения № 223 в ред. постановления Совмина от 25.03.2022 № 175. |
Договор строительного подряда заключается при наличии у заказчика в числе прочего выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, выданной не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора (абзац 3 подп.8.1 п.8 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450).
К числу дополнительных обязанностей заказчика по договору относится в том числе предоставление земельного участка для строительства (п.1 ст.702 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Предоставление заказчикам, застройщикам земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов, иных объектов (кроме 1-квартирных в районах индивидуальной застройки) осуществляется при наличии объектов магистральной, распределительной инженерной инфраструктуры (за исключением сетей электросвязи), распределительной транспортной инфраструктуры, необходимых для их возведения и эксплуатации, либо при наличии прошедшей государственные экспертизы и утвержденной в установленном порядке проектной документации на строительство этих объектов инфраструктуры (часть первая подп.1.8 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры»).
Однако основной НПА в этой сфере - Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667), которым утверждены:
|
|
От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. Указ № 667 утратил силу Указом от 30.12.2022 № 466. С 29 января 2023 г. действует постановление Совмина от 13.01.2023 № 32 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 195-З "Об изменении кодексов"». |
• Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков (содержит нормы общего характера);
• Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) (далее - Положение № 667);
• Положение о порядке формирования и предоставления земельных участков для размещения объектов недвижимого имущества, обслуживания подлежащего продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности;
• Положение о порядке перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам.
Положение № 667 устанавливает:
1) порядок изъятия и предоставления земельных участков в г. Минске и областных центрах юридическим лицам и ИП для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) при отсутствии градостроительных проектов детального планирования указанных городов или архитектурных проектов застройки их территорий, если в соответствии с законодательными актами не требуется проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, аукциона по продаже земельных участков в частную собственность.
 |
Справочно Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З) разделяет градостроительный, архитектурный и строительный проект. Непосредственно инвестиции в строительство осуществляются на основании строительного проекта. Тем не менее на основании утвержденного архитектурного проекта происходит отвод земельного участка под строительство объекта с выдачей государственного акта на право пользования землей и открывается финансирование строительства, а также начинается разработка строительного проекта. Проектная документация на строительство, разработанная в соответствии с разрешительной документацией и ТНПА, как правило, не подлежит дополнительному согласованию с органами (организациями), предоставившими заключение о согласовании места размещения земельного участка и технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта (п.39 Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476). Утвержденные градостроительные проекты детального планирования могут являться основанием для выдачи разрешительной документации без предварительного согласования места размещения земельного участка (п.3 ст.44 Закона № 300-З). Случаи, когда аукционы обязательны, и случаи, когда они не проводятся, регламентированы пп.5, 6 Указа № 667. В частности, аукционы обязательны: а) на право заключения договоров аренды; б) с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений); в) по продаже земельных участков в частную собственность. Аукционы не проводятся в различных случаях некоммерческого использования земельных участков. Если предоставление земельного участка осуществляется через аукцион, то в отличие от изложенного ниже порядка нужно учитывать особенности (включая состав земельно-кадастровой и прочей документации), определенные пп.59-71 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, а также Положением о порядке организации и проведения аукционов по продаже земельных участков в частную собственность, о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462 (далее - постановление № 462).
От редакции «Бизнес-Инфо» С 17 сентября 2021 г. следует руководствоваться п.39 Положения № 1476 в ред. постановления Совмина от 17.09.2021 № 537; |
2) порядок изъятия и предоставления земельных участков для проведения аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) при принятии решения о его проведении исполкомами.
