Материал помещен в архив

СПОСОБЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ, ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, ЖИЛИЩНЫЕ ОБЛИГАЦИИ

В настоящей статье рассмотрены различные варианты финансирования жилищного строительства (как гражданами, так и организациями) через призму различных организационных и финансовых вопросов (договорных, банковских, налоговых и др.).

Сразу следует отметить, что нормы законодательства в этой сфере крайне мозаичны, нормативное регулирование дифференцировано в зависимости от вида жилищного фонда, способа финансирования (жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК), долевое строительство, банковский кредит, жилищные облигации и т.п.) и вида жилья, условий кредитования (льготные либо не льготные банковские кредиты, госзаказ, займы нанимателя) и его источников и др.

Способы финансирования жилищного строительства

Существует два способа финансирования жилищного строительства:

1) за счет сбережений граждан;

2) за счет банковского кредита, который ошибочно именуют «ипотекой» (примечание 1).

В Республике Беларусь преобладает второй способ либо сочетание первого, который в чистом виде представлен жилищными облигациями, и второго (ЖСК, долевое строительство).

Хотя банковский кредит является доминирующим способом, возможны различные варианты его предоставления. Например, в роли кредитополучателя могут выступать как сами граждане, так и ЖСК (абзац 9 ст.197 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК)) либо товарищества собственников жилья (абзац 3 ст.211 ЖК). Правда, последнее больше характерно не для стадии строительства, а для обслуживания жилья.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Комментарий см. здесь.

В этой же роли может выступить организация-наниматель при строительстве служебного жилья для нужд работников (сдача по договору найма либо передача в собственность).

Кроме того, наниматель может выступить в роли заимодавца при финансировании жилищного строительства своими работниками.

Наконец, кредит (заем) может предоставляться не только для строительства, но и для приобретения готового жилья, уплаты взносов в ЖСК, приватизации занимаемых жилых помещений и т.п.

Жилищно-строительный кооператив

Жилищно-строительный кооператив - организация застройщиков, создаваемая для строительства многоквартирных жилых домов, приобретения недостроенных зданий и (или) зданий, подлежащих реконструкции (примечание 2) или капитальному ремонту, и завершения их строительства, реконструкции или капитального ремонта, а также для последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов и управления ими (п.11 ст.1 ЖК).

В свою очередь, организация застройщиков - потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, создаваемый для строительства, завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов недвижимого имущества либо для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества, последующей их эксплуатации и управления ими, а также для приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельными участками) для строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества (п.36 ст.1 ЖК).

Организации застройщиков можно условно разделить на два вида:

1) государственные - создаются из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (примечание 3), по инициативе местных исполнительных и распорядительных органов. Такого рода ЖСК обязаны передать функции единого государственного заказчика по строительству, реконструкции объектов недвижимого имущества коммунальному унитарному предприятию по капитальному строительству;

2) частные - формируются по инициативе граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, куда принимаются граждане, как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящие на этом учете, а также юридические лица и индивидуальные предприниматели. Создание двух и более организаций застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения одного жилого дома не допускается.

Финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества может осуществляться как самой организацией застройщиков (примечание 4), так и самостоятельно ее членами (п.5 ст.181 ЖК). Но в любом случае организация застройщиков обязана обеспечивать строительство объектов недвижимого имущества в сроки, определенные законодательством и договором, а также заключение договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков с каждым ее членом (примечание 5) (ст.198 ЖК).

Имущество ЖСК формируется в соответствии с его уставом за счет взносов, указанных ниже в таблице, а также иных источников, не запрещенных законодательством.

Вступительный, членский, целевой и дополнительный взносы уплачиваются путем передачи денежных средств уполномоченному члену правления организации застройщиков или по желанию члена ЖСК путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет этой организации, а паевой - только последним (безналичным) путем (п.3 ст.203 ЖК) (примечание 6).

Сроки уплаты устанавливаются уставом ЖСК, а за их нарушение может уплачиваться пеня в размере, установленном общим собранием ЖСК.

В случае если для строительства жилья использовались паевые накопления в ЖСК, действуют следующие правила:

1) член организации застройщиков (ЖСК), внесший паевые взносы в полном объеме за объект недвижимого имущества, предоставленный ему во владение и пользование (оплативший стоимость этого объекта недвижимого имущества), приобретает право собственности на него;

2) члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков, внесшие при уплате денежных средств (при самостоятельном финансировании строительства, реконструкции или приобретения жилого дома (домов)) или паевых взносов (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения жилого дома (домов) организацией застройщиков) свою денежную жилищную квоту (именные приватизационные чеки «Жилье») либо денежные средства в целях создания общей собственности на жилое помещение, имеют право требовать от гражданина, являющегося членом организации застройщиков, при оформлении в собственность жилого помещения признания за ними доли в праве собственности на это жилое помещение или выплаты им соответствующей денежной компенсации (пп.2, 3 ст.194 ЖК).

