Пособие от 30.09.2016
Автор: Потапченко Д.

Продажа части нежилого капитального строения физическим лицом


СОДЕРЖАНИЕ

 

Особенности сделок по продаже части нежилого капитального строения физическим лицом

Виды договора купли-продажи части нежилого капитального строения

Удостоверение и государственная регистрация договора купли-продажи

Судьба земельного участка при заключении договора купли-продажи

 

Материал помещен в архив

 

ПРОДАЖА ЧАСТИ НЕЖИЛОГО КАПИТАЛЬНОГО СТРОЕНИЯ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ

Особенности сделок по продаже части нежилого капитального строения физическим лицом

Недвижимое имущество имеет свою особенность, а именно: момент его создания как объекта гражданского оборота и момент возникновения права на него; связанность судьбы земельного участка и капитального строения.

Недвижимое имущество считается созданным, и на него возникают права с момента государственной регистрации его создания и возникновения прав, что подтверждается свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации (ст.7-9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», далее - Закон № 133-З). Произвести распорядительные действия с недвижимым имуществом, возможно только после государственной регистрации этого имущества.

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 15 июля 2021 г. следует руководствоваться Законом № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З.

 

Связь земельного участка с капитальным строением заключается в том, что их нельзя отделить друг от друга.

 

Обратите внимание!

Связанность земельного участка с капитальным строением основывается на единстве судьбы указанных объектов (абзац 4 ст.5 Кодекса Республики Беларусь о земле, далее - Кодекс). В случае если на капитальное строение переходит право к другому лицу, то неизбежен переход прав или оформление прав на земельный участок к этому лицу (ст.59 Закона № 133-З).

 

Наличие свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо иного удостоверяющего документа на недвижимое имущество и актуальных записей в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац 3 ст.1 Закона № 133-З), при отсутствии иных ограничений (обременений) предусмотренные актами законодательства, подтверждает полномочия физического лица на совершение сделок с имуществом.

До продажи части нежилого капитального строения физическим лицом необходимо проверить:

• не наложен ли арест на капитальное строение в процессе исполнительного производства (ст.502, 513 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь).

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 16 мая 2017 г. положения об аресте имущества должника регулируются Законом Республики Беларусь от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве»;

 

• наличие письменного согласия супруга (супруги), в том числе бывшего супруга (супруги), если недвижимое имущество было приобретено в период брака, за исключением имущества, приобретенного в дар или в порядке наследования, если только не были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.) (ст.26 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, ст.256, 259 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК);

• не находится ли имущество в залоге (ипотека) (ст.25 Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке»);

• отсутствие лиц, обладающих преимущественным правом покупки недвижимого имущества (сособственники (ст.253 ГК), местный исполнительный и распорядительный орган государственной власти (п.4 ст.55 Закона Республики Беларусь от 04.01.2010 № 108-З «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь»));

• нет ли открытого наследственного дела в случае, если имущество, приобретенное в период брака, отчуждается пережившим супругом (п.20 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 № 63);

• не является ли капитальное строение историко-культурной ценностью (ст.52 Закона Республики Беларусь от 09.01.2006 № 98-З «Об охране историко-культурного наследия Республики Беларусь»).

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 3 февраля 2017 г. Закон № 98-З на основании Кодекса Республики Беларусь о культуре от 20.07.2016 № 413-З утратил силу;

 

• отсутствие у физического лица задолженности по налоговым платежам (подп.1.6 п.1 постановления Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 26.04.2013 № 14 «О некоторых вопросах осуществления налоговыми органами административных процедур, установлении форм некоторых документов и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь и отдельных структурных элементов постановлений Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь»).

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 30 мая 2019 г. следует руководствоваться подп.1.6 п.1 постановления № 14 в редакции постановления Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 26.04.2019 № 19. Изменения не повлияли на суть материала;

 

• отсутствие иных ограничений (запрещений) на отчуждение недвижимого имущества (арест, запрещение отчуждения недвижимого имущества лицами, обязанными возмещать расходы по содержанию детей, и др.);

• отсутствие на земельном участке самовольных строений или самовольной реконструкции капитального строения (ст.223 ГК).

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 1 сентября 2022 г. следует руководствоваться ст.223 ГК в ред. Закона от 18.07.2022 № 195-З;

 

• адрес капитального строения и земельного участка на соответствие требованиям актов законодательства (Инструкция о порядке ведения адресной системы, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 15.08.2012 № 27). Указание адреса является существенным условием договора купли-продажи (ст.525 ГК).

Виды договора купли-продажи части нежилого капитального строения

Произвести отчуждение нежилого капитального строения можно, заключив один из видов договора купли-продажи:

1) договора купли-продажи доли в праве собственности на капитальное строение;

2) договора купли-продажи изолированного помещения (или несколько изолированных помещений), расположенного в капитальном строении.

Каждый указанный договор несет свои правовые последствия.

Купля-продажа доли

При заключении договора купли-продажи доли возникает общая долевая собственность на недвижимое имущество (ст.246 ГК), что приводит к равноправию в вопросах владения и пользования недвижимым имуществом независимо от размера доли каждого участника долевой собственности (ст.250 ГК). В случае возникновения спора в вопросах владения и пользования недвижимым имуществом стороны могут заключить договор об определении порядка пользования недвижимым имуществом либо обратиться в суд с требованием об определении такого порядка.

Распорядительные действия в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляются только по соглашению участников долевой собственности (ст.249 ГК).

При продаже (мене) доли в праве собственности на недвижимое имущество остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (мены) продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Для реализации этого права продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать (заключить договор мены) свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки (мены) или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать (заключить договор мены) свою долю любому лицу (ст.253 ГК). Это правило применяется и в случае обращения взыскания на долю в праве собственности на недвижимое имущество при ипотеке (п.4 ст.9 Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке»).

Расходы по содержанию имущества (налоги, сборы и иные платежи по общему имуществу, издержки по его содержанию и сохранению) участники долевой собственности несут пропорционально своей доле, если иное не предусмотрено соглашением между ними (п.1 ст.252 ГК).

Купля-продажа изолированного помещения

При принятии собственником решения произвести отчуждение изолированного помещения (или несколько изолированных помещений) ему сначала потребуется обратиться за совершением административной процедуры вычленения изолированного помещения (или нескольких изолированных помещений) из капитального строения (подп.22.3.3 п.22.3 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200) в территориальную организацию по государственной регистрации, после проведения которой появится еще несколько объектов недвижимого имущества. Каждый образованный объект (изолированное помещение) и капитальное строение будут самостоятельными объектами недвижимого имущества, подлежащими обложению налогом на недвижимость (ст.185 Налогового кодекса Республики Беларусь).

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. Следует руководствоваться ст.227 новой редакции данного Кодекса.

С 2 января 2020 г. в подп.22.3.3 п.22.3 Перечня № 200 внесены изменения Указом Президента Республики Беларусь от 30.12.2019 № 492.

 

Изолированное помещение является частью капитального строения, отделенной от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющей самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т. п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т. п.) непосредственно или через другие помещения (абзац 6 ст.1 Закона № 133-З).

После заключения договора купли-продажи изолированного помещения стороны будут автономны друг от друга, будут самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться той частью капитального строения, которая приходится на изолированное помещение, находящееся в собственности, а также нести все расходы по содержанию изолированного помещения.

 

Обратите внимание!

После продажи физическим лицом изолированного помещения и государственной регистрации договора купли-продажи изолированного помещения в капитальном строении возникнет право совместного домовладения (ст.6 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении»), и, таким образом, физическое лицо (продавец) утратит право собственности на капитальное строение.

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 8 июля 2021 г. следует руководствоваться ст.5 Закона № 135-З в ред. Закона от 04.01.2021 № 78-З.

Удостоверение и государственная регистрация договора купли-продажи

Обязательное законодательное требование для договоров купли-продажи - их удостоверение (п.1 ст.67 Закона № 133-З) и государственная регистрация. Удостоверить можно у нотариуса (нотариально удостоверенная сделка - ст.164 ГК) или у регистратора недвижимости (простая письменная форма сделки - ст.161 ГК).

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 22 июля 2018 г. ст.67 Закона № 133-З изложена в новой редакции Законом Республики Беларусь от 08.01.2018 № 96-З. Комментарий см. здесь.

 

Разница между нотариально удостоверенной сделкой и удостоверенной у регистратора недвижимости заключается в гарантиях исполнения обязательств по договору купли-продажи, что особенно актуально при рассрочке платежа.

 

Обратите внимание!

Если покупатель по договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом, не исполнит обязательства по уплате цены договора, то продавец вправе взыскать денежные средства в бесспорном (внесудебном) порядке, обратившись к нотариусу за исполнительной надписью (п.10 перечня документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.12.2006 № 1737). При удостоверении договора регистратором недвижимости такого права не будет, и принудительное взыскание денежных средств возможно только в судебном порядке.

 

Государственная регистрация договора купли-продажи и прав по нему осуществляется регистратором недвижимости территориальной организации по государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации подается совместно сторонами, если иное не предусмотрено самим договором (подп.13.4 п.13 Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.2004 № 17). Таким образом, стороны по договору купли-продажи могут самостоятельно определить, кто из них может обратиться с заявлением о государственной регистрации в территориальную организацию по государственной регистрации.

Судьба земельного участка при заключении договора купли-продажи

При заключении договора купли-продажи физическим лицом необходимо учитывать, каким правом на земельный участок может обладать вторая сторона по сделке, поскольку не у всех субъектов земельных отношений может совпадать вид права (подп.1.1 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667), ст.17 Кодекса).

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 31 марта 2018 г. следует руководствоваться пп.1-121 Указа № 667 в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 26.12.2017 № 463.

 

Статус субъекта-землепользователя Вид права на земельный участок
Гражданин Республики Беларусь Право временного пользования.
Право пожизненного наследуемого владения.
Право частной собственности.
Право аренды
Иностранный гражданин Право аренды
Индивидуальный предприниматель Право аренды
Юридические лица Республики Беларусь Право постоянного пользования
Право временного пользования
Право частной собственности
Право аренды
Юридические лица, не являющиеся резидентами Республики Беларусь Право аренды

 

Основываясь на принципе земельных отношений - единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (абзац 4 ст.5 Кодекса), сособственники капитального строения не могут обладать разными видами права на один и тот же земельный участок.

На земельный участок не может быть два вида права. Например, физическое лицо обладает правом (либо долей в праве) пожизненного наследуемого владения, а индивидуальный предприниматель - правом аренды (либо долей в праве). Следовательно, права, основанные на договоре купли-продажи, при данных обстоятельствах не могут быть зарегистрированы регистратором недвижимости агентства территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - территориальная организация по государственной регистрации) до тех пор, пока сторонам по договору местный исполнительный и распорядительный комитет не предоставит земельный участок на одном виде права в соответствующих долях.

Для этого сторонам по договору необходимо:

1) подписанный и удостоверенный договор купли-продажи представить для государственной регистрации в территориальную организацию по государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации только сделки. Таким образом, договор будет наделен юридической силой;

2) с зарегистрированным договором купли-продажи обратиться в землеустроительную службу местного исполнительного и распорядительного комитета с заявлением об изъятии земельного участка и предоставлении его на ином виде права, которым способны обладать стороны по договору (на практике, как правило, только аренда) в соответствующих долях;

3) с полученным решением местного исполнительного и распорядительного комитета обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок и заявлением о переходе доли в праве собственности на капитальное строение.

 

Обратите внимание!

Такая сделка невозможна, если земельный участок находится на праве собственности.

В том случае, если земельный участок находится у продавца на праве собственности, а покупатель не может обладать этим видом права, то сделка невозможна.

 

Если стороны по договору купли-продажи могут обладать видом права на земельный участок, на котором расположена отчуждаемая доля в праве собственности капитального строения, то в договоре целесообразно определить условие о переходе доли в праве на земельный участок. То есть, если отчуждается 1/2 доли в праве собственности на капитальное строение, то следует определить переход 1/2 доли в праве на земельный участок (п.12 Указа № 667). В противном случае регистратор недвижимости территориальной организации по государственной регистрации потребует у сторон по договору купли-продажи определить доли в праве на земельный участок при подаче заявления о государственной регистрации.

 

Обратите внимание!

Сделка считается состоявшейся с момента государственной регистрации договора купли-продажи, доли в праве собственности на капитальное строение.

 

Иными удостоверяющими документами могут быть регистрационное удостоверение на капитальное строение, государственный акт на земельный участок, зарегистрированные договоры, документы, выданные государственной нотариальной конторой в зависимости от времени государственной регистрации.

Договор об определении порядка пользования недвижимым имуществом или решение суда об определении такого порядка не требуется представлять в территориальную организацию по государственной регистрации, так как не влечет за собой возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (ст.8, 9 Закона № 133-З).

 

30.09.2016

 

Дмитрий Потапченко, юрист