Всё по одной теме.
Расчет арендной платы

Материал подготовлен аналитической редакцией Правовой платформы «Бизнес-Инфо»

04.11.2024

При сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (далее - имущество, находящееся в государственной собственности), арендная плата с 20 ноября 2023 г. рассчитывается в порядке, регламентированном Указом от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом». При этом установлены разные алгоритмы определения размера арендной платы при сдаче в аренду:

1) капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей (далее - недвижимость);

2) капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках (далее - недвижимость (места для торговли) на рынках);

3) машин, оборудования, транспортных средств, иного движимого имущества, относящегося к основным средствам (далее - движимое имущество).

В материале подробно разъяснены особенности расчета арендной платы для каждой из названных групп имущества.

Справочно Действие Указа № 138 не распространяется на: • жилищный фонд; • линейно-кабельные сооружения электросвязи (совокупность подземных трубопроводов и колодцев, предназначенных для прокладки, монтажа и технического обслуживания кабелей электросвязи); • имущество Посольства Республики Беларусь в Российской Федерации; • отношения по передаче имущества в финансовую аренду (лизинг); • отношения по размещению средств наружной рекламы (п.3 Указа № 138).

При сдаче в аренду имущества, находящегося в частной собственности, размер арендной платы определяется по соглашению сторон (ст.585 ГК). При этом арендодателю не запрещено руководствоваться алгоритмами расчета арендной платы, утвержденными Указом № 138.

Дополнительно по теме • Аренда (безвозмездное пользование) имущества, находящегося в госсобственности. Комментарий к Указу от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом». • С 20 ноября 2023 года изменятся некоторые правила сдачи в аренду госимущества и расчета арендной платы за него. Комментарий к Указу от 16.05.2023 № 138. • Аренда госимущества и безвозмездное пользование им. • Запрет аренды в эквиваленте: как снизить риски.

1. Аренда государственной недвижимости

При аренде государственного недвижимого имущества, в том числе когда права на него не зарегистрированы, применяется Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, утвержденное Указом № 138 (далее - Положение № 138-недв).

Справочно Порядок предоставления недвижимого имущества, находящегося в государственной или частной собственности, дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульским учреждениям иностранных государств в Республике Беларусь, а также порядок предоставления отдельных жилых помещений, находящихся в оперативном управлении государственного учреждения «Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса и официальных делегаций "Дипсервис"», определен Положением, утв. Указом от 01.04.2016 № 121.

Арендная плата уплачивается в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты (п.2 Положения № 138-недв).

За счет арендной платы, полученной от сдачи в аренду недвижимого имущества, возмещаются начисленная амортизация, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателем (ч.1 п.3 Положения № 138-недв).

Обратите внимание! Не включаются в арендную плату расходы арендодателя на содержание, эксплуатацию, текущий ремонт сданного в аренду недвижимого имущества, санитарное содержание, коммунальные и другие услуги. Эти расходы возмещаются арендатором в порядке, определяемом Совмином (чч.2-3 п.3 Положения № 138-недв).

Расходы арендодателя на капитальный ремонт сданного в аренду недвижимого имущества возмещению арендатором не подлежат, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ч.4 п.3 Положения № 138-недв).

Дополнительно по теме • Аренда (безвозмездное пользование) имущества, находящегося в госсобственности. Комментарий к Указу от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом». • Можно ли приостановить договор аренды недвижимого имущества на 2 месяца в связи с неиспользованием площадей в этот период? • В марте 2024 г. сумма арендной платы составляет определенную сумму исходя из базовой арендной величины 16,90 руб., в апреле 2024 г. - исходя из БАВ в 17,76 руб. В апреле 2024 г. задолженность за март 2024 г. по арендной плате пересчитана с учетом БАВ 17,76 руб. (по договору аренды арендная плата вносится до 5-го числа текущего месяца). Правильно ли произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами? • Организация арендует два помещения у государственного предприятия. Арендодатель в апреле 2024 г. начал капитальный ремонт здания, в связи с чем пользоваться арендованными помещениями стало небезопасно и затруднительно. Арендатор принял решение временно (до устранения обстоятельств, затрудняющих пользование помещениями) отказаться от исполнения договора аренды. Арендодатель сообщил, что не гарантирует в таком случае возобновление договора аренды на оставшийся срок. Вправе ли арендодатель отказать в возобновлении договора аренды? • Коммерческая организация собирается арендовать нежилое производственное помещение у государственного предприятия на длительный срок. Может ли арендатор оплатить аренду помещения на год вперед? • Можно ли госорганизации заключать договор субаренды площадки для проведения мероприятия, где арендная плата включает в себя все виды налогов, сборов и иных обязательных платежей в бюджет, связанных с объектом субаренды (в том числе платежи за землю, налог на недвижимость и т. д.), а также расходы по техническому и эксплуатационному обслуживанию и расходы по оплате коммунальных платежей, относящихся к объекту? • У ОАО с долей государства более 50 % (торговый центр) основной вид деятельности - сдача имущества в аренду. В аренду сдает места для осуществления как торговли, так и прочих видов деятельности. Арендная плата для площадей, сданных под торговлю, и площадей, сданных под прочие виды деятельности, разная. Можно ли по площадям, сдаваемым в аренду для осуществления торговли, установить повышающий коэффициент? Необходимо ли (и в какие сроки) составить дополнительные соглашения в связи с применением новых ставок арендной платы? • Государственная организация сдает в аренду недвижимое имущество, находящееся в ее хозяйственном ведении, в том числе отечественным производителям для размещения фирменных магазинов и реализации продукции собственного производства. Для данной категории арендаторов с 20 ноября 2023 г. должен применяться коэффициент спроса на недвижимое имущество в размере, не превышающем 1. Как по таким арендаторам перейти с более высокого коэффициента на 1 и в какой срок? Какие документы должен представить арендатор? • Открытое акционерное общество с долей государства более 50 % (торговый центр) сдает в аренду помещения (основная статья доходов) под разные виды деятельности. Необходимо ли вносить в единую информационную базу данных неиспользуемого имущества, предназначенного для продажи и сдачи в аренду, информацию о недвижимом имуществе, предлагаемом к сдаче в аренду, и как? Есть 10 свободных помещений. Решения о сдаче в аренду согласовываются с наблюдательным советом, когда есть заявление от юрлица или ИП, желающего снять помещение в аренду. • Коммунальное унитарное предприятие, за которым закреплено на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, находящееся в областной собственности, часть здания сдает в аренду. В каком размере перечислять средства, полученные от сдачи имущества в аренду, в бюджет? • На кого распространяется действие Указа от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом»? • Требуется ли согласование сдачи в аренду недвижимого имущества, которое находится в республиканской собственности? • Калькулятор арендной платы (с 20.11.2023).