Обратите внимание! До момента создания объекта недвижимости (жилого дома, помещения) застройщику принадлежит не недвижимое имущество, а лишь пай, представляющий собой только право требования (п.2 ст.44 Гражданского кодекса Республики Беларусь), причем «отложенное» до той поры, пока какое-либо событие (например, прекращение членства или ликвидация кооператива) не выступит в качестве «триггера». Пай нельзя рассматривать как долю в имуществе кооператива (реальную либо идеальную), поскольку нет общей долевой собственности членов кооператива: собственником имущества является он сам.

Член организации застройщиков, не являющийся собственником помещения, имеет право выйти из организации застройщиков в любое время.

При этом организация застройщиков обязана возместить такому лицу в сроки, установленные решением общего собрания (собрания уполномоченных), но не позднее 12 месяцев его паенакопления в размере, соответствующем оценочной стоимости жилого помещения, в котором он проживал, нежилого помещения, которым он пользовался, определенной рыночным методом согласно Положению об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615, в случае, если такой член организации застройщиков полностью выплатил паевые взносы (оплатил стоимость жилого (нежилого) помещения), либо осуществить возврат внесенных денежных средств (при самостоятельном финансировании членом организации застройщиков строительства, реконструкции, приобретения дома) или паенакоплений (при финансировании строительства, реконструкции, приобретения дома организацией застройщиков) в случае, если таким членом организации застройщиков паевые взносы не были внесены в полном объеме (не оплачена стоимость жилого (нежилого) помещения).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 июля 2020 г. следует руководствоваться Положением № 615 в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 24.04.2020 № 147. Комментарий см. здесь.

Иные взносы возврату члену организации застройщиков, не являющемуся собственником помещения, не подлежат.

Долевое строительство

Основной нормативный правовой акт, регулирующий вопросы долевого строительства, - Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. следует руководствоваться Указом Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положением о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

В отличие от ЖСК, которые являются некоммерческими организациями и не имеют права распределять прибыль (п.2 ст.184 ЖК), долевое строительство ведут коммерческие организации (застройщики) с привлечением средств дольщиков - физических и юридических лиц (индивидуальных предпринимателей).

Как и в случае с ЖСК, возможны две разновидности долевого строительства:

1) в отношении граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных жилых домах - с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика;

2) на коммерческой основе - без такой поддержки, но и без ограничения прибыли в отношении граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц.

Под ограниченной прибылью застройщика понимается максимальная прибыль, предусмотренная застройщиком при строительстве жилых помещений, - не более 5 % от сметной стоимости - с учетом нормативной общей площади жилого помещения для дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (п.22 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263 (далее - Положение)).

Также к застройщику предъявляются и другие требования, установленные в п.3 Положения.

Одним из важнейших механизмов защиты интересов дольщиков является открытие специальных счетов (примечание 7) для каждого объекта строительства, для финансирования его строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, направляемых на текущий (расчетный) счет застройщика.

При наличии дольщиков, использующих при долевом строительстве льготные кредиты, застройщик открывает отдельный специальный счет в АСБ «Беларусбанк» для аккумулирования на нем средств льготных кредитов.

Обратите внимание! Взыскание налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета, не производится, арест на специальные счета не налагается, за исключением ареста по судебному постановлению.

После завершения строительства, приемки в эксплуатацию объекта строительства и полного расчета с дольщиками, строительными и другими организациями по данному объекту строительства средства, оставшиеся на специальном счете застройщика (средства дольщиков, привлеченные на строительство объектов долевого строительства), осуществлявшего строительство без использования государственной поддержки и (или) ограничения прибыли застройщика, перечисляются им на свой текущий (расчетный) счет.

Собственные средства, направленные застройщиком со своего текущего (расчетного) счета на строительство объектов долевого строительства до или во время привлечения средств дольщиков, компенсируются со специального счета застройщика в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат, с учетом индексации.

Указанные средства индексируются согласно части седьмой п.5 Положения.

Средства, внесенные дольщиками на текущий (расчетный) счет застройщика на оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, используются застройщиком по целевому назначению.

Платежи для оплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) вносятся дольщиком в безналичном порядке или наличными денежными средствами через банк после регистрации договора.

В договоре создания объекта долевого строительства может быть предусмотрено, что обязательство дольщика по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора) исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (за исключением случаев строительства жилых помещений гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий).

Цена объекта долевого строительства (цена договора), установленная в договоре в привязке к иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства (часть первая п.12 Положения).

Типовой договор создания объекта долевого строительства, являющийся приложением к Указу № 263, предусматривает выделение в тексте договора отдельной строкой:

а) общей цены договора;

б) суммы возмещения затрат застройщика;

в) затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет, но относимых на стоимость строительства;

г) прибыли застройщика (подп.4.3 п.4).

Приложениями к названному Типовому договору являются:

• перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;

• акт приемки-передачи объекта долевого строительства;

• расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства;

• график платежей при строительстве объекта долевого строительства.

Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в т.ч. в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора) (часть первая п.18 Положения).

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, установленных в части второй п.18 Положения.

Типовой договор создания объекта долевого строительства предусматривает пени за:

а) нарушение дольщиком установленного договором срока внесения платежей (часть седьмая п.13 Положения);

б) невыполнение застройщиком срока исполнения обязательств по договору (при условии выполнения дольщиком своих обязательств по оплате) (абзац 3 части четвертой п.13 Положения).

Жилищные облигации

Жилищные облигации являются именными ценными бумагами, удостоверяющими внесение их владельцами денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения. Жилищные облигации выпускаются в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 № 367 «О некоторых вопросах жилищного строительства».

Особенности выпуска жилищных облигаций юридическими лицами регламентированы Инструкцией о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 18.09.2009 № 115 (далее - Инструкция).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 21 октября 2016 г. взамен Инструкции действует Инструкция о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 54.

Справочно Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях или иностранной валюте и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения (не менее 0,1 кв.м общей площади жилого помещения) (часть вторая п.3 Инструкции).

Эмитентом жилищных облигаций вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное на территории Республики Беларусь, имеющее отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство, разработанную проектную документацию на объект жилищного строительства, и являющееся заказчиком (застройщиком) (п.4 Инструкции).

Жилищные облигации имеют право приобретать (как в процессе размещения жилищных облигаций, так и в процессе их обращения) юридические и физические лица, заключившие с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций.

Объем эмиссии таких облигаций в эквиваленте общей площади жилых помещений согласно п.7 Инструкции не может превышать общую площадь жилых помещений объекта жилищного строительства, на строительство которого эмитенту предоставлены права заказчика (застройщика).

Специфика погашения жилищных облигаций состоит в том, что их владельцы могут получить: 1) номинальную стоимость жилищных облигаций в белорусских рублях или иностранной валюте с учетом требований валютного законодательства либо 2) жилое помещение, общая площадь которого соответствует эквиваленту номинальной стоимости принадлежащих ему жилищных облигаций, выраженному в квадратных метрах (п.19 Инструкции).

Справочно Дополнительно рекомендуем изучить пособие «Банковские кредиты, государственный заказ как способы осуществления финансирования жилищного строительства».

Примечание 1. Ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам (п.1 ст.1 Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке»). Иными словами, в юридическом значении ипотека - это залог недвижимости, а не кредит под такой залог.

Примечание 2. Порядок реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, в т.ч. жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории, выполняемой по инициативе застройщика, определен Положением о порядке реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 марта 2015 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 09.03.2015 № 180 внесены изменения в Положение № 384, в частности, название изложено в новой редакции: «Положение о порядке реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории».

Примечание 3. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий перечислены в ст.35 ЖК. Основным из них является обеспеченность общей площадью жилого помещения менее 15 кв.м (в г.Минске - менее 10 кв.м) на 1 человека (подп.1.1.2 п.1 ст.35 ЖК).

Примечание 4. Часть первая подп.1.10 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» предусматривает, что до заключения кредитных договоров с гражданами, являющимися членами организаций застройщиков, льготные кредиты на строительство (реконструкцию) жилых помещений могут предоставляться организациям, выполняющим функции заказчиков по строительству (реконструкции) жилых помещений, путем заключения кредитных договоров на сумму, составляющую не более 50 % сметной стоимости строящегося (реконструируемого) жилого дома. Льготные кредиты предоставляются заказчикам на срок до 6 месяцев с условием последующего их переоформления на членов ЖСК.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2019 г. следует руководствоваться частью первой подп.1.10 п.1 Указа № 13 с изменениями, внесенными Указом Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 474, которые не повлияли на суть материала.

Примечание 5. Примерная форма договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков утверждена постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 01.12.2011 № 55.

Примечание 6. В подтверждение перечисления взносов на текущий (расчетный) банковский счет организации застройщиков ее члены представляют уполномоченному члену правления организации застройщиков квитанции (или иной документ) о внесении денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет этой организации. Прием наличных денежных средств, вносимых членами организации застройщиков в уплату вступительного, членского, целевого и (или) дополнительного взносов, уполномоченным на это членом правления организации застройщиков может осуществляться с использованием приходных кассовых ордеров и квитанций либо по ведомостям без использования приходных кассовых ордеров и квитанций. Эти ведомости хранятся в организации застройщиков постоянно (пп.4 и 5 ст.203 ЖК).

Примечание 7. Режим такого счета устанавливается в соответствии с договором специального счета, по которому одна сторона (банк) обязуется открыть другой стороне (владельцу счета) текущий (расчетный) банковский счет со специальным режимом функционирования, устанавливаемым в договоре специального счета на основании акта законодательства Республики Беларусь, в соответствии с которым специальный счет, субсчет открываются. К отношениям по договору специального счета применяются правила о договоре текущего (расчетного) банковского счета, если иное не предусмотрено законодательством (ст.207¹ Банковского кодекса Республики Беларусь).

23.01.2015

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук