Материал помещен в архив

ПРИЗНАНИЕ ГРАЖДАНИНА УТРАТИВШИМ ПРАВО ВЛАДЕНИЯ И ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

На практике нередко возникают ситуации, когда гражданин выбывает из жилого помещения в связи с переездом в другое место жительства, однако при этом запись о регистрации по месту жительства данного гражданина остается прежней. Это создает значительные трудности при осуществлении прав граждан, которые продолжают проживать в жилом помещении (право на приватизацию жилого помещения, отчуждение, постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и пр.).

Правовое регулирование

Для защиты прав и законных интересов добросовестных владельцев жилых помещений применяется институт признания утратившим право владения и пользования жилым помещением. Данный вопрос на законодательном уровне регулируется в первую очередь такими нормативными актами, как:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее - ЖК);

• Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь (далее - ГПК);

• постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.06.2014 № 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда» (далее - постановление № 11).

Граждане, которые могут быть признаны утратившими право владения и пользования жилым помещением

На основе анализа положений ЖК можно выделить следующие категории граждан, которые могут быть признаны утратившими право владения и пользования жилым помещением:

• наниматель и (или) члены его семьи в случае выезда на место жительства в другое жилое помещение (п.5 ст.57 ЖК);

• бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение (пп.5, 6 ст.157 ЖК);

• наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии в случае выезда на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте (п.6 ст.120 ЖК);

• члены, бывшие члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков и не являющегося собственником жилого помещения, в случае их выезда на место жительства в другое жилое помещение (пп.4, 11 ст.200 ЖК).

Признание утратившим право владения и пользования жилым помещением осуществляется исключительно в судебном порядке, поскольку в данном случае затрагивается конституционное право каждого на жилище (ст.48 Конституции Республики Беларусь).

Лица, которые вправе предъявить требование о признании гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением

Системное толкование норм ЖК позволяет определить круг лиц, которые вправе предъявить требование о признании гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением:

• местный исполнительный и распорядительный орган (уполномоченная им организация) - в отношении нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда;

• наниматели жилых помещений государственного жилфонда - в отношении бывших членов семьи нанимателя (аналогично - члены семьи в отношении выбывшего нанимателя);

• организация, в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится общежитие, - в отношении нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии;

• собственники жилого помещения, члены организации застройщиков - в отношении членов (бывших членов) их семей.

Судебная практика по делам о признании гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением

Доказательства

Наиболее распространены в судебной практике дела о признании утратившим право владения и пользования жилым помещением нанимателя и (или) членов его семьи на основании п.5 ст.57 ЖК.

В соответствии с п.2 ст.61 ЖК при выезде нанимателя жилого помещения государственного жилфонда и проживающих совместно с ним членов семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма ранее занимаемого жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.

Как указано в п.13 постановления № 11, разрешая спор об утрате ответчиком права владения и пользования жилым помещением государственного жилищного фонда, суду необходимо учитывать, что доказыванию и исследованию подлежит не только факт выезда ответчика из жилого помещения, о котором возник спор, но и то, в какое жилое помещение ответчик выехал и является ли оно постоянным или временным местом его проживания.

Самые распространенные в судебной практике доказательства, подтверждающие факт выезда ответчика из жилого помещения, это:

• акты осмотра жилого помещения представителями коммунальных организаций и другими заинтересованными службами;

• документы, подтверждающие техническое состояние спорного жилого помещения;

• показания свидетелей (прежде всего, соседей ответчика), показания самого ответчика;

• сведения о задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, земельного налога, страховых взносов и прочих платежей, связанных с использованием жилого помещения (жилого дома);

• сведения органов внутренних дел о непроживании ответчика в спорном жилом помещении (рапорты, ответы на запросы).

Доказательствами выбытия ответчика на место жительства в другое жилое помещение могут быть:

• сведения о приобретении им права владения и пользования другим жилым помещением и проживании в нем;

• об уклонении от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе от внесения платы за пользование жилым помещением и (или) жилищно-коммунальными услугами;

• о снятии с регистрационного учета по месту жительства в жилом помещении, о котором возник спор;

• о регистрации брака и проживании с семьей в другом жилом помещении (п.14 постановления № 11).