1.1. Ставка арендной платы, размер и применение базовой ставки

Ставка арендной платы определяется путем умножения базовой ставки для населенных пунктов на предусмотренные п.7 Положения № 138-недв коэффициенты (п.4 Положения № 138-недв).

Справочно Базовые ставки для различных населенных пунктов Республики Беларусь приведены в приложении 1 к Положению № 138-недв.

При сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося вне административных границ населенных пунктов (за исключением недвижимого имущества, находящегося вне административных границ населенных пунктов в Минском районе), размер арендной платы определяется исходя из базовой ставки по категории «Другие населенные пункты».

При сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося вне административных границ населенных пунктов в Минском районе, размер арендной платы определяется исходя из базовой ставки по категории «Населенные пункты, расположенные на территории Минского района» (п.6 Положения № 138-недв).

Дополнительно по теме • Юрлицо арендует помещение у другого юрлица под магазин. В условиях договора аренды прописана индексация путем умножения базовой арендной платы на индекс потребительских цен. При этом арендная плата не рассчитывается из базовой арендной величины. Насколько это правомерно?

1.2. Применение и размер коэффициентов к базовой ставке

При расчете ставки арендной платы к базовой ставке применяются коэффициенты:

Для отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, в отношении некоторых категорий арендаторов и недвижимого имущества применяются коэффициенты к базовым ставкам, приведенные в приложении 2 к Положению № 138-недв.

При наличии оснований для применения нескольких понижающих коэффициентов, указанных в п.1 приложения 2 к Положению № 138-недв, устанавливается один, более низкий коэффициент (подп.7.3 п.7 Положения № 138-недв).

Также к базовой ставке применяются дополнительные повышающие коэффициенты, устанавливаемые по решению Совмина, и дополнительные понижающие коэффициенты, устанавливаемые по решению Совмина по согласованию с Президентом (подп.7.4 п.7 Положения № 138-недв).

