Материал помещен в архив

СИТУАЦИЯ (РУП «ФМ»): Предприятие государственной формы собственности является арендатором изолированного помещения. Договором аренды предусмотрено условие укладки тротуарной плитки за счет средств арендатора на прилегающей к арендованному помещению территории площадью 255 м².

Земельный участок, на котором предложено произвести вышеуказанные работы, не принадлежит арендатору. Уложенная тротуарная плитка будет являться объектом основных средств.

Имеет ли право арендатор производить укладку тротуарной плитки на земельном участке, не принадлежащем ему? И если да, то как отразить в бухгалтерском учете укладку тротуарной плитки (следует ли ставить на учет у арендатора этот объект и каким образом)?

По договору аренды капитального строения (здания, сооружения) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью разрешается использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст.623 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК).

В соответствии со ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З), если арендатор будет финансировать возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществлять строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора, то он будет обладать правовым статусом заказчика в строительной деятельности и, соответственно, будет обязан соблюдать все требования законодательства Республики Беларусь, предъявляемые к заказчику в строительстве.

Работы по укладке тротуарной плитки с учетом конкретной ситуации согласно техническому кодексу установившейся практики «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий. Основные требования по проектированию» (ТКП 45-1.04-206-2010 (02250)), утвержденному приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267 (далее - ТКП 45-1.04-206-2010), могут признаваться:

• работами по проведению текущего ремонта (согласно п.1 раздела А16 «Внешнее благоустройство» Перечня основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений (приложение А к ТКП 45-1.04-206-2010), ремонт участков тротуаров, проездов, дорожек и площадок признается работами по текущему ремонту);

• работами по проведению капитального ремонта (согласно п.26 Перечня основных видов работ, выполняемых при капитальном ремонте зданий и сооружений (приложение Б к ТКП 45-1.04-206-2010), восстановление придомового благоустройства и озеленения с применением современных материалов и технологий признается работами по капитальному ремонту);

• работами по реконструкции (согласно п.34 Перечня основных видов работ, выполняемых при модернизации зданий и сооружений (приложение В к ТКП 45-1.04-206-2010), доведение благоустройства дворовых территорий до действующих нормативных требований признается работами по реконструкции);

• работами по возведению (новому строительству) в других случаях, кроме перечисленных выше.

Возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, благоустройство объекта осуществляются на основе утвержденной проектной документации (утвержденной части проектной документации), в том числе сметы (сметной документации), определяющей стоимость возведения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта, благоустройства объекта (проектно-сметной документации), разрабатываемой в соответствии с требованиями, установленными законодательством (п.1 ст.51 Закона № 300-З).

Выполнение строительно-монтажных работ по текущему ремонту осуществляется на основании дефектного акта и сметы (п.4 ст.51 Закона № 300-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» Со 2 июля 2016 г. глава 9 (ст.51 и 52) Закона № 300-З изложена в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2015 № 334-З. Пункт 4 старой редакции ст.51 соответствует п.9 новой редакции ст.51 Закона № 300-З.

Проектирование, возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт объекта (за исключением садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей) осуществляются на основании разрешительной документации, состав, порядок подготовки и выдачи которой устанавливаются с учетом требований законодательных актов Советом Министров Республики Беларусь, если иное не определено Президентом Республики Беларусь (ст.21 Закона № 300-З).

Порядок подготовки и выдачи заказчику, застройщику разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт объектов строительства в настоящее время установлен Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 (далее - Положение № 223).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 февраля 2019 г. Положение № 223 изложено в новой редакции постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.10.2018 № 785. Комментарий см. здесь.

Разрешительная документация на строительство при возведении, реконструкции, реставрации, капитальном ремонте на предоставленном земельном участке включает:

• решение исполнительного комитета о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта;

• разрешение Министерства культуры Республики Беларусь на выполнение работ на историко-культурных ценностях, а также на разработку научно-проектной документации на выполнение реставрационно-восстановительных работ на этих ценностях;

• архитектурно-планировочное задание;

• заключения согласующих организаций;

• технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта (подп.4.4 п.4 Положения № 223).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2017 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.01.2017 № 25 изложен в новой редакции абзац 3 подп.4.4 п.4 Положения № 223: разрешение на выполнение научно-исследовательских и проектных работ на материальных историко-культурных ценностях.

На основании вышеизложенного арендодатель имеет возможность осуществить работы по благоустройству прилегающей к арендованному зданию территории, выполнив все требования законодательства в области осуществления строительной деятельности:

1) разработав и утвердив проектную и сметную документацию;

2) получив всю разрешительную документацию на проведение данных работ.

Следует отметить, что согласно ст.1 Закона № 300-З:

• заказчик в строительной деятельности - юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора;

• застройщик в строительной деятельности - юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность самостоятельно с привлечением инженера (инженерной организации), с привлечением либо без привлечения для выполнения отдельных видов работ подрядчика в строительной деятельности на основании заключенного договора.

Как вытекает из вышеизложенных определений заказчиком (застройщиком) может выступать и не собственник объекта, хотя необходимо признать, что на практике такие случаи являются скорее исключением из правила, чем распространенным явлением.

В связи с этим в большинстве случаев разрешительную документацию на строительство получает собственник объекта (либо собственник земельного участка). Именно собственник, выступая в качестве заказчика, заключает договор строительного подряда либо осуществляет указанные работы собственными силами, а в дальнейшем расходы по проведению работ в рамках договора аренды просто компенсируются арендатором.

Исходя из требования ст.594 ГК, арендатор для проведения работ по благоустройству прилегающей к зданию территории (укладке тротуарной плитки), которые являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества, обязан получить согласие арендодателя.

Также арендатору необходимо обратить внимание на то, что если он все-таки будет определен заказчиком и оформит всю необходимую разрешительную документацию, руководствуясь требованиями подп.1.11 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности», Положением об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.03.2014 № 252, то организация-арендатор должна будет получить аттестат соответствия юридического лица на право осуществления функций заказчика (застройщика).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 августа 2018 г. на основании Указа Президента Республики Беларусь от 16.08.2018 № 322 внесено уточнение в подп.1.11 п.1 Указа № 26 в части аттестации: отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), в том числе осуществляемые сельскохозяйственными организациями при строительстве объектов сельскохозяйственного назначения хозяйственным способом, а также работы по обследованию зданий и сооружений осуществляются юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) только при наличии аттестатов соответствия, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

В данной ситуации для арендатора укладка тротуарной плитки будет являться работами по улучшению арендованного имущества (на земельном участке, который занят арендованным объектом недвижимости и необходим для его использования). Для целей отражения данных хозяйственных операций в бухгалтерском учете организации-арендатору необходимо руководствоваться требованиями Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26.

Согласно п.22 названной Инструкции суммы произведенных арендатором вложений в арендованные основные средства отражаются в бухгалтерском учете следующим образом: Д-т 08 «Вложения в долгосрочные активы» - К-т 10 «Материалы», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и других счетов - на сумму произведенных вложений.

Если в соответствии с договором аренды арендатор передает произведенные вложения в арендованные основные средства арендодателю до их принятия к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, то суммы данных вложений, учтенные на счете 08, списываются: Д-т 91 «Прочие доходы и расходы» - К-т 08.

Если в соответствии с договором аренды арендатор не передает арендодателю произведенные вложения в арендованные основные средства, то суммы данных вложений, учтенные на счете 08, включаются у арендатора в состав основных средств: Д-т 01 «Основные средства» - К-т 08.

08.06.2015

Виктор Статкевич, аудитор

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Бухгалтерский учет в строительстве»