Обратите внимание! Приведенный перечень доказательств не исчерпывающий. В каждом конкретном деле суд может принять в качестве доказательства любые иные документы и сведения (например, справки миграционных служб иностранных государств, сведения из налоговых органов об осуществлении предпринимательской деятельности на определенной территории, решения (постановления) судов в отношении ответчика, которые содержат информацию о месте его фактического проживания и пр.). Выбытие ответчика из спорного жилого помещения должно быть добровольным, наличие препятствий для ответчика во владении и пользовании жилым помещением является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Пример 1 Судом Бобруйского района и г. Бобруйска было отказано в иске В. о признании С. утратившим право владения и пользования жилым помещением, поскольку истцом не был доказан факт наличия места жительства ответчика в другом жилом помещении. Суд признал, что выезд ответчика не был добровольным в связи с чинимыми истцом препятствиями в пользовании спорным помещением.

Требование к жилому помещению, в которое выбыл ответчик

Жилое помещение, в которое выбыл ответчик, должно быть постоянным местом его жительства, пригодным для проживания и соответствовать типовым потребительским качествам.

В период временного отсутствия (в том числе в связи с выбытием по месту пребывания в другое жилое помещение) у нанимателя, членов, бывших членов его семьи сохраняются все права на жилое помещение в соответствии с договором найма жилого помещения (ст.58 ЖК). Временное выбытие гражданина, в том числе с его регистрацией по месту пребывания, для учебы, работы, лечения, отдыха, туризма либо по иным подобным основаниям, не влечет утрату права владения и пользования жилым помещением, как и выбытие в помещения, не входящие в состав жилищного фонда (дачные и садовые дома, санатории, профилактории, дома отдыха, гостиницы, помещения исправительных учреждений и др.).

Требование о соответствии жилого помещения для проживания вытекает как из природы выбытия ответчика именно с этой целью, так и системного толкования норм о выселении из жилого помещения государственного жилфонда (ст.86 ЖК).

Для подтверждения соответствия жилого помещения условиям для проживания могут быть представлены технический паспорт жилого помещения, акты обследования, заключение комиссии местного исполнительного и распорядительного органа и др.

Из судебной практики следует, что выезд ответчика в жилое помещение государственного жилфонда в общежитии и приобретение права владения и пользования им с учетом конкретных обстоятельств дела не исключает удовлетворения судом иска об утрате права владения и пользования прежним жилым помещением.

Пример 2 Решением суда Логойского района Д. был признан утратившим право пользования жилым помещением в связи с выездом на место жительства в другое жилое помещение, находящееся в общежитии. Решение было мотивировано тем, что ответчик более 10 лет не проживал и не пользовался спорным жилым помещением, не нес расходов по его содержанию.

Условия для проживания несовершеннолетних членов семьи ответчика

В постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28.06.2007 № 8 «О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении» (утратило силу 26 июня 2014 г.) было указано, что несовершеннолетние члены семьи нанимателя, собственника жилого помещения могут быть признаны утратившими право пользования жилым помещением при наличии доказательств, что имеются условия для их проживания по новому месту жительства. Хотя действующее постановление № 11 и не содержит аналогичного положения, суды обязательно выясняют данный факт с привлечением органов опеки и попечительства, которые дают соответствующее заключение. При этом изучаются не только жилищные условия, в которых проживает несовершеннолетний, но и возможности для его обучения и воспитания (наличие в населенном пункте учреждений образования, здравоохранения, проживание вместе с родителями).

Возможность регистрации ответчика по месту жительства в другом жилом помещении

Кроме того, одно из обстоятельств, которое должно быть установлено для признания гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением, - наличие у него каких-либо прав на жилое помещение, в которое он выбыл. Это может быть право собственности (в том числе долевой), право постоянного пользования (например, возникшее на основании завещательного отказа), право проживания в жилом помещении, если собственником (нанимателем) является близкий родственник ответчика.

Если ответчик проживает в другом населенном пункте, но не имеет там постоянного места жительства (является лицом без определенного места жительства, арендует различные жилые помещения, проживает в жилых помещениях, которые принадлежат лицам, не являющимся близкими родственниками ответчика), то суд отказывает в признании гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением.

Обратите внимание! Для признания гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением необходимо, чтобы у данного гражданина имелась юридически обеспеченная возможность зарегистрироваться по месту жительства в другом жилом помещении.

При отсутствии такой возможности суды чаще всего отказывают в удовлетворении требований, несмотря на то что ответчик фактически постоянно проживает в определенном жилом помещении.

Особенности признания гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением в общежитии

Согласно п.6 ст.120 ЖК в случае выезда нанимателя жилого помещения государственного жилфонда в общежитии на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте члены, бывшие члены его семьи, за исключением лиц, указанных в части второй п.3 ст.93 ЖК, утрачивают право владения и пользования жилым помещением государственного жилфонда в общежитии. Указанная норма ЖК не дает ответа на вопросы:

• необходимо ли, чтобы у нанимателя жилого помещения государственного жилфонда в общежитии в другом населенном пункте было другое место жительства;

• достаточно ли самого факта выезда нанимателя в другой населенный пункт;

• должно ли новое место жительства быть для нанимателя постоянным?

