РАЗБИРАЕМ СИТУАЦИЮ: КАК ПЛАТИТЬ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ПО ОБЪЕКТУ СТРОИТЕЛЬСТВА, ЕСЛИ СТРОИТЕЛЬСТВО ВЕДЕТСЯ ЗАСТРОЙЩИКОМ ЧАСТИЧНО В СВОИХ ИНТЕРЕСАХ И В ИНТЕРЕСАХ ТРЕТЬИХ ЛИЦ

Ситуация Организация является застройщиком и осуществляет строительство объектов недвижимости (зданий, являющихся административно-офисными помещениями). Часть помещений строится в интересах третьих лиц - дольщиков, а также в собственных интересах организации, при этом: • часть собственных помещений после окончания строительства будет принята организацией к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств, то есть отражена на счете 01 «Основные средства»; • часть собственных помещений после окончания строительства предназначена для продажи и после окончания строительства будет принята организацией к бухгалтерскому учету в качестве готовой продукции, то есть отражена на счете 43 «Готовая продукция» (в соответствии с п.57 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10). В январе 2016 г. организацией-застройщиком в соответствии с требованиями Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716, был утвержден акт приемки в эксплуатацию объекта, законченного возведением, реконструкцией, реставрацией, благоустройством, то есть объект строительства был в установленном законодательством порядке принят в эксплуатацию. Согласно подп.2.2 п.2 ст.185 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК) с 1 января 2016 г. не признаются объектом налогообложения налогом на недвижимость капитальные строения (здания, сооружения), их части, классифицируемые в соответствии с законодательством как сооружения и передаточные устройства для целей определения нормативных сроков службы основных средств и не учитываемые в соответствии с законодательством в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, по правилам, установленным в отношении находящихся на балансе основных средств, доходных вложений в материальные активы). Регистрация факта создания недвижимого имущества в соответствии с требованиями Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок и ним» (далее - Закон № 133-З) осуществлена организацией-застройщиком в марте 2016 г. Право собственности в отношении собственных помещений было зарегистрировано организацией в апреле 2016 г. По состоянию на 1 апреля 2016 г. у организации-застройщика на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» числится сумма затрат по строительству в размере 10 млрд руб., которые еще не переданы дольщикам. Затраты по строительству объекта застройщик передает дольщикам на протяжении апреля-мая 2016 г. Рассмотрим, будет ли организация в 2016 году признаваться плательщиком налога на недвижимость за II квартал 2016 г. и в отношении каких объектов?

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. В части налогообложения материал актуален на дату его написания. С 1 февраля 2019 г. постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь и Национального статистического комитета Республики Беларусь от 09.01.2019 № 4/1/1/1 установлена новая форма книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, создание, изменение которых или возникновение, переход прав собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на которые подлежат государственной регистрации, состоящие на учете (находящиеся на балансе) плательщиков-организаций, до государственной регистрации их создания, изменения или возникновения, перехода на них прав собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (п.1 ст.185 НК).

При этом согласно подп.2.2 п.2 ст.185 НК с 1 января 2016 г. не признаются объектом налогообложения налогом на недвижимость капитальные строения (здания, сооружения), их части, классифицируемые в соответствии с законодательством как сооружения и передаточные устройства для целей определения нормативных сроков службы основных средств и не учитываемые в соответствии с законодательством в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, по правилам, установленным в отношении находящихся на балансе основных средств, доходных вложений в материальные активы).

Справочно В соответствии со ст.4 Закона № 133-З объектами государственной регистрации являются: • создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества; • возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах, за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом № 133-З и иными законодательными актами Республики Беларусь; • сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. следует руководствоваться ст.4 Закона № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З.

Таким образом, после завершения строительства должно быть зарегистрировано несколько юридических фактов:

а) факт создания объекта недвижимого имущества - регистрация данного факта осуществляется организацией-застройщиком, в том числе в случаях строительства в интересах третьих лиц (дольщиков);

б) право собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления - регистрация данного факта осуществляется уже будущим владельцем этого помещения, то есть дольщиком - в отношении своих помещений, застройщиком - только в отношении своих помещений.

Согласно п.1 ст.7 Закона № 133-З государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.

В соответствии с п.2 ст.7 Закона № 133-З недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. Законом № 90-З в п.2 ст.7 Закона № 133-З слова «актами Республики Беларусь» заменены словом «актами».

В рассматриваемой ситуации организация-застройщик будет регистрировать два юридических факта:

а) факт создания объекта недвижимого имущества (в отношении всего объекта);

б) право собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления в отношении тех объектов, строительство которых осуществлялось в интересах самой организации-застройщика и затраты по строительству которых не будут переданы третьим лицам-дольщикам.

В отношении тех объектов, которые будут приняты организацией-застройщиком в качестве объектов основных средств, следует отметить, что согласно п.4 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26, активы, принимаемые к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, до их обязательной государственной регистрации, сертификации и так далее учитываются на счете 08, то есть после государственной регистрации помещений организация-застройщик должна отразить их в составе объектов основных средств.

С учетом требований налогового законодательства, а также законодательства по бухгалтерскому учету организация-застройщик при определении объекта налогообложения должна руководствоваться следующим (см. таблицу).

29.06.2016

Виктор Статкевич, аудитор

По этой теме также см.:

1. Когда застройщик не является плательщиком налога на недвижимость по объекту долевого строительства: практическая ситуация.

2. Исчисление налога на недвижимость дольщиком, если объекты строительства отражены на счете 43 «Готовая продукция» и предназначены для дальнейшей продажи. 

3. Исчисление налога на недвижимость дольщиком по затратам по строительству объекта, переданным ему застройщиком и отраженным в составе основных средств. 

4. Следует ли использовать показатель косвенных затрат при определении налоговой базы по налогу на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства: практическая ситуация.