Дополнительно по теме • Для г. Минска установлены повышающие коэффициенты к ставке арендной платы за недвижимое имущество. Комментарий к решению Мингорисполкома от 26.10.2023 № 4439. • Какой понижающий коэффициент применяется к базовой ставке арендной платы для Белпочты: 0,2 или 0,4? • Бюджетная организация сдает в аренду часть нежилого помещения для размещения РУП «Белсоюзпечать» в сельской местности. При расчете размера арендной платы применяются одновременно два понижающих коэффициента: 0,1 - за площади, арендуемые РУП «Белсоюзпечать», и 0,4 - за площади, арендуемые юрлицами в сельской местности. Правомерно ли в данном случае применять два коэффициента или следует применять один (0,1)? • Открытое акционерное общество, более 50 % акций которого находится в государственной собственности, сдает в аренду недвижимое имущество. Правомерно ли предоставление арендатору, производящему продукцию на арендуемой площади, понижающего коэффициента 0,5, если данные площади находятся в здании, в отношении которого в документах регистра недвижимости указано «Многофункциональное», и эти площади не выделены как изолированное помещение? • Применяется ли при расчете арендной платы по Указу от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» понижающий коэффициент 0,4 для городов районного подчинения? • Когда и с какой периодичностью организация обязана пересматривать установленные повышающие коэффициенты? • У ОАО с долей государства более 50 % (торговый центр) основной вид деятельности - сдача имущества в аренду. В аренду сдает места для осуществления как торговли, так и прочих видов деятельности. Арендная плата для площадей, сданных под торговлю, и площадей, сданных под прочие виды деятельности, разная. Можно ли по площадям, сдаваемым в аренду для осуществления торговли, установить повышающий коэффициент? Необходимо ли (и в какие сроки) составить дополнительные соглашения в связи с применением новых ставок арендной платы? • Государственная организация сдает в аренду недвижимое имущество, находящееся в ее хозяйственном ведении, в том числе отечественным производителям для размещения фирменных магазинов и реализации продукции собственного производства. Для данной категории арендаторов с 20 ноября 2023 г. должен применяться коэффициент спроса на недвижимое имущество в размере, не превышающем 1. Как по таким арендаторам перейти с более высокого коэффициента на 1 и в какой срок? Какие документы должен представить арендатор? • Пунктом 8 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, утв. Указом от 16.05.2023 № 138, предусмотрено применение понижающих коэффициентов на основании обращения арендатора с представленными им документами, подтверждающими право на применение испрашиваемого коэффициента. Какими документами арендатор должен подтвердить право на применение понижающих коэффициентов? • Каким документом подтвердить арендатору, оказывающему бытовые услуги, возможность применения понижающего коэффициента 0,4, предусмотренного подп.1.3 п.1 приложения 2 к Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, утв. Указом от 16.05.2023 № 138? • Допускается ли при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в определенных месяцах менять (повышать) размер арендной платы за счет изменения некоторых понижающих (повышающих) коэффициентов (путем подписания дополнительных соглашений к договору аренды)? • Как арендатор может доказать, что имеет право на применение коэффициента 0,4 по подп.1.4.3 п.1 приложения 2 к Положению, утв. Указом от 29.03.2012 № 150, и абз.3 ч.1 подп.1.3 п.1 приложения 2 к Положению, утв. Указом от 16.05.2023 № 138 (касается юрлиц и ИП в сельской местности, за исключением городов Борисова, Жлобина, Заславля, Лиды, Мозыря, Молодечно, Орши, Полоцка, Речицы, Светлогорска, Слуцка, Солигорска, а также вне административных границ населенных пунктов)? • Повлияет ли вступление в силу с 20 ноября 2023 г. Указа от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» на размер арендной платы для самозанятых, арендующих нежилые помещения?

1.3. Расчет арендной платы

Размер арендной платы устанавливается в базовых арендных величинах за месяц А_БАВ и рассчитывается по формуле (п.5 Положения № 138-недв):

где Б_ст - базовая ставка для населенных пунктов;

К_мест - коэффициент местонахождения зданий, сооружений;

К_0,3-3 - коэффициент спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды;

К_пр.2 - коэффициент, устанавливаемый по приложению 2 к Положению № 138-недв;

К_доп - дополнительный коэффициент (подп.7.4 п.7 Положения № 138-недв);

S_ар - арендуемая площадь, м².

Для получения суммы арендной платы в рублях следует арендную плату в базовых арендных величинах умножить на базовую арендную величину:

Справочно Размер базовой арендной величины см. здесь.

Если с учетом всех коэффициентов (в максимальном их размере) арендная плата за недвижимое имущество, находящееся в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, оказалась ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем, арендная плата рассчитывается исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, налога на добавленную стоимость и прибыли исходя из рентабельности не более 30 % (ч.1 п.11 Положения № 138-недв).

При этом размер арендной платы за месяц А_Апл определяется по формуле (ч.2 п.11 Положения № 138-недв):

где О_ам - размер начисленной амортизации, приходящийся на 1 м² арендуемой площади в месяц, руб.;

П_з - плата за земельный участок (земельный налог или арендная плата), приходящаяся на 1 м² арендуемой площади в месяц, руб.;

Н_нд - сумма налога на недвижимость, приходящаяся на 1 м² арендуемой площади в месяц, руб.;

Р - процент рентабельности;

S_ар - арендуемая площадь, м².

Если с учетом всех коэффициентов (в максимальном их размере) арендная плата за недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, оказалась ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем, арендная плата рассчитывается исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, НДС и прибыли исходя из рентабельности не более 5 % (ч.1 п.10 Положения № 138-недв).

При этом размер арендной платы за месяц А_Апл определяется по формуле (ч.2 п.10 Положения № 138-недв):

где К_п - коэффициент равномерности поступлений в бюджет средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности (принимается равным 4/3).