Постановление № 11 не содержит ответов на данные вопросы.

Жилые помещения в общежитии предоставляются гражданам на период их работы (службы), учебы (ст.119 ЖК). При прекращении соответствующих оснований у гражданина прекращается и право пользования и владения жилым помещением в общежитии.

По мнению автора, при выезде нанимателя из жилого помещения в общежитии необходимо определить, прекратились ли основания для его проживания в данном помещении. Если основания прекратились, то независимо от того, куда выбыл наниматель, он утрачивает право владения и пользования жилым помещением в общежитии. В противном случае суд, видимо, будет применять по аналогии п.5 ст.57 ЖК и выяснять все обстоятельства, которые определены данной нормой, в том числе установление постоянного места жительства ответчика.

Процессуальные особенности признания гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением

Заявление о признании гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением рассматривается по правилам искового производства.

Соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора (п.5 ст.61 ЖК) не требуется, поскольку инициатива выезда и тем самым расторжения договора найма исходит не от наймодателя, а от нанимателя (выбывшего члена его семьи). Тем не менее направление досудебной претензии иногда приводит к самостоятельному снятию граждан с регистрационного учета или погашению задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг .

В исковом заявлении, помимо сведений, которые указаны в ст.243 ГПК, должны обязательно содержаться:

• сведения обо всех лицах, которые признаются утратившими право владения и пользования жилым помещением, в том числе несовершеннолетних и (или) недееспособных;

• сведения о лицах, которые являются собственниками (иными законными владельцами) жилого помещения, в которое выбыл ответчик (собственник (наниматель) жилого помещения, организация, на балансе которой находится общежитие, и др.);

• точный адрес жилого помещения, в которое выбыл ответчик.

Если истец не укажет в иске сведения о лицах - собственниках (иных законных владельцах) жилого помещения, суд оставит исковое заявление без движения и предложит исправить данную ошибку. Причем данные лица будут выступать в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, с соответствующим процессуальным статусом.

В ходе подготовки «жилищных» дел к судебному разбирательству судьи не всегда привлекают к участию в деле наймодателей, когда те не являются стороной в споре.

Указанное обстоятельство может послужить основанием для отмены решения суда.

Пример 3 Решение суда Октябрьского района г. Минска об удовлетворении иска К. к В. о признании утратившим право пользования квартирой было вынесено в отсутствие наймодателя, стороны договора найма спорного жилого помещения. Суд вышестоящей инстанции указал, что решение суда в данном случае может затронуть интересы наймодателя, поэтому судья в ходе подготовки дела к судебному разбирательству должен был привлечь его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Решение суда Октябрьского района г. Минска было отменено, дело было направлено на новое рассмотрение (примечание).

Пример 4 Решение суда Молодечненского района об удовлетворении иска Г. к П. о признании утратившим право владения и пользования жилым помещением было вынесено без привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, правообладателя (собственника, нанимателя) жилого помещения, в которое выехал ответчик, не участвовавший в судебном заседании. По мнению суда кассационной инстанции, без привлечения к участию в деле правообладателя жилого помещения факт выезда ответчика на место жительства в другое жилое помещение не может быть достоверно установлен. Решение суда Молодечненского района было отменено, дело было направлено на новое рассмотрение (примечание).

В соответствии с п.37 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413, основанием для снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства является в том числе решение суда о признании гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением.

Обратите внимание! По делам о признании утратившим право пользования жилым помещением привлечения к участию в деле органа регистрации граждан по месту жительства не требуется.

В заключительной части искового заявления необходимо просить суд признать гражданина утратившим право владения и пользования конкретным жилым помещением. Дополнительное требование о снятии ответчика с регистрационного учета заявлять не требуется, поскольку такое снятие является прямым следствием признания гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением (п.37 вышеназванного Положения).

К исковому заявлению обычно прилагаются:

• копия договора найма;

• справка с места жительства и о составе семьи;

• копия лицевого счета на жилое помещение;

• копия актов обследования жилого помещения;

• другие документы (их копии).

Суды рассматривают данный вид споров только при участии всех заинтересованных лиц и очень неохотно выносят заочные решения. Это связано с тем, что суду важно (иногда необходимо), чтобы ответчик лично подтвердил, что он выбыл и куда он выбыл. В противном случае суды очень часто отказывают в удовлетворении заявленных требований.

