Материал помещен в архив

СДАЧА ВНАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ: НАЛОГОВЫЙ И БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Ситуация На балансе республиканского унитарного предприятия числится жилой дом. Квартиры, находящиеся в данном доме, являются жилыми помещениями коммерческого использования и переданы внаем работникам. Работники вносят плату за пользование жилыми помещениями и суммы отчислений на капремонт. Оплату жилищно-коммунальных услуг работники предприятия осуществляют на счета энерго-, водо-, газоснабжающих и других организаций самостоятельно. Как указанные операции будут отражены в бухгалтерском и налоговом (при расчете НДС, налога на прибыль) учете?

Жилые помещения коммерческого использования

Жилое помещение коммерческого использования - это жилое помещение государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда (далее - договор найма) (п.16 ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь; далее - ЖК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться ст.1 и ниженазванными ст.29, 31 ЖК, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З.

Типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2014 № 1297.

Договор найма включает положения, обязывающие вносить плату нанимателем за пользование жилым помещением в оговоренном размере в сроки, установленные законодательством, а также плату за жилищно-коммунальные услуги в сроки, размерах и на условиях, установленных законодательством (подп.3.2 п.3 названного типового договора).

Обязанность нанимателей жилых помещений, заключивших договоры найма, вносить плату за жилищно-коммунальные услуги установлена ст.29 ЖК. Обязанность внесения платы за жилищно-коммунальные услуги возникает у нанимателя, заключившего договор, предусматривающий передачу ему в пользование объекта, - со дня заключения договора найма (абзац 3 п.2 ст.29 ЖК).

Плата за жилищно-коммунальные услуги вносится нанимателем самостоятельно на основании заключенного договора на оказание жилищно-коммунальных услуг с организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, другими организациями, осуществляющими начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением, или в соответствии с договорами на поставку электроэнергии и газа (п.1 ст.31 ЖК) и платежного документа, представляемого такими организациями.

Средства, полученные от предоставления жилых помещений коммерческого использования, в размере платы за пользование такими жилыми помещениями зачисляются на специальные счета соответствующих облисполкомов, Минского горисполкома, других государственных органов и государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, или государственных органов и государственных организаций, заключивших договор безвозмездного пользования жилым помещением республиканского жилищного фонда, или уполномоченных ими лиц и направляются на приобретение, строительство (реконструкцию) жилых домов (квартир), реконструкцию капитальных строений (зданий, сооружений) под жилые помещения коммерческого использования, а также на текущий ремонт свободных (освободившихся) жилых помещений коммерческого использования, если иное не установлено законодательными актами. При этом объем средств, направляемых на текущий ремонт свободных (освободившихся) жилых помещений коммерческого использования, не должен превышать 10 % от общего объема средств, полученных от предоставления жилых помещений коммерческого использования и зачисленных на специальные счета.

Облисполкомы вправе направлять указанные средства на приобретение, строительство (реконструкцию) жилых домов (квартир), реконструкцию капитальных строений (зданий, сооружений) под жилые помещения коммерческого использования в населенных пунктах соответствующей области исходя из количества граждан, состоящих в данном населенном пункте на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также из спроса населения на такие жилые помещения (части первая, вторая подп.1.7 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 апреля 2020 г. Указ № 563 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 07.04.2020 № 121 утратил силу. Комментарий см. здесь.

Отчисления на капитальный ремонт

Положение о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571 (далее - Положение № 571).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 12 июля 2020 г. название Положения № 571 изменено на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 02.07.2020 № 391: «Положение о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, а также возмещения расходов на электроэнергию».

Плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает плату за (п.5 Положения № 571):

• техническое обслуживание;

• санитарное содержание вспомогательных помещений жилого дома;

• техническое обслуживание лифта;

• текущий ремонт;

• капитальный ремонт;

• горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Плата за капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме вносится плательщиком жилищно-коммунальных услуг ежемесячно для возмещения затрат по капитальному ремонту в доле, соразмерной общей площади принадлежащих и (или) занимаемых (п.24 Положения № 571):

• жилых помещений, - по субсидируемым тарифам для населения;

• нежилых помещений, - по тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат.

Размеры отчислений на капитальный ремонт жилых домов (на 1 м² общей площади жилого помещения) устанавливаются решениями областных и Минского городского исполнительных комитетов.

Средства от внесения плательщиками жилищно-коммунальных услуг платы за капитальный ремонт зачисляются на специальные счета, открытые (открываемые) местными исполнительными и распорядительными органами, либо на счета товариществ собственников и организаций застройщиков в целях аккумулирования этих средств для предстоящего финансирования и (или) возмещения расходов на проведение капитального ремонта жилых домов.

Специальные счета открываются в порядке, установленном законодательством, на основании договора специального счета, в котором устанавливается режим функционирования специального счета.

Средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, имеют целевое назначение и направляются на цели, установленные законодательством, а также на плату и вознаграждение банка за обслуживание счетов, открытых для аккумулирования средств от внесения платы за капитальный ремонт, организаций, осуществляющих в соответствии с заключенными договорами услуги по учету, расчету и начислению указанных платежей (части первая, вторая, пятая п.27 Положения № 571).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июля 2018 г. следует руководствоваться п.27 Положения № 571 с изменениями, внесенными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.06.2018 № 510.

Налог на прибыль

Прибыль от предоставления в пользование жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда не является объектом обложения налогом на прибыль (подп.4¹.5 п.4¹ ст.126 Налогового кодекса Республики Беларусь; далее - НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК на основании Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З изложен в новой редакции. Комментарии см. здесь. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Убытки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, прибыль от реализации которых в соответствии со ст.126 НК и иными законодательными актами не является объектом обложения налогом на прибыль, при налогообложении не учитываются (п.4² ст.126 НК).

Пунктом 2 ст.141 НК установлено, что плательщики ведут учет выручки и затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг) по операциям, прибыль от которых освобождается от налога на прибыль (в том числе с использованием высвобождаемых сумм налога на прибыль по целевому назначению) или подлежит обложению налогом на прибыль по пониженным налоговым ставкам, а также по операциям, по которым в соответствии с главой 12 НК предусмотрен отличный от общеустановленного порядок учета прибыли (убытков). При этом:

• прямые затраты, которые на основании первичных учетных документов непосредственно связаны с той или иной операцией, относятся к соответствующей операции прямым счетом без распределения (подп.2.1);

• косвенные затраты (в том числе общепроизводственные, общехозяйственные расходы), которые на основании первичных учетных документов непосредственно не могут быть отнесены к той или иной операции, распределяются между операциями пропорционально сумме выручки, уменьшенной на суммы налогов и сборов, уплачиваемых из выручки, полученной по соответствующим операциям, или пропорционально иному критерию распределения, определенному согласно учетной политике организации, принятой для расчета себестоимости реализованной продукции (работ, услуг) (подп.2.2).

Таким образом, организации обязаны обеспечить раздельный учет выручки и затрат от сдачи внаем жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда.

Полученная при этом прибыль не будет объектом обложения налогом на прибыль. Если будут получены убытки, то они не будут уменьшать налогооблагаемую прибыль организации, полученную от других видов деятельности.

Прибыль от предоставления в пользование жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда не является объектом обложения налогом на прибыль, поэтому в разделе I части I налоговой декларации по налогу на прибыль не отражается.

Указанную прибыль следует отразить по строке 12 части V «Другие сведения» этой налоговой декларации.

Справочно Форма декларации по налогу на прибыль приведена в приложении 3 к постановлению Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 24.12.2014 № 42.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 февраля 2019 г. следует руководствоваться формой налоговой декларации (расчета) по налогу на прибыль согласно приложению 4 к постановлению Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 03.01.2019 № 2 (далее - постановление № 2). Комментарий см. здесь.

Налог на добавленную стоимость

Объектами обложения НДС признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь, включая обороты по передаче арендодателем объекта аренды арендатору (подп.1.1 и 1.1.6 п.1 ст.93 НК).

Положения главы 12 «Налог на добавленную стоимость» НК, определяющие порядок исчисления и вычета НДС по договорам аренды, применяются также в отношении договоров найма жилого помещения (п.3 ст.93 НК).

Налоговая база НДС при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), имущественных прав, исчисленная исходя из цен (тарифов) на товары (работы, услуги), имущественные права с учетом акцизов (для подакцизных товаров) без включения в них НДС (подп.1.1 п.1 ст.98 НК).

Освобождаются от НДС обороты по реализации на территории Республики Беларусь оказываемых физическим лицам жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг по перечню, установленному Указом Президента Республики Беларусь от 26.03.2007 № 138 «О некоторых вопросах обложения налогом на добавленную стоимость» (приложение 2 к названному Указу, далее - Перечень № 138) (подп.1.11 п.1 ст.94 НК).

Так, в соответствии с п.2 Перечня № 138 плата за пользование жилыми помещениями на территории Республики Беларусь освобождается от НДС.

Таким образом, предоставление в пользование жилых помещений коммерческого использования по договорам, заключенным с физическими лицами, признается объектом налогообложения и освобождается от НДС.

Справочно Освобождаемый оборот подлежит отражению наймодателем по строке 8 «По операциям, освобождаемым от НДС» раздела I части I налоговой декларации (расчета) по налогу на добавленную стоимость, а суммы «входного» НДС, приходящиеся на освобождаемый оборот, включаются в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 февраля 2019 г. постановлением № 2 установлена новая форма налоговой декларации (расчета) по налогу на добавленную стоимость.   Включение в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, сумм «входного» НДС, приходящихся на освобождаемые от НДС обороты по предоставлению в пользование жилых помещений коммерческого использования, производится по результатам распределения сумм налоговых вычетов в порядке, установленном п.24 ст.107 НК. Метод распределения налоговых вычетов (метод удельного веса или метод раздельного учета) определяется в учетной политике плательщика.

Могут иметь место ситуации, когда организация, на балансе которой числятся жилые помещения коммерческого использования и которые предоставлены в пользование физическим лицам на основании договора найма, сама оказывает жилищно-коммунальные услуги таким нанимателям.

В этом случае организация будет получать от нанимателя жилого помещения коммерческого использования помимо платы за пользование жилым помещением коммерческого использования плату за жилищно-коммунальные услуги.

Обороты по реализации перечисленных в Перечне № 138 жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг, оказываемых физическим лицам, также освобождаются от НДС.

Исходя из типовой формы договора найма, в случае невнесения в установленный срок платы за пользование жилым помещением, а также жилищно-коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пеню.

В таком случае у наймодателя причитающиеся к получению либо полученные суммы пени увеличивают налоговую базу НДС в соответствии с подп.18.2 п.18 ст.98 НК как суммы в виде санкций за нарушение нанимателем условий договора.

Справочно Моментом фактической реализации в отношении сумм, увеличивающих налоговую базу НДС в соответствии с п.18 ст.98 НК, признается день, определяемый плательщиком (за исключением банков) в соответствии с учетной политикой организации как день отражения этих сумм в бухгалтерском учете либо как день их получения (часть вторая п.8 ст.100 НК).

Поскольку обороты по предоставлению в пользование жилых помещений коммерческого использования (плата за пользование) и обороты по реализации перечисленных в Перечне № 138 жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг, оказываемых физическим лицам, освобождаются от НДС, суммы пеней, приходящиеся к указанным суммам, также освобождаются от НДС (подп.4.2 п.4 ст.94 НК) и подлежат отражению в налоговой декларации по НДС в составе освобождаемых оборотов.

Бухгалтерский учет

Для обобщения информации о затратах, связанных с производством продукции, выполнением работ, оказанием услуг (бытовое обслуживание, оздоровительные и культурно-просветительные мероприятия и т. п.) обслуживающими производствами и хозяйствами организации, являющимися ее структурными подразделениями, предназначен счет 29 «Обслуживающие производства и хозяйства» (часть первая п.30 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50; далее - Инструкция № 50).

К счету 29 могут быть открыты субсчета по видам обслуживающих производств и хозяйств, в том числе по жилищному фонду.

Произведенные затраты по эксплуатации и обслуживанию жилищного фонда отражаются по дебету счета 29 и кредиту счетов 02 «Амортизация основных средств», 10 «Материалы», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» и других счетов.

Суммы средств, поступающие от нанимателей, отражаются по кредиту счета 29.

Прибыль либо убыток от эксплуатации жилищного фонда списывается на счет 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности».

В бухгалтерском учете производятся записи:

Примечание. Начисление амортизации по жилищному фонду производится в порядке, установленном Инструкцией о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее - Инструкция № 37/18/6).

По объектам жилищного фонда, приобретенным (полученным) с привлечением средств республиканского и (или) местных бюджетов и государственных внебюджетных фондов, амортизационные отчисления включаются организациями в состав прочих расходов в пределах указанных средств республиканского и (или) местных бюджетов и государственных внебюджетных фондов, отраженных в составе прочих доходов организации (бюджетными организациями - относятся на уменьшение фонда в основных средствах) (часть вторая п.45 Инструкции № 37/18/6).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2020 г. в части вторую и третью п.45 Инструкции № 37/18/6 внесены изменения постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 19.12.2019 № 25/79/70. Изменения не повлияли на суть материала.

Амортизационные отчисления по жилищному фонду в части стоимости, не покрываемой за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов и государственных внебюджетных фондов, включаются в затраты на производство, расходы на реализацию, операционные расходы в общеустановленном порядке (часть третья п.45 Инструкции № 37/18/6).

По объектам жилищного фонда, принятым к бухгалтерскому учету коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями в качестве основных средств до 1 января 2012 г., отражается потеря их стоимости в конце отчетного года справочно на забалансовом счете 014 «Потеря стоимости основных средств» (п.89 Инструкции № 50) исходя из нормативных сроков службы линейным способом (часть четвертая п.45 Инструкции № 37/18/6).

24.10.2017

Евгений Микулич, экономист