Дополнительно по теме • Применение предельного норматива рентабельности в расчетах арендной платы. • Организация, применяющая УСН, арендует помещение. Может ли арендодатель выставлять в счете по эксплуатационным и другим затратам сумму экологического налога? • При использовании индекса потребительских цен для оплаты аренды берется две цифры после запятой либо допускается математическое округление? • Арендатор просит в аренду 16,0 кв. м тротуарного покрытия для размещения временной передвижной стойки для связи. Как определить размер арендной платы (в базовых арендных величинах) за сдаваемую в аренду часть тротуарного покрытия? Есть ли пример расчета (критерии)? • Сколько цифр после запятой должно быть при расчете размера арендной платы за арендуемую площадь (в базовых арендных величинах)? В организации оставляют четыре, правильно ли это? • Арендатор внес арендную плату за апрель 2024 г. в марте (авансом). Арендная плата рассчитана с учетом действовавшей в марте 2024 г. базовой арендной величины 16,90 руб. С 1 апреля 2024 г. размер базовой арендной величины увеличился. Необходимо ли арендатору в связи с этим пересчитать арендную плату за апрель 2024 г.? • Необходимо ли в связи с изменением с 1 апреля 2024 г. базовой арендной величины пересчитать арендную плату за март 2024 г. арендаторам, которые уплатили арендную плату в апреле 2024 г.? • Организация пользуется калькулятором арендной платы, исчисляя сумму арендной платы в базовых арендных величинах с применением всех коэффициентов по формуле, приведенной в п.5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, утв. Указом от 16.05.2023 № 138. Заложен ли в рассчитанную таким образом сумму арендной платы НДС (на основании какого документа)? Или к полученной сумме нужно еще добавить НДС? • При сдаче в аренду зданий, изолированных помещений сумма арендной платы должна покрывать амортизацию, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем (п.3 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, утв. Указом от 16.05.2023 № 138). Что подразумевается под другими обязательными платежами в бюджет? Перечисление 25 % полученной арендной платы (после исчисления и вычета НДС), предусмотренное подп.1.3-1.4 п.1 Указа № 138, входит в это понятие? • Вправе ли арендодатель в договоре аренды предусмотреть исчисление арендной платы в белорусских рублях с привязкой к эквиваленту (по курсу Нацбанка) в какой-либо иностранной валюте? • Повлияет ли вступление в силу с 20 ноября 2023 г. Указа от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» на размер арендной платы для самозанятых, арендующих нежилые помещения? Интернет-семинары • Расчет арендной платы за госимущество. • Аренда госимущества и безвозмездное пользование им.

1.4. Почасовая аренда

При почасовой аренде размер арендной платы за 1 ч. рассчитывается делением арендной платы за месяц на среднемесячную норму рабочего времени.

Среднемесячная норма рабочего времени определяется делением расчетной нормы рабочего времени для 5-дневной 40-часовой рабочей недели, установленной Минтруда и соцзащиты на год, в котором заключен договор аренды недвижимого имущества, на 12 месяцев (чч.1-2 п.13 Положения № 138-недв).

Дополнительно по теме • Может ли бюджетная организация сдать в почасовую аренду спортивный зал другой бюджетной организации?

1.5. Особые случаи сдачи недвижимости в аренду

При периодической аренде недвижимого имущества размер арендной платы рассчитывается за сутки исходя из размера арендной платы, определенной за месяц, в котором недвижимое имущество сдается в аренду, разделенного на количество рабочих дней в данном месяце. При этом в договоре аренды указывается график, по которому арендатор пользуется имуществом (ч.3 п.13 Положения № 138-недв).

При сдаче в аренду недвижимого имущества, в котором отсутствуют стены, или пол, или потолок либо в отношении которого затруднено определение арендуемой площади, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон и по согласованию с государственными органами и организациями, в состав (систему) которых входит арендодатель, если ими установлена обязательность такого согласования (п.12 Положения № 138-недв).

Арендная плата взимается со дня передачи арендатору недвижимого имущества по передаточному акту по день возврата (включительно) этого недвижимого имущества по передаточному акту (ч.1 п.14 Положения № 138-недв).

Существенными условиями договора аренды являются:

• размер арендной платы и сроки ее уплаты;

• при сдаче в почасовую аренду – количество часов фактического использования недвижимого имущества;

• при периодической аренде – график, по которому арендатор пользуется иму-ществом (ч.2 п.14 Положения № 138-недв).

При сдаче недвижимого имущества в субаренду размер арендной платы для субарендатора определяется по Положению № 138-недв и не должен превышать размера арендной платы по договору аренды данного недвижимого имущества (ч.1 п.15 Положения № 138-недв).

При сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь, размер арендной платы определяется по соглашению сторон и по согласованию с государственными органами и организациями, в состав (систему) которых входит арендодатель, если иное не установлено международными договорами Республики Беларусь, и арендная плата уплачивается в иностранной валюте, официальный курс белорусского рубля по отношению к которой установлен Нацбанком (п.16 Положения № 138-недв).

