Материал помещен в архив

РЕКОМЕНДАЦИИ ДОЛЬЩИКАМ И ЗАСТРОЙЩИКАМ, СПОСОБНЫЕ ПОВЫСИТЬ ПРАВОВУЮ ЗАЩИЩЕННОСТЬ КАЖДОЙ ИЗ СТОРОН ДОГОВОРА

Случается, что такая заманчивая как для застройщика, так и для дольщика схема долевого строительства, несмотря на, казалось бы, детальное правовое регулирование, то и дело дает сбои.

Так, появлялись застройщики, которые собирали у граждан деньги под будущие квартиры в привлекательных местах г. Минска, а затем бесследно исчезали, был случай двойной продажи квартир фирмой-двойником застройщика.

В г. Минске элитный высотный жилой комплекс «Лазурит» трижды сменил застройщика. Изначально заказчиком комплекса выступил российский бизнесмен, затем - компания «Вармани», а с февраля 2015 г. - управление капитального строительства Мингорисполкома, принявшее от предыдущих застройщиков эстафету вместе с дольщиками, финансировавшими с 2013 года строительство квартир в этом доме.

В декабре 2015 г. должны были сдать в г. Минске многоэтажный дом на ул. Ложинской, 18, который входит в жилой комплекс «Вивальди» (застройщик - компания «Дана Холдингс»). Однако до сих пор ключи от построенных квартир дольщики не получили. Просрочка сдачи дома составляет почти год.

В г. Витебске литовский подрядчик собрал деньги с дольщиков 14-этажного 168-квартирного дома, построил фундамент и обанкротился. Пришедший вместо него белорусский подрядчик для завершения строительства был вынужден значительно поднять стоимость квадратного метра жилья.

Появилась информация о проблемах у дольщиков «Грушевского посада» в г. Минске.

Государство реагировало на возникающие проблемы и правовым путем пыталось их решить. И следует отметить, что многое получилось. Исследование действующего законодательства, регулирующего отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для ведения долевого строительства объектов, позволяет сделать вывод о том, что правовая защита как застройщиков, так и дольщиков постоянно совершенствуется и находится на достаточно высоком уровне.

Но тем не менее и сегодня от дольщиков поступает большое количество жалоб, связанных с качеством строительства и нарушением сроков ввода жилых домов в эксплуатацию.

Комитет госконтроля неоднократно выявлял факты нарушения сроков строительства жилых домов без продления их в установленном порядке, несвоевременного ввода жилых домов в эксплуатацию, игнорирования различными инстанциями жалоб дольщиков по завышению как сроков, так и стоимости объектов долевого строительства, отсутствия мер по устранению нарушений в деятельности застройщиков.

Причинами такого положения является то, что местные органы власти не всегда осуществляют надлежащий контроль за долевым строительством. Так, не проводится должным образом анализ стоимости жилья, не проверяются реальные затраты застройщика, законность повышения цен на работы и материалы. А ведь в долевом строительстве участвуют нуждающиеся дольщики, получающие льготные кредиты на строительство жилья. Следовательно, возникает необходимость увеличения и так ограниченных государственных денежных средств на льготное кредитование.

В то же время, на взгляд автора, недостатки законодательства, регулирующего долевое строительство, и практики его применения позволяют обозначить возможные направления его совершенствования. С этой целью автором в статье изложены рекомендации дольщикам и застройщикам, способные повысить правовую защищенность каждой из сторон договора, позволяющие успешно реализовать каждый заключенный договор долевого строительства.

Рекомендация 1: застройщику и дольщику следует подробно оговаривать свои договорные взаимоотношения

Документом, который закрепляет права и обязанности сторон, по-прежнему остается договор.

Чем подробнее застройщик и дольщик оговаривают свои договорные взаимоотношения, тем меньше вероятность возникновения проблем в ходе исполнения договора. Кроме того, договор является, пожалуй, единственным документом, который принимается судами для разрешения споров между его сторонами.