Алгоритм предоставления земельных участков в соответствии с Положением № 667
|
Шаг 1 | |
| Для предоставления земельного участка для строительства капитального строения (здания, сооружения) юридическое лицо, ИП обращается в Минский городской или областной исполнительный комитет с заявлением о предоставлении земельного участка, в котором указываются: а) цель; б) характеристика объекта, включающая функциональное назначение объекта строительства (его частей), его ориентировочные размеры и этажность; в) вещное право на земельный участок; г) объем планируемых инвестиций и источники финансирования строительства объекта; д) банковские реквизиты лица, заинтересованного в предоставлении ему земельного участка. К заявлению прилагается копия фрагмента плана (карты) города с нанесенным на нем местом размещения испрашиваемого земельного участка (в случае, если лицо, заинтересованное в предоставлении ему земельного участка, испрашивает конкретный земельный участок), а также обоснование инвестиций в случаях, когда его разработка предусмотрена законодательством (п.2 Положения № 667) | |
| ▼ | |
|
Шаг 2 | |
| Исполком рассматривает заявление в течение 10 рабочих дней с даты его поступления. Если конкретный земельный участок испрашивается в один день двумя и более лицами, заинтересованными в предоставлении им данного участка, то дополнительными критериями отбора являются: а) наибольший опыт строительства аналогичных объектов; б) необходимость строительства названного в заявлении объекта на данном участке с учетом развития территории города; в) сочетание эскизного решения объекта строительства с прилегающей существующей или проектируемой застройкой города; г) местонахождение лица, заинтересованного в предоставлении ему земельного участка, по месту испрашиваемого земельного участка (части первая, вторая п.3 Положения № 667) | |
| ▼ | |
|
Шаг 3 | |
| Земельно-кадастровая документация, подготавливаемая организацией по землеустройству, включает в себя: а) копию земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка; б) перечень землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов, на землях которых предполагается строительство объекта, с указанием площади земельных участков, находящихся в их пользовании, пожизненном наследуемом владении, частной собственности, аренде, и видов земель; в) перечень находящихся на земельном участке объектов, подлежащих сносу, прав, ограничений (обременений) прав на них; г) ориентировочный расчет убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости; д) сведения о кадастровой стоимости земельного участка (в случае, если земельный участок предполагается предоставить в частную собственность или в аренду с внесением платы за право заключения договора аренды земельного участка); е) акт технического обследования земельного участка; ж) проект акта выбора места размещения земельного участка; з) заключение администрации района в городе о возможности размещения объекта строительства (выдается в течение 5 рабочих дней со дня поступления материалов из организации по землеустройству); и) заключение Уполномоченного по делам религий и национальностей, Министерства обороны Республики Беларусь, Министерства культуры Республики Беларусь - в специальных случаях. Лицо, заинтересованное в предоставлении ему земельного участка, вправе самостоятельно получать ТУ на инженерно-техническое обеспечение объекта, а также заключения под пп.«з», «и» (кроме заключения Уполномоченного по делам религий и национальностей), предусмотрев такое условие в договорах подряда (п.5 Положения № 667). Срок подготовки земельно-кадастровой документации - не более 20 дней | |
| ▼ | |
|
Шаг 4 | |
| В акте выбора места размещения земельного участка должны указываться условия предоставления земельного участка, состав и качество земель, условия снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы, право вырубки древесно-кустарниковой растительности и использования получаемой древесины, ориентировочные размеры убытков и потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, необходимость проведения почвенных и агрохимических обследований для определения фактического размера потерь сельскохозяйственного производства, срок подготовки проектной документации на строительство объекта с учетом ее государственной экспертизы, срок предоставления в организацию по землеустройству генерального плана объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями, разработанного в составе проектной документации - архитектурного проекта или утверждаемой части строительного проекта, который не может превысить 1 года со дня утверждения акта выбора места размещения земельного участка, условия проведения общественного обсуждения размещения объекта строительства (при необходимости его проведения). К акту выбора места размещения земельного участка прилагаются архитектурно-планировочное задание, ТУ на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства, заключение администрации района в городе о возможности размещения объекта строительства. После утверждения акта выбора места размещения земельного участка и до принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка местный исполнительный комитет не имеет права предоставить либо согласовать предоставление земельного участка (его части) другому лицу. Этот акт является основанием для проведения проектно-изыскательских работ (п.9 Положения № 667) | |
| ▼ | |
|
Шаг 5 | |
| В течение 3 рабочих дней со дня получения акта выбора места размещения земельного участка и земельно-кадастровой документации организация по землеустройству рассылает всем землепользователям, землевладельцам, собственникам и арендаторам земельного участка и объектов на этом участке уведомления о том, что земельный участок (его часть) намечается использовать для строительства объекта, а расположенные на участке строения подлежат сносу с указанием порядка и условий возмещения убытков (п.12 Положения № 667) | |
| ▼ | |
|
Шаг 6 | |