Дополнительно по теме • Определение размера арендной платы при почасовой аренде недвижимости, находящейся в государственной собственности. • Бюджетная организация сдает в аренду часть стены для размещения рекламы. Как рассчитать арендную плату - по соглашению сторон или как за арендуемую площадь (например, как за 1 кв. м арендованного помещения)? Подлежат ли возмещению расходы на санитарное содержание прилегающей к зданию территории, эксплуатационные расходы?  • При использовании индекса потребительских цен для оплаты аренды берется две цифры после запятой либо допускается математическое округление? • Арендатор просит в аренду 16,0 кв. м тротуарного покрытия для размещения временной передвижной стойки для связи. Как определить размер арендной платы (в базовых арендных величинах) за сдаваемую в аренду часть тротуарного покрытия? Есть ли пример расчета (критерии)? • Открытое акционерное общество с долей государства более 50 % планирует сдать в аренду складское помещение 1970 года постройки, не зарегистрированное в едином государственном регистре недвижимого имущества. Вправе ли ОАО сдать это строение в аренду? • В построенном бизнес-центре выполнена черновая отделка помещений, которые планируется сдавать в аренду. Бизнес-центр еще не введен в эксплуатацию. Можно ли сдавать в аренду помещения в таком объекте, чтобы арендаторы самостоятельно (под свои запросы) выполняли ремонт арендуемых помещений?

2. Аренда государственной недвижимости (мест для торговли) на рынках

При аренде государственного недвижимого имущества (мест для торговли) на рынках для организации и осуществления розничной торговли, в том числе когда права на это имущество не зарегистрированы, применяется Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества на рынках, утв. Указом № 138.

Арендодатели мест для торговли обязаны осуществлять капитальный ремонт рынков, обеспечивать наличие в них в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, предоставлять арендаторам места для торговли, соответствующие санитарно-гигиеническим, противопожарным, природоохранным требованиям, установленным законодательством, и иным требованиям, предусмотренным договорами аренды (п.12 Положения № 138-торг).

2.1. Определение размера арендной платы

Размер арендной платы за места для торговли устанавливается их арендодателями исходя из арендуемой для этой цели площади места для торговли и ставки арендной платы за 1 м² арендуемой площади (ч.1 п.2 Положения № 138-торг).

Ставка арендной платы за 1 м² арендуемой площади определяется путем умножения базовой ставки за места для торговли на рынках (приведена в приложении к Положению № 138-торг) на коэффициент от 0,6 до 1 включительно, установленный районными, городскими (городов областного подчинения) исполкомами, Минским горисполкомом, в зависимости от местонахождения рынков. При сдаче в аренду мест для торговли на рынках, находящихся вне административных границ населенных пунктов (за исключением мест для торговли на рынках, находящихся вне административных границ населенных пунктов в Минском районе), ставка арендной платы определяется исходя из базовой ставки по категории «Другие населенные пункты». При сдаче в аренду мест для торговли на рынках, находящихся вне административных границ населенных пунктов в Минском районе, ставка арендной платы определяется исходя из базовой ставки по категории «Населенные пункты, расположенные на территории Минского района (за исключением города Заславля), город Новолукомль» (п.3 Положения № 138-торг).

Справочно Базовые ставки за места для торговли на рынках различных населенных пунктов приведены в приложении 1 к Положению № 138-недв).

Для рынков, работающих неполный месяц, размер арендной платы за места для торговли определяется в расчете за каждый день работы исходя из суммы арендной платы, исчисленной за месяц, и количества дней работы в месяце, установленного режимом работы рынка, согласованным с местным исполнительным и распорядительным органом (п.8 Положения № 138-торг).

Арендодатели вправе устанавливать для отдельной категории (группы) арендаторов и отдельных частей рынка понижающие коэффициенты к арендной плате (ч.1 п.11 Положения № 138-торг).

Дополнительно по теме • Коэффициенты местонахождения рынков, применяемые при расчете арендной платы. • Калькулятор арендной платы (с 20.11.2023). • В марте 2024 г. сумма арендной платы составляет определенную сумму исходя из базовой арендной величины 16,90 руб., в апреле 2024 г. - исходя из БАВ в 17,76 руб. В апреле 2024 г. задолженность за март 2024 г. по арендной плате пересчитана с учетом БАВ 17,76 руб. (по договору аренды арендная плата вносится до 5-го числа текущего месяца). Правильно ли произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами? • Исходя из какой базовой арендной величины считается задолженность по арендной плате за торговое место на рынке, возникшая до 1 апреля 2024 г. и не оплаченная по настоящее время, если в подстрочном примечании к п.1 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, утв. Указом от 16.05.2023 № 138, отмечено, что его действие не распространяется на сдачу в аренду (передачу в субаренду) недвижимого имущества юрлицам и ИП на рынках для организации и осуществления розничной торговли? • Арендодатель сдает в аренду торговые места на рынке. Арендатор (ИП) имеет задолженность за период с января по апрель 2024 г. В марте 2024 г. арендодатель подал заявление в суд о взыскании в приказном порядке арендной платы за период с января по февраль 2024 г. 15 апреля 2024 г. суд вынес определение о взыскании суммы арендной платы с учетом старой базовой арендной величины. Необходимо ли пересчитать задолженность на 1 апреля 2024 г. за период январь - февраль 2024 г. с учетом новой базовой арендной величины и довзыскать разницу с арендатора? • Арендатор внес арендную плату за апрель 2024 г. в марте (авансом). Арендная плата рассчитана с учетом действовавшей в марте 2024 г. базовой арендной величины 16,90 руб. С 1 апреля 2024 г. размер базовой арендной величины увеличился. Необходимо ли арендатору в связи с этим пересчитать арендную плату за апрель 2024 г.? • Необходимо ли в связи с изменением с 1 апреля 2024 г. базовой арендной величины пересчитать арендную плату за март 2024 г. арендаторам, которые уплатили арендную плату в апреле 2024 г.?

2.2. Применение и расчет повышающих (понижающих) коэффициентов

Если размер арендной платы, рассчитанный в указанном выше порядке, не обеспечивает арендодателям мест для торговли возмещения начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей, уплачиваемых ими в бюджет, расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией рынка, и получения прибыли в размере, необходимом для его развития, то к ставкам арендной платы, исчисленным по п.3 Положения № 138-торг, применяются повышающие коэффициенты, устанавливаемые районными, городскими (городов областного подчинения) исполкомами, Минским горисполкомом по месту нахождения рынка.

При сдаче в аренду юрлицами и ИП мест для торговли на рынках, находящихся в собственности Республики Беларусь, повышающие коэффициенты устанавливаются соответствующими государственными органами и организациями по согласованию с облисполкомами и Минским горисполкомом (п.4 Положения № 138-торг).

Размер повышающего коэффициента определяется как отношение суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей, уплачиваемых в бюджет арендодателями мест для торговли, расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией рынка, прибыли в размере, необходимом для его развития, к размеру арендной платы за места для торговли, определенной по пп.2-3 Положения № 138-торг (п.5 Положения № 138-торг).

Размер повышающих коэффициентов в пределах одного рынка может быть дифференцирован по группам мест для торговли (ч.6 п.6 Положения № 138-торг).

Арендодатели вправе устанавливать для отдельной категории (группы) арендаторов и отдельных частей рынка понижающие коэффициенты к арендной плате. К местам для торговли, в отношении которых установлены повышающие коэффициенты, применение арендодателями понижающих коэффициентов допускается по согласованию с облисполкомами и Минским горисполкомом (п.11 Положения № 138-торг).

Дополнительно по теме • Коэффициенты местонахождения рынков, применяемые при расчете арендной платы.

2.3. Ограничение прибыли при установлении повышающих коэффициентов

При установлении повышающих коэффициентов учитывается прибыль арендодателя при рентабельности не более 30 % к сумме обязательных платежей, расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией рынка (абз.3 ч.1 п.6 Положения № 138-торг).

При наличии у арендодателя расходов, связанных с использованием собственных и (или) заемных средств, направляемых на финансирование капитального ремонта, строительства, реконструкции и модернизации рынков, а также на выполнение мероприятий в соответствии с решениями Президента, постановлениями Совмина, решениями облисполкомов и Минского горисполкома, учитываемый при установлении повышающих коэффициентов к арендной плате размер прибыли (рентабельности) может быть увеличен до уровня, обеспечивающего возврат заемных средств и процентов по ним, а также возмещение текущих расходов на данные цели за счет собственных средств в срок не менее 5 лет (ч.4 п.6 Положения № 138-торг).

После прекращения направления собственных средств на указанные выше цели, а также возврата использованных на эти цели заемных средств размер прибыли (рентабельности), учитываемый при установлении повышающих коэффициентов к арендной плате, в двухмесячный срок приводится арендодателем к уровню не более 30 % с изменением размера ранее установленных повышающих коэффициентов (ч.5 п.6 Положения № 138-торг).

Дополнительно по теме • Применение предельного норматива рентабельности в расчетах арендной платы.

2.4. Платежи, взимаемые с арендаторов помимо арендной платы

За счет арендной платы возмещаются начисленная амортизация, налоги, сборы и другие обязательные платежи в бюджет, уплачиваемые арендодателями мест для торговли, расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией рынка, за исключением услуг, оплачиваемых арендаторами помимо арендной платы (ч.3 п.2 Положения № 138-торг).

Помимо арендной платы, арендаторы мест для торговли обязаны оплачивать услуги:

• по санитарному содержанию;

• горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации);

• газо-, электро- и теплоснабжению;

• техническому обслуживанию лифта;

• обращению с твердыми коммунальными отходами.

Эти услуги оплачиваются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством о коммунальном хозяйстве, на основании фактических затрат по договорам на их оказание, заключенным арендодателем со сторонними организациями.

Взимание с арендаторов мест для торговли иных платежей запрещается (ч.2 п.7 Положения № 138-торг).

2.5. Аренда рынка одним арендатором с последующей сдачей мест для торговли в субаренду

При сдаче в аренду рынка одному арендатору для последующей сдачи в субаренду находящихся в нем мест для торговли размер арендной платы определяется исходя из общей площади данного рынка (п.9 Положения № 138-торг).

При установлении повышающих коэффициентов к арендной плате за места для торговли, сдаваемые в субаренду, по предложению арендатора, предоставившего арендованные места для торговли в субаренду, учитывается размер прибыли к сумме обязательных платежей, расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией рынка, без учета суммы арендной платы, уплачиваемой арендатором (ч.3 п.6 Положения № 138-торг).

Размер арендной платы за сдаваемые в субаренду места для торговли определяется в том же порядке, что и при сдаче их в аренду (п.10 Положения № 138-торг).

3. Аренда государственных движимых основных средств

При аренде государственных движимых основных средств применяется Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду движимого имущества, находящегося в государственной собственности, утв. Указом № 138 (далее - Положение № 138-движ).

3.1. Расходы, оплачиваемые арендаторами отдельно

Арендная плата, полученная от сдачи в аренду движимого имущества, остается в распоряжении арендодателя, за исключением случая, предусмотренного в абз.3 подп.1.2 п.1 Указа № 138, а также случаев, установленных местными Советами депутатов (п.10 Положения № 138-движ).

Расходы арендодателя по обслуживанию, энергообеспечению и другие расходы, связанные с работой арендуемого движимого имущества, не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по соглашению сторон на основании фактических затрат. Эти расходы могут оплачиваться на основании отдельных договоров, заключаемых между арендодателем и арендатором (п.11 Положения № 138-движ).

При сдаче в аренду транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем) арендатор кроме арендной платы оплачивает арендодателю стоимость данных услуг (п.12 Положения № 138-движ).

Дополнительно по теме • Государственная организация сдает в аренду принадлежащие ей транспортные средства. Арендная плата рассчитывается по формуле, приведенной в п.2 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду движимого имущества, находящегося в государственной собственности, утв. Указом от 16.05.2023 № 138. Сумма получается одинаковой при сдаче в аренду автомобиля с экипажем и без экипажа. Чтобы сумма аренды отличалась, вправе ли организация в договоре предусмотреть дополнительное возмещение затрат, связанных с услугами экипажа? • Отчет о ценах (тарифах) на работы (услуги) по управлению и техническому обслуживанию строительных машин и механизмов и размерах арендной платы ф. 12-цены (тарифы) (Минстройархитектуры).

3.2. Расчет арендной платы

При сдаче в аренду движимого имущества, стоимость которого превышает 30 тыс. базовых величин, арендная плата за месяц А_пл рассчитывается исходя из остаточной стоимости движимого имущества, коэффициента эффективности, транспортного налога (при сдаче в аренду транспортного средства) и налога на добавленную стоимость по формуле (ч.1 п.2 Положения № 138-движ):

где С_ост - остаточная стоимость движимого имущества. Устанавливается в рублях на основании данных бухгалтерского учета на 1 января года, в котором заключается договор аренды движимого имущества, или на 1-е число месяца, следующего за месяцем принятия его к бухгалтерскому учету (ч.2 п.2 Положения № 138-движ);

К_ис - коэффициент изменения стоимости основных средств. Принимается на 1-е число месяца, предшествующего месяцу, в котором заключается договор аренды движимого имущества, на основании публикуемой Белстатом официальной статистической информации об изменении стоимости основных средств за период с даты предыдущей переоценки (ч.3 п.2 Положения № 138-движ);

К_эф - коэффициент эффективности. Устанавливается арендодателем в пределах от 0,05 до 2 включительно (для юрлиц и ИП, предоставляющих услуги общественного питания в объектах общепита при организациях, - до 1,2 включительно) в зависимости от спроса на движимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду. Изменяется по соглашению сторон (ч.4 п.2 Положения № 138-движ).

Н_тр - транспортный налог (при сдаче в аренду транспортного средства), руб.

Размер арендной платы при сдаче в аренду движимого имущества, стоимость которого не превышает 30 тыс. базовых величин, частей движимого имущества, в том числе при почасовой аренде, определяется по соглашению сторон (п.3 Положения № 138-движ).

Арендная плата при сдаче в аренду движимого имущества, стоимость которого превышает 30 тыс. базовых величин, не должна быть меньше суммы начисленной амортизации, транспортного налога (при сдаче в аренду транспортного средства) и НДС (п.4 Положения № 138-движ). Иначе ее размер за месяц определяется исходя из суммы начисленной амортизации, транспортного налога (при сдаче в аренду транспортного средства), НДС и прибыли при рентабельности не более 15 % (ч.1 п.5 Положения № 138-движ) по формуле:

где А_м - сумма начисленной амортизации в месяц, руб.;

Р - процент рентабельности (ч.2 п.5 Положения № 138-движ).

Если по сдаваемому в аренду движимому имуществу, стоимость которого превышает 30 тыс. базовых величин, начислена амортизация 90 % и более (включая полностью самортизированное движимое имущество), размер арендной платы за месяц определяется по соглашению сторон, но не ниже арендной платы, рассчитанной исходя из первоначальной (переоцененной) стоимости движимого имущества, коэффициента эффективности, транспортного налога (при сдаче в аренду транспортного средства) и НДС по формуле (ч.1 п.6 Положения № 138-движ):

где С_переоц - первоначальная (переоцененная) стоимость движимого имущества, руб., принимаемая на основании данных бухгалтерского учета на 1 января года, в котором заключается договор аренды движимого имущества, или на 1-е число месяца, следующего за месяцем принятия его к бухгалтерскому учету (ч.2 п.6 Положения № 138-движ);

К_эф - коэффициент эффективности. Устанавливается арендодателем в пределах от 0,05 до 2 включительно (для юрлиц и ИП, предоставляющих услуги общественного питания в объектах общепита при организациях, - до 1,2 включительно) в зависимости от спроса на движимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду. Изменяется по соглашению сторон (чч.3 и 4 п.6 Положения № 138-движ).

Рассчитанный или установленный по соглашению сторон размер арендной платы указывается в договоре аренды.

Арендная плата уплачивается арендатором в белорусских рублях (пп.8-9 Положения № 138-движ).

В период действия договора аренды движимого имущества, стоимость которого превышает 30 тыс. базовых величин, размер арендной платы пересчитывается с учетом проведенной переоценки основных средств (ч.6 п.2 Положения № 138-движ).

При изменении налогового законодательства в период действия договора аренды движимого имущества, стоимость которого превышает 30 тыс. базовых величин, в него вносятся соответствующие изменения (ч.7 п.2 Положения № 138-движ).

Обратите внимание! Действие Положения № 138-движ не распространяется на определение размера арендной платы при сдаче в аренду транспортных средств железнодорожного транспорта, необходимых для перевозки пассажиров, багажа, грузобагажа и (или) грузов, находящихся в собственности Республики Беларусь. Размер данной арендной платы рассчитывается в порядке, устанавливаемом Совмином (п.15 Положения № 138-движ).

Дополнительно по теме • Использование работниками транспортных средств организации в личных целях: договор аренды или возмещение затрат? • Особенности расчета арендной платы при сдаче в аренду медицинского оборудования государственной организацией. • Применение предельного норматива рентабельности в расчетах арендной платы. • Расчет арендной платы за движимое имущество, находящееся в государственной собственности. • Размер арендной платы при сдаче в аренду движимого имущества устанавливается соглашением сторон (условиями договора). Существуют ли иные механизмы (формулы) расчета размера арендной платы такого имущества? • Можно ли по движимому имуществу, стоимость которого не превышает 30 000 базовых величин, расчет арендной платы оставить по правилам Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду машин, оборудования, транспортных средств, иного движимого имущества, относящегося к основным средствам, находящихся в государственной собственности, утв. Указом от 29.03.2012 № 150? • Между учреждением здравоохранения и РУП «Фармация» в рамках реализации постановления Минздрава от 17.11.2009 № 123 «О порядке розничной реализации лекарственных препаратов в сельских населенных пунктах» заключен договор аренды (0,5 кв. м занимает шкаф с лекарственными препаратами в передвижном ФАПе (АМК-ПАЗ-4234)). Как рассчитать арендную плату: как аренда нежилого помещения или аренда транспортного средства? • Организация планирует сдать в аренду физлицу неиспользуемый легковой автомобиль. Установлен ли законодательно порядок определения суммы арендной платы при передаче автомобиля в аренду физлицу? • Калькулятор арендной платы (с 20.11.2023). • Расчет арендной платы за станки металлорежущие с ЧПУ стоимостью более 30 тыс. базовых величин (пример). • Расчет арендной платы за станки металлорежущие с ЧПУ стоимостью более 30 тыс. базовых величин, если рассчитанная по этому имуществу арендная плата меньше суммы амортизационных отчислений, транспортного налога и НДС (пример). • Расчет арендной платы за станки металлорежущие с ЧПУ стоимостью более 30 тыс. базовых величин, если начисленная по этому имуществу амортизация составляет 90 % и выше (пример).

3.3. Расчет арендной платы при почасовой аренде

При почасовой аренде движимого имущества, стоимость которого превышает 30 тыс. базовых величин, размер арендной платы рассчитывается за час исходя из размера арендной платы, определенного за месяц, разделенного на среднемесячную норму рабочего времени.

Среднемесячная норма рабочего времени определяется делением расчетной нормы рабочего времени для 5-дневной 40-часовой рабочей недели, установленной Минтруда и соцзащиты на год, в котором заключен договор аренды движимого имущества, на 12 месяцев (п.7 Положения № 138-движ).

Дополнительно по теме • Использование работниками транспортных средств организации в личных целях: договор аренды или возмещение затрат? • Особенности расчета арендной платы при сдаче в аренду медицинского оборудования государственной организацией.

3.4. Расчет арендной платы при субаренде

В случае передачи движимого имущества в субаренду арендная плата для субарендатора не может превышать арендную плату по договору аренды данного движимого имущества (п.13 Положения № 138-движ).

3.5. Особенности сдачи в аренду движимого имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь

При сдаче в аренду движимого имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь, размер арендной платы определяется по соглашению сторон и согласованию с государственными органами и организациями, в состав (систему) которых входит арендодатель, если иное не установлено международными договорами Республики Беларусь. Арендная плата уплачивается в иностранной валюте, официальный курс белорусского рубля по отношению к которой установлен Нацбанком (п.14 Положения № 138-движ).

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»