Следовательно, при заключении договора долевого строительства надо убедиться в том, что договор составлен согласно всем юридическим нормам и в нем предусмотрены все нюансы и пути решения проблем, которые могут возникнуть в процессе строительства и при сдаче дома в эксплуатацию.

Рекомендация 2: детально определить в договоре его предмет

Сложность заключается в том, что в случае приобретения готовой квартиры покупатель видит все ее характеристики, а дольщик, заключая договор долевого строительства, в отличие от покупки построенной квартиры, не видит готового объекта, что не исключает возникновения взаимных претензий после сдачи объекта в эксплуатацию. Как показывает судебная практика, нечеткая формулировка предмета договора долевого строительства влечет незаключенность договора и, соответственно, не порождает обязательства для сторон.

В связи с этим возникает необходимость в детальном описании приобретаемой квартиры, для чего в приложении к договору целесообразно указать все ее характеристики (площадь и конфигурация отдельных комнат и помещений, высота потолка, вид электропроводки, наличие замков в дверях, вид и качество материалов для внутренней отделки дома, дверей, окон, полов, звукоизоляции, теплоизоляции и т. д.). Только при таком подходе дольщик сможет проверить соответствие конечного оплаченного товара тому, который описан в договоре.

Не менее важно указать в договоре характеристики мест общего пользования и права на них. Ведь, приобретая квартиру, дольщик одновременно приобретает часть доли в общем имуществе. Поэтому он вправе знать заранее, какие в доме будут лифты, входные двери, лестничные площадки и т. д. Если все эти позиции не прописать в договоре (в приложении к нему), то в дальнейшем (и об этом свидетельствует практика) могут возникать споры относительно общего имущества. Например, после ввода дома в эксплуатацию дольщики могут узнать, что, оказывается, какую-то часть мест общего пользования застройщик построил якобы за свои деньги и намерен распоряжаться ими по своему усмотрению. Речь может идти о технических этажах, встроенных помещениях нежилого характера и т. п.

Рекомендация 3: в том случае, если застройщик в договорах предусматривает свое право изменять стоимость квадратного метра жилья, необходимо четко определить правила перерасчета стоимости жилья

Если этой четкости нет в договоре, у дольщика могут в последующем возникнуть определенные проблемы.

Как показывает практика, при пересмотре стоимости квадратного метра жилья каждый застройщик действуют по своему усмотрению: один привязывается к индексу цен на строительно-монтажные работы, другой - к официальной инфляции, третий - к росту цен на энергоносители и т. д. Естественно, перерасчет стоимости касается только невыкупленных квадратных метров жилья. Но в любом случае все эти вопросы нужно конкретизировать в договоре, что делается далеко не всегда.

Кроме механизма перерасчета в договоре должно быть четко прописано, за какое время застройщик обязан предупредить о предстоящем пересмотре стоимости объекта строительства и какие действия имеет право предпринять в этом случае дольщик. В частности, есть смысл указывать, вправе ли дольщик выбирать: либо оплатить по старой цене всю стоимость, либо выкупать оставшиеся метры по уже новой стоимости.

Целесообразно при направлении дольщикам дополнительных соглашений об увеличении цены указывать в них аргументированные расчеты.

Рекомендация 4: регламентировать в договоре взаимоотношения между сторонами в период от момента сдачи дома в эксплуатацию до оформления дольщиком права собственности на квартиру

Встречаются случаи, когда гражданин, полностью выкупивший квартиру, долгое время не оформляет свое право на нее и все затраты по оплате коммунальных услуг, земельного налога и прочие расходы ложатся на заказчика.

Когда дольщик становится собственником построенной доли, он обязан возместить заказчику соответствующие расходы. Если это не указать в договоре, то заказчику сложно будет даже через суд возместить свои потери. Следовательно, в договоре также следует регламентировать взаимоотношения между сторонами в период от момента сдачи дома в эксплуатацию до оформления дольщиком права собственности на квартиру.

Защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства

Сегодня защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее - Указ № 263) и законодательством о защите прав потребителей.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

При этом следует иметь в виду, что законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам, работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации.

Таким образом, сегодня граждане, приобретающие объект долевого строительства для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, имеют двойной правовой статус (участник долевого строительства и потребитель), поскольку могут возложить на застройщика ответственность не только на основании норм Указа № 263, но и законодательства о защите прав потребителей.

На взгляд автора, целесообразно применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Указ № 263), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости, ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве.

Заключение

С целью совершенствования законодательства, регулирующего участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве, предлагается внести в него ряд изменений и дополнений:

а) для обеспечения возможности дольщиков осуществлять контроль за расходованием застройщиком привлеченных средств целесообразно п.5 Положения о долевом строительстве в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263, дополнить обязанностью застройщика представлять ежеквартально по требованию участника долевого строительства для ознакомления отчет о целевом использовании денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, и отчет об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств этих участников;

б) предусмотренная законодательством о долевом строительстве исключительность денежной формы оплаты создает целый ряд правовых проблем и в целом порождает неопределенность в правоприменительной практике.

На взгляд автора, Указ № 263 необходимо дополнить нормой о применении в долевом строительстве иных, помимо денежной, форм оплаты;

в) наименование договора создания объекта долевого строительства, закрепленное Указом № 263, не отражает особенностей складывающихся между сторонами отношений, в связи с чем предлагается следующее название данного договора - «договор финансирования и создания объекта долевого строительства»;

г) для договора создания объекта долевого строительства важным условием является не только срок исполнения обязательств по договору (передачи объекта долевого строительства), но и срок начала строительства объекта недвижимости. Поэтому предлагается установить дополнительно в качестве существенного условия договора срок начала создания многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

д) для договора создания объекта долевого строительства характерно наличие преддоговорных обязанностей лишь у одной стороны - застройщика, содержание которых не раскрывается. Предлагается под преддоговорными обязанностями понимать условия, выполнение которых необходимо застройщику для заключения договоров долевого участия и привлечения денежных средств участников долевого строительства;

е) необходимо учитывать, что для застройщиков несвоевременное внесение или задержка платежей дольщиками или банками, их кредитующими, ведет к нестабильности финансирования. Следовательно, надо повысить ответственность дольщиков за несвоевременную оплату, предоставив застройщику право одностороннего расторжения договора с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства, во внесудебном порядке в сроки и на условиях, предусмотренных договором.

Таким образом, изучение правовых проблем, связанных с участием в долевом строительстве, наглядно показывает, что правовые основы долевого строительства в нынешних экономических условиях являются одним из наиболее сложных правовых и экономических институтов.

Для застройщика и особенно для дольщика основной способ обезопасить себя от возможных рисков - это внимательно относиться к условиям договора. Когда предусмотрены четкие меры ответственности за неисполнение застройщиком принятых на себя обязательств, понятны механизмы их применения, инвестор находится в куда более защищенном положении. Следует понимать, что обязательства, не подкрепленные мерами ответственности, на практике являются пустыми словами и носят скорее декларативный характер.

Законодатель при совершенствовании законодательства о долевом строительстве должен стремиться к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию данной сферы. Предлагаемые меры по совершенствованию правовой базы долевого строительства необходимы для придания этой системе отношений устойчивости и надежности, сбалансированности интересов участников.

Такие меры будут способствовать созданию законодателем действенного правового механизма установления ответственности как дольщиков, так и застройщиков, что будет достаточно эффективно обеспечивать защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья.

Справочно О правовом регулировании долевого строительства жилья в Республике Беларусь см. здесь.

20.12.2016

Олег Шелков, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Института управленческих кадров Академии управления при Президенте Республики Беларусь