Приведем исковое заявление о признании утратившим право владения и пользования жилым помещением нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии (пример).

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании утратившим право владения и пользования жилым помещением в общежитии

Коммунальному предприятию «ЖКХ» на праве хозяйственного ведения принадлежит общежитие, расположенное по адресу: _______________.

Ответчику было предоставлено жилое помещение в указанном общежитии на период работы в коммунальном предприятии «ЖКХ», с ним был заключен договор найма жилого помещения в общежитии.

В настоящее время в жилом помещении в общежитии зарегистрирован один человек - Ответчик.

Ответчик длительное время не проживает в жилом помещении в общежитии по месту регистрации, что подтверждается актами осмотра жилого помещения.

Согласно сведениям Истца и отдела милиции ______ Ответчик выбыл из жилого помещения в общежитии и длительное время (с 1 октября 2014 г.) постоянно проживает в жилом доме по адресу: ______________. Право собственности на данный жилой дом Ответчик приобрел в результате наследования.

10 октября 2015 г. Истец направил Ответчику требование о добровольном выселении из занимаемого жилого помещения в общежитии и снятии с регистрационного учета до 10 ноября 2015 г. Однако указанное требование оставлено Ответчиком без удовлетворения.

В настоящее время Ответчик продолжает работать в коммунальном предприятии «ЖКХ», несет расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг, однако фактически не проживает в жилом помещении в общежитии.

В соответствии с п.14 постановления Пленума Верховного суда Республики Беларусь от 26.06.2014 № 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда» доказательствами выбытия ответчика на постоянное место жительства в другое жилое помещение могут быть, в частности, сведения о приобретении им права владения и пользования другим жилым помещением и проживании в нем; об уклонении от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

Согласно п.6 ст.120 ЖК в случае выезда нанимателя жилого помещения государственного жилфонда в общежитии на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте члены, бывшие члены его семьи, за исключением лиц, указанных в части второй п.3 ст.93 ЖК, утрачивают право владения и пользования жилым помещением государственного жилфонда в общежитии.

На основании изложенного, руководствуясь ст.120 Жилищного кодекса Республики Беларусь, ст.6, 109, 242, 243 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь,

ПРОШУ:

Признать Ответчика утратившим право владения и пользования жилым помещением в общежитии, расположенном по адресу: ___________________________, в связи с выбытием на постоянное место жительства в другое жилое помещение.

Ответчик ______________

«___» ___________ 20__ г.

Приведем исковое заявление о признании утратившим право владения и пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника жилого помещения, не имеющего доли в праве общей собственности на это жилое помещение (пример).

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании утратившим право владения и пользования жилым помещением

Я, _______________ (Ф.И.О. Истца), являюсь собственником жилого помещения, расположенного по адресу: _______________ (приобретено до вступления в брак).

1 марта 2012 г. я вступила в брак с Ответчиком и предоставила ему право владения и пользования жилым помещением на основании п.3 ст.154 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Ответчик был зарегистрирован в жилом помещении по месту жительства.

1 апреля 2013 г. мой брак с Ответчиком был расторгнут.

С 10 мая 2013 г. Ответчик фактически не проживает в жилом помещении, не участвует в оплате жилищно-коммунальных услуг, в жилом помещении отсутствуют вещи Ответчика.

Факт не проживания Ответчика в жилом помещении могут подтвердить мои соседи.

Истцу известно, что в настоящее время Ответчик постоянно проживает в жилом доме по адресу: ______________. Право собственности на данный жилой дом принадлежит матери Ответчика.

Мое требование о добровольном снятии с регистрационного учета оставлено Ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с п.14 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.06.2014 № 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда» доказательствами выбытия ответчика на постоянное место жительства в другое жилое помещение могут быть, в частности, сведения о приобретении им права владения и пользования другим жилым помещением и проживании в нем; об уклонении от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

Согласно п.5 ст.157 Жилищного кодекса Республики Беларусь бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, утрачивают право владения и пользования этим жилым помещением, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

На основании изложенного, руководствуясь ст.157 Жилищного кодекса Республики Беларусь, ст.6, 109, 242, 243 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь,

ПРОШУ:

1. Признать Ответчика утратившим право владения и пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ________________________, в связи с выбытием на постоянное место жительства в другое жилое помещение.

2. Взыскать с Ответчика в мою пользу уплаченную государственную пошлину.

Ответчик ______________

«___» ___________ 20__ г.

Примечание. Обзор судебной практики судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь «Практика применения судами жилищного законодательства при разрешении споров, связанных с договорами найма жилых помещений государственного жилищного фонда», 2014 г.

17.12.2015

Олег Бандык, юрист