| Заявитель заключает с проектной организацией договор на разработку проектной документации с выделением при необходимости этапов строительства объекта, срок которого (с учетом ее государственной экспертизы) не может превышать указанного в акте выбора места размещения земельного участка. Генеральный план объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями согласовывается проектной организацией с заявителем и направляется комитету (управлению, отделу) архитектуры и градостроительства исполкома, который согласовывает генеральный план объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями в течение 3 рабочих дней со дня его получения. Затем согласованный генеральный план в течение 3 рабочих дней направляется проектной организацией организации по землеустройству для использования при разработке проекта отвода земельного участка | |
| ▼ | |
|
Шаг 7 | |
| Организация по землеустройству в месячный срок со дня получения генерального плана объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями: а) разрабатывает и согласовывает в установленном порядке проект отвода земельного участка под объект строительства; б) определяет фактический размер убытков; в) определяет окончательный размер потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства; г) получает письменные согласия (отказы) от землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков на разрешение проведения строительных работ по прокладке инженерных коммуникаций по территории таких участков; д) получает сведения о кадастровой стоимости земельного участка (в случае предоставления земельного участка в частную собственность или в аренду с внесением платы за право заключения договора аренды земельного участка); е) подготавливает проект решения местного исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта и направляет их землеустроительной службе (п.14 Положения № 667) | |
| ▼ | |
|
Шаг 8 | |
| Землеустроительная служба в течение 5 рабочих дней со дня получения проекта решения исполкома рассматривает проект отвода земельного участка, при необходимости уточняет его и затем вносит в исполком для принятия решения (п.15 Положения № 667) | |
| ▼ | |
|
Шаг 9 | |
| Исполком в течение 5 рабочих дней со дня получения проекта решения и материалов об изъятии и предоставлении земельного участка принимает соответствующее решение и в течение 3 рабочих дней направляет копию решения (выписку из решения) заявителю, а копию решения (выписку из решения) с материалами об изъятии и предоставлении земельного участка - организации по землеустройству для установления границ земельного участка на местности и государственной регистрации создания земельного участка. В решении об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта указываются виды изымаемых земель, целевое назначение предоставляемого земельного участка, а также назначение земельного участка в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной в установленном порядке, его размер, вещное право, размеры убытков и потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, подлежащие возмещению, порядок и условия их возмещения, условия снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы, определенный счет республиканского бюджета, предназначенный для зачисления на него соответствующих платежей, условия отвода земельного участка, срок завершения подготовки в полном объеме проектной документации на строительство объекта и срок начала строительства (часть вторая п.16 Положения № 667) | |
|
|
Справочно Альбом схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве, раскрывающих основные стадии этого процесса (от инвестиционного замысла до введения в эксплуатацию построенного объекта и его государственной регистрации) и установленные законодательством требования (условия, административные процедуры), соблюдение которых обязательно при прохождении этих стадий, утвержден постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.03.2014 № 17.
От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2018 г. следует руководствоваться Альбомом схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве, раскрывающих основные стадии этого процесса (от инвестиционного замысла до введения в эксплуатацию построенного объекта и его государственной регистрации) и установленные законодательством требования (условия, административные процедуры), соблюдение которых обязательно при прохождении этих стадий, утвержденным постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 19.03.2018 № 14. |
Льготы для инвесторов по Декрету № 10
Льготы для инвесторов предусматривают предоставление без проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и аукциона по продаже земельных участков в частную собственность земельного участка, включенного в перечень участков для реализации инвестиционных проектов, на соответствующих вещных правах.
Оформление необходимых документов по отводу земельного участка осуществляется одновременно с выполнением работ по строительству при наличии акта выбора места размещения земельного участка (если при изъятии и предоставлении земельного участка в соответствии с законодательством проводится предварительное согласование места его размещения) и утвержденной в установленном порядке проектной документации на объект строительства (на отдельные очереди строительства).
При этом при строительстве объектов, предусмотренных инвестиционным договором, на занимаемых земельных участках осуществляется снятие плодородного слоя почвы с его использованием на условиях, определенных в акте выбора места размещения земельного участка (абзац 2 части первой подп.3.1 п.3 Декрета № 10).
Другие льготы включают:
1) строительство объектов, предусмотренных инвестиционным договором, с правом удаления объектов растительного мира без осуществления компенсационных выплат стоимости удаляемых объектов растительного мира (абзац 3 подп.3.1 п.3 Декрета № 10).
|
|
Справочно Положение о порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства утверждено постановлением № 462; |
2) освобождение от внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка, а также земельного налога (абзацы 2, 3 подп.3.2 п.3 Декрета № 10).
|
|
От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 июля 2019 г. следует руководствоваться абзацем 3 подп. 3.2 п.3 Декрета № 10 с учетом изменений, внесенных Декретом Президента Республики Беларусь от 16.07.2019 № 4. Комментарии см. здесь. |
3) освобождение от возмещения потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка (абзац 4 подп.3.2 п.3 Декрета № 10).
22.06.2016
Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук