Материал помещен в архив

Способы строительства жилых помещений. Долевое строительство

В Республике Беларусь существует несколько основных способов строительства жилых помещений:

1) строительство через организацию застройщиков;

2) долевое строительство;

3) строительство путем покупки жилищных облигаций.

В данном материале рассмотрено долевое строительство жилья.

Правовое регулирование

Долевое строительство - один из самых распространенных способов строительства, так как существует уже довольно длительное время и за этот период сформировались жесткие нормативные требования к застройщику и самому процессу строительства.

Основные НПА, регулирующие процесс долевого строительства в Республике Беларусь:

• Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее - Указ № 473);

• Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства (далее - Положение), а также типовая форма договора создания объекта долевого строительства (далее - Типовая форма), утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156.

Привлекать денежные средства дольщика застройщик имеет право только при наличии у него всех необходимых документов  и при возведении застройщиком части многоквартирного жилого дома в сумме, составляющей не менее 15 % от стоимости объекта строительства, определенной в проектной документации (подп.1.12 п.1 Указа № 473). Только в этих случаях застройщик может начать привлекать денежные средства дольщиков, причем договор создания объекта долевого строительства должен быть заключен с каждым дольщиком и зарегистрирован в местном исполнительном и распорядительном органе.

Справочно У застройщика должны быть следующие документы: • документы, удостоверяющие право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства; • документы, подтверждающие опубликование проектной декларации; • проектная документация, прошедшая государственную экспертизу; • разрешительная документация на строительство объекта (многоквартирного жилого дома), выданная местным исполкомом; • договор строительства подряда (если строительство не ведется застройщиком собственными силами); • извещение о получении уведомления о производстве строительно-монтажных работ и регистрации объекта строительства органами государственного строительного надзора (за исключением объектов, на которых не осуществляется государственный строительный надзор) (подп.1.3 п.1 Указа № 473). Если указанные документы прекращают свое действие, застройщик не вправе привлекать средства дольщиков до повторного получения необходимых документов (подп.1.4 п.1 Указа № 473). Строительство жилых помещений долевым способом может осуществляться для граждан как состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящих на таком учете.

Цена (стоимость) объекта долевого строительства (квартиры)

Один из самых важных вопросов при заключении договора создания объекта долевого строительства - цена договора, то есть цена (стоимость) объекта долевого строительства (квартиры). Она формируется на стадии заключения договора и рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации на конкретный календарный месяц и год с учетом затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.

Обратите внимание! Изменение цены договора (цены строительства квартиры) допускается по соглашению сторон в случаях изменения проектной документации, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг (выполнения работ) или об оказании дополнительных услуг (выполнении дополнительных работ). Такие изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, в котором содержится обоснованный расчет по изменению цены строительства квартиры.

Однако застройщик вправе изменить цену строительства квартиры в случае изменения прогнозных индексов цен строительства в нормативный срок строительства многоквартирного жилого дома и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока строительства (в соответствии с законодательством) в случае отсутствия вины застройщика, а также изменения законодательства об уплате косвенных налогов (в течение нормативного срока строительства), если они оказали влияние на цену строительства квартиры (подп.1.11 п.1 Указа № 473).

Ответственность сторон

Обязательным условием в любом договоре на долевое строительство является ответственность сторон.

Если строительство не может быть завершено в оговоренный договором срок по вине застройщика, он обязан:

• не позднее чем за месяц до истечения срока договора составить и направить дольщику (заказным письмом с уведомлением) дополнительное соглашение к договору (с обоснованием), предусматривающее изменение срока строительства квартиры и иных связанных с этим условий договора;

• рассчитать стоимость всех строительных работ, которые будут выполнены после нормативного срока строительства, по прогнозным индексам цен в строительстве, установленным для месяца, который в договоре является последним месяцем строительства квартиры;

• не позднее 2 месяцев после передачи квартиры дольщикам выплатить неустойку (пеню) дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по оплате строительства квартиры от суммы внесенных дольщиком денежных средств за каждый день просрочки в размере (если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором):

- 0,01 % - при превышении нормативных сроков строительства от 3 месяцев;

- 0,02 % - при превышении нормативных сроков строительства от 3 до 6 месяцев;

- 0,03 % - при превышении нормативных сроков строительства свыше 6 месяцев (подп.8.1 п.8 Типовой формы).

Справочно Эти штрафные санкции не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков исполнения своих обязательств по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части предоставления льготных кредитов и одноразовых субсидий.

Расторжение договора

Дольщик также несет ответственность за несвоевременное внесение денежных средств - 0,02 % (в случае внесения денежных средств по графику платежей) или 0,002 % (в случае внесения всей суммы стоимости квартиры одним платежом) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия в установленном порядке решения о расторжении договора (п.13 Положения).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 марта 2024 г. следует руководствоваться п.13 Положения в ред. постановления Совмина от 19.03.2024 № 187.

Договор может быть расторгнут на любой стадии его исполнения.

Если принято решение о досрочном расторжении договора, то сторона, которая инициирует расторжение договора, извещает другую сторону за один месяц до даты расторжения в письменной форме путем направления заказного письма с уведомлением. Сторонами подписывается акт о расторжении договора не позднее месяца со дня получения указанного извещения. В случае если дольщик не может подписать акт в месячный срок в связи с жизненными обстоятельствами (болезнь с подтверждением ее листком нетрудоспособности, нахождение в командировке или в отпуске в соответствии с приказом и тому подобные обстоятельства), то акт подписывается по истечении этих обстоятельств, но не позднее 5 дней со дня их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.

В случае если согласие о досрочном расторжении не достигнуто, то по истечении 5 дней со дня отказа другой стороны от расторжения договора либо неполучения ответа с согласием (отказом) о досрочном расторжении договора сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (в срок, указанный в заказном письме, но не ранее 30 дней с даты получения этого письма), проинформировав об этом другую сторону в письменном виде в 3-дневный срок со дня расторжения договора.

Дольщик имеет право требовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе:

• в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств;

• при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора (цены объекта долевого строительства).

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях:

• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение 2 месяцев (если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей) (п.19 Положения).

Обратите внимание! Застройщик может требовать расторгнуть договор по этому основанию в случае, если дольщик платит строго по графику (дата перечисления денежных средств), но не полную сумму, согласованную с застройщиком;

• невнесения дольщиков в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение 2 месяцев подряд (если в соответствии с договором уплата цены договора производится по справкам застройщика);

• неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором (если в соответствии с договором уплата цены осуществляется единовременно);

• несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены договора (в случае изменения проектной документации).

В случае расторжения договора или отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь (п.19 Положения).  

После окончания строительства объект долевого строительства должен быть передан дольщику по акту приемки-передачи жилого помещения.

Справочно Акт приемки-передачи жилого помещения составляется по форме, определенной приложением 3 к Типовой форме. Обязательно при приемке квартиры внимательно осмотрите ее и при наличии замечаний все недостатки отражайте в Перечне замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства при его приемке-передаче (приложение к акту приемки-передачи квартиры).

Если объект долевого строительства построен с недостатками, в том числе с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в срок не более 3 месяцев. Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства с перечнем замечаний;

2) возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;

3) расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном законодательством (п.17 Положения).

Возврат денежных средств осуществляется в соответствии с Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6.

Обратите внимание! Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания дольщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства (п.18 Положения).

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, в том числе требования по устранению недостатков при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

После приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии полной уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) застройщик в 2-дневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации прав дольщика на объект долевого строительства. Дольщик осуществляет регистрацию своих прав на объект долевого строительства не позднее чем в 3-месячный срок после получения необходимых документов (п.15 Положения).

Справочно Право собственности оформляется в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Перечень документов, необходимых для регистрации права собственности на жилое помещение, а также стоимость этой процедуры и сроки ее проведения установлены Перечнем административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (подп.22.2.5 п.22).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 июня 2025 г. текст Закона № 133-З изложен в новой редакции Законом от 05.12.2024 № 44-З. Комментарий см. здесь.

Застройщик обязан передать дольщику, который зарегистрировал свое право на объект долевого строительства, данный объект, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям по акту приемки-передачи объекта долевого строительства (далее - акт приемки-передачи), подписываемому сторонами договора. Акт приемки-передачи подписывается дольщиком при передаче ему документов на установленное оборудование и ключей. Объект долевого строительства передается дольщику, полностью уплатившему цену договора (цену объекта долевого строительства), независимо от наличия дольщиков, имеющих задолженность перед застройщиком по уплате цены договора (цены объекта долевого строительства).

С момента подписания сторонами акта приемки-передачи обязательство застройщика по передаче объекта дольщику и обязательство дольщика по приемке объекта считаются исполненными, дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.

Обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

30.06.2020

Дания Рузыева, юрист