Рубрики
Инструменты поиска
Сообщество
Избранное
Мой профиль
Войти
Материал помещен в архив
СТРОИТЕЛЬСТВО И ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЫХ И (ИЛИ) НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЖИЛИЩНЫХ ОБЛИГАЦИЙ: АЛГОРИТМ ЭМИССИИ ЖИЛИЩНЫХ ОБЛИГАЦИЙ
Понятие жилищной облигации
Жилищная облигация представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право ее владельца на получение от эмитента жилищной облигации в предусмотренный в ней срок определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории либо ее номинальной стоимости. Жилищная облигация может удостоверять право ее владельца на получение определенного в ней процента от номинальной стоимости (часть первая п.3 Инструкции о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 54 (далее - Инструкция № 54)).
При этом именная ценная бумага, которой и является жилищная облигация, - это эмиссионная ценная бумага, информация о владельце которой содержится в реестре владельцев эмиссионных ценных бумаг, переход прав на которую и осуществление удостоверенных ею прав требуют идентификации владельца (абзац 14 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.01.2015 № 231-З «О рынке ценных бумаг»
 |
От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2023 г. следует руководствоваться Законом № 231-З с учетом изменений, внесенных Законом от 18.07.2022 № 197-З. Комментарии см. здесь. |
По общему правилу эмитироваться эмиссионные ценные бумаги, в том числе и облигации, могут как в документарной, так и в бездокументарной формах (часть третья ст.9 Закона № 231-З).
 |
Обратите внимание! Жилищная облигация представляет собой именную ценную бумагу, а такие ценные бумаги могут эмитироваться только в бездокументарной форме (часть шестая ст.9 Закона № 231-З). |
При этом бездокументарная форма жилищной облигации - это форма, при которой жилищная облигация эмитируется в виде совокупности определенных записей с соблюдением обязательных реквизитов. Подтверждением права на бездокументарную жилищную облигацию является выписка о состоянии счета «депо», открытого депозитарием для ее учета (часть четвертая ст.9 Закона № 231-З).
Характерной особенностью жилищной облигации является наличие у нее номинальной стоимости и эквивалента такой стоимости, выраженного в квадратных метрах общей площади жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости, то есть условно весь метраж жилого и (или) нежилого помещения разделен на определенное количество жилищных облигаций, которые и приобретает их покупатель. Минимальное соотношение эквивалента номинальной стоимости жилищной облигации к метражу жилого и (или) нежилого помещения должно быть не менее 0,1 м2 к номинальной стоимости каждой облигации из одного выпуска (часть вторая п.3 Инструкции № 54).
Законодатель предъявляет определенные требования к формированию номинальной стоимости жилищных облигаций, а именно (части вторая, третья п.3 Инструкции № 54):
• номинальная стоимость жилищной облигации не может быть ниже максимально допустимой цены размещения жилищной облигации более чем на 30 %;
• номинальная стоимость жилищной облигации не может быть ниже величины, равной произведению эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах, и предельного норматива стоимости 1 м2 общей площади жилого помещения для выдачи льготного кредита на строительство (реконструкцию) жилых помещений открытым акционерным обществом «Сберегательный банк "Беларусбанк"», действующего на дату принятия эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций.
Предельные нормативы стоимости 1 м2 общей площади жилого помещения установлены в п.8 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 29.12.2015 № 1101 (далее - постановление № 1101):
• предельный норматив стоимости 1 м2 общей площади жилого помещения - в размере 660 руб.;
• предельный показатель стоимости 1 м2 общей площади жилого дома (квартиры) - в размере, не превышающем 940 руб., для выдачи льготного кредита открытым акционерным обществом «Белагропромбанк» в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 02.09.1996 № 346 «О некоторых мерах по развитию жилищного строительства на селе»;
• предельный норматив стоимости 1 м2 общей площади жилого помещения - в размере 940 руб. для выдачи льготного кредита на строительство (реконструкцию) одноквартирных, блокированных жилых домов (квартир в блокированном жилом доме) открытым акционерным обществом «Сберегательный банк "Беларусбанк"» многодетным семьям, постоянно проживающим и работающим в сельских населенных пунктах и осуществляющим строительство в сельских населенных пунктах.
Наличие жилищной облигации удостоверяет факт внесения ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории.
Из этого факта вытекает право владельца жилищной облигации требовать (часть первая п.3, часть первая п.6 Инструкции № 54):
• взамен облигации построенное жилое и (или) нежилое помещение и (или) иной объект недвижимости определенного метража в определенный в облигации срок;
• возврата номинальной стоимости облигации;
• уплаты определенного с облигации процента от ее номинальной стоимости (если это предусмотрено в самой облигации);
• возврата уплаченных денежных средств с начислением соответствующих процентов и возмещением причиненных убытков - в случае неисполнения эмитентом обязательств по договору с эмитентом владельца жилищных облигаций.
Требования, предъявляемые к эмитенту жилищных облигаций
К эмитенту жилищных облигаций предъявляются следующие требования (п.4 Инструкции № 54):
1) наличие статуса юридического лица, зарегистрированного на территории Республики Беларусь.
Для приобретения статуса юридического лица, зарегистрированного на территории Республики Беларусь, необходимо выполнение условий, указанных в п.1 ст.44 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК);
2) наличие статуса заказчика (застройщика) в строительной деятельности.
Заказчиком в строительной деятельности будет юридическое лицо, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение объекта жилищного строительства, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора. В свою очередь, застройщиком в строительной деятельности будет юридическое лицо, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение объекта жилищного строительства, осуществляющее строительную деятельность самостоятельно с привлечением инженера (инженерной организации), с привлечением либо без привлечения для выполнения отдельных видов работ подрядчика в строительной деятельности на основании заключенного договора (абзацы 12, 13 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»
3) наличие утвержденной в установленном законодательством порядке проектной документации на объект жилищного строительства.
Проектная документация на объект жилищного строительства разрабатывается и утверждается в соответствии с требованиями главы 9 Закона № 300-З и Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476;
4) наличие документов, удостоверяющих право заказчика (застройщика) на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства объекта жилищного строительства, либо акта выбора места размещения земельного участка и решения местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта.
Документом, удостоверяющим право заказчика (застройщика) на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства объекта жилищного строительства, является соответствующее свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, выдаваемое организацией по государственной регистрации (часть первая ст.21 Кодекса Республики Беларусь о земле). Акт выбора места размещения земельного участка оформляется в соответствии с требованиями пп.19, 20 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667, постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 06.03.2018 № 4 «Об установлении формы акта выбора места размещения земельного участка».
|
|
От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 марта 2023 г. следует руководствоваться постановлением Госкомимущества от 30.01.2023 № 9 «Об установлении формы акта выбора места размещения земельного участка». С 29 января 2023 г. следует руководствоваться Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утв. постановлением Совмина от 13.01.2023 № 32. C 1 января 2023 г. следует руководствоваться п.1 ст.23 КоЗ в ред. Закона от 18.07.2022 № 195-З. Комментарии см. здесь. |
В сравнении с долевым строительством законодатель лояльно подходит к определению требований к эмитентам жилищных облигаций. Например, у застройщика при долевом строительстве, помимо наличия необходимой разрешительной документации на строительство, в целях привлечения денежных средств дольщиков должна отсутствовать задолженность по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты, в том числе в государственные целевые бюджетные фонды, в государственные внебюджетные фонды (абзац 2 подп.1.3 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»).
Помимо этого, застройщик при долевом строительстве должен отвечать требованиям, установленным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости»
• коэффициент обеспеченности обязательств, определяемый на основании данных бухгалтерского учета по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости путем деления суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика (открываемые по каждому объекту строительства) в соответствии с условиями договоров создания объектов долевого строительства, на сумму фактически произведенных затрат по строительству каждого многоквартирного или блокированного, одноквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости не должен быть более 1,5;
• норматив безубыточности, определяемый по данным годовой бухгалтерской отчетности, составленной в соответствии с законодательством, как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика в отчете о прибылях и убытках, за которые у застройщика отсутствуют убытки, должен быть не менее 2 (п.2 постановления № 1007).
Алгоритм эмиссии жилищных облигаций
 |
Справочно Учитывая правовое содержание жилищной облигации, а также особенности ее эмиссии, размещения и обращения, при эмиссии жилищных облигаций будут отсутствовать этапы, указанные в подп.63.3, 63.5 п.63 Инструкции о некоторых вопросах эмиссии и государственной регистрации эмиссионных ценных бумаг, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 31.08.2016 № 78 (далее - Инструкция № 78).
От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 января 2024 г. следует руководствоваться Инструкцией № 78 в ред. постановления Минфина от 14.07.2023 № 39. |
| Этап 1 | |
|
Принятие эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций (а в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь о хозяйственных обществах, и его утверждение) путем проведения открытой продажи, а также утверждение проспекта эмиссии жилищных облигаций | |
| ▼ | |
| Этап 2 | |
|
Заключение эмитентом с депозитарием депозитарного договора | |
| ▼ | |
| Этап 3 | |
|
Представление эмитентом документов для государственной регистрации жилищных облигаций, а также документов для регистрации проспекта эмиссии жилищных облигаций и заверения краткой информации об их открытой продаже | |
| ▼ | |
| Этап 4 | |
|
Регистрация Департаментом по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь (далее - Департамент по ценным бумагам) проспекта эмиссии, заверение краткой информации об эмиссии и государственная регистрация выпуска жилищных облигаций и его передача на централизованный учет в депозитарную систему | |
| ▼ | |
| Этап 5 | |
|
Раскрытие краткой информации об эмиссии жилищных облигаций | |
| ▼ | |
| Этап 6 | |
|
Размещение жилищных облигаций путем проведения открытой продажи | |
| ▼ | |
| Этап 7 | |
|
Представление в Департамент по ценным бумагам отчета об итогах размещения выпуска жилищных облигаций | |
Этап 1. Принятие эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций (а в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь о хозяйственных обществах, и его утверждение) путем проведения открытой продажи, а также утверждение проспекта эмиссии жилищных облигаций
Процедура эмиссии эмиссионных ценных бумаг в качестве первого этапа включает в себя принятие (а в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь о хозяйственных обществах, и его утверждение) эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций путем проведения открытой продажи, а также утверждение проспекта эмиссии жилищных облигаций (абзац 2 части первой ст.12 Закона № 231-З; подп.63.1 п.63 Инструкции № 78).
Решение о выпуске жилищных облигаций принимается (а в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь о хозяйственных обществах, и утверждается) эмитентом в порядке, предусмотренном его учредительными документами и законодательством.
В зависимости от организационно-правовой формы юридического лица (эмитента) органами управления, уполномоченными на принятие (а в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь о хозяйственных обществах, и утверждение) решения о выпуске жилищных облигаций, могут быть:
1) в хозяйственных обществах:
- общее собрание участников (акционеров) (абзац 5 части первой, часть четвертая ст.50 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах»
- совет директоров (наблюдательный совет) (абзац 5 части первой ст.50 Закона № 2020-XII);
2) в унитарных предприятиях (в зависимости от содержания устава):
- собственник имущества унитарного предприятия;
- руководитель унитарного предприятия (в случае отсутствия в уставе указания на то, к чьей компетенции относится данный вопрос, решение о выпуске жилищных облигаций, полагаем, должно приниматься собственником имущества унитарного предприятия);
3) в производственных кооперативах (в зависимости от содержания устава):
- общее собрание членов кооператива;
- правление кооператива;
- председатель кооператива (в случае отсутствия в уставе указания на то, к чьей компетенции относится данный вопрос, решение о выпуске жилищных облигаций, полагаем, должно приниматься общим собранием членов кооператива);
4) в крестьянском (фермерском) хозяйстве:
- общее собрание членов крестьянского (фермерского) хозяйства;
- глава крестьянского (фермерского) хозяйства (в случае отсутствия в уставе указания на то, к чьей компетенции относится данный вопрос, решение о выпуске жилищных облигаций, полагаем, должно приниматься общим собранием членов крестьянского (фермерского) хозяйства).
Решение о выпуске жилищных облигаций должно содержать обязательные сведения, указанные в частях второй, шестой, седьмой ст.13 Закона № 231-З, п.8 Инструкции № 54, пп.10, 11 Инструкции № 78.
По общему правилу размещение облигаций может быть как открытым, так и закрытым (часть третья ст.12 Закона № 231-З, п.38 Инструкции № 78). Однако с учетом содержания п.9 Инструкции № 54, указывающего на наличие проспекта эмиссии жилищных облигаций, следует вывод, что размещение (продажа) жилищных облигаций может осуществляться только в открытой форме.
Исходя из норм ст.13 Закона № 231-З, главы 3 Инструкции № 78, использование услуг профессионального участника рынка ценных бумаг при составлении решения о выпуске жилищных облигаций не является обязательным, хотя с практической точки зрения всегда будет целесообразным, так как проспект эмиссии жилищных облигаций, который в свою очередь основан на решении о выпуске таких облигаций, всегда составляется с использованием услуг профессионального участника рынка ценных бумаг (часть вторая ст.16 Закона № 231-З).
Решение о выпуске жилищных облигаций подписывается руководителем эмитента либо уполномоченным им лицом, главным бухгалтером эмитента либо руководителем организации или индивидуальным предпринимателем, оказывающими эмитенту услуги по ведению бухгалтерского учета и составлению бухгалтерской и (или) финансовой отчетности, а в случае эмиссии жилищных облигаций, исполнение обязательств эмитента по которым обеспечивается способами, определенными Указом Президента Республики Беларусь от 28.04.2006 № 277 «О некоторых вопросах регулирования рынка ценных бумаг»
Проспект эмиссии жилищных облигаций утверждается собственником имущества (уполномоченным им лицом) или уполномоченным органом эмитента, принявшим решение о выпуске жилищных облигаций (абзац 4 части девятой ст.16 Закона № 231-З, абзац 4 части первой п.24 Инструкции № 78). При этом проспект эмиссии жилищных облигаций подписывается руководителем эмитента либо уполномоченным им лицом, главным бухгалтером эмитента либо руководителем организации или индивидуальным предпринимателем, оказывающими эмитенту услуги по ведению бухгалтерского учета и составлению бухгалтерской и (или) финансовой отчетности, а также уполномоченным лицом аудиторской организации или аудитором - индивидуальным предпринимателем, уполномоченным лицом исполнителя оценки, являющегося юридическим лицом, либо оценщиком - индивидуальным предпринимателем, если их услуги использовались при подготовке проспекта эмиссии. По соглашению между эмитентом и профессиональным участником рынка ценных бумаг, услуги которого использовались при подготовке проспекта эмиссии, может быть подписан указанным профессиональным участником рынка ценных бумаг. В случае эмиссии жилищных облигаций, исполнение обязательств эмитента по которым обеспечивается способами, определенными Указом № 277, лицо, предоставившее такое обеспечение, не являющееся эмитентом, также обязано подписать проспект эмиссии (части девятая - одиннадцатая ст.16 Закона № 231-З, п.24 Инструкции № 78).
Проспект эмиссии жилищных облигаций должен содержать сведения, предусмотренные частью шестой ст.16 Закона № 231-З, п.9 Инструкции № 54, пп.17-23 Инструкции № 78.
|
|
Обратите внимание! Исполнение обязательств по жилищным облигациям обеспечивается залогом, и (или) поручительством, и (или) банковской гарантией, и (или) страхованием ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств эмитента облигаций, и (или) правом требования по кредитам, выданным банками на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости (подп.1.7 п.1 Указа № 277), за исключением случаев, указанных в подп.1.8, 1.10 п.1 Указа № 277.
От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2023 г. п.1 Указа № 277 изложен в новой редакции Указом от 27.04.2023 № 126. |
Этап 2. Заключение эмитентом с депозитарием депозитарного договора
Для учета бездокументарных жилищных облигаций в депозитарной системе Республики Беларусь потребуется наличие соответствующего депозитарного договора. Однако данный этап может отсутствовать, если эмитент уже имеет ранее заключенный депозитарный договор с конкретным депозитарием и желает вести учет жилищных облигаций через него.
Депозитарный договор заключается в порядке, установленном ст.48 Закона № 231-З и главой 10 Инструкции о порядке осуществления депозитарной деятельности, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 28.04.2018 № 30 (далее - Инструкция № 30).
Депозитарный договор заключается в простой письменной форме (ст.161, п.1 части первой ст.162 ГК), так как на иное не указывает ст.48 Закона № 231-З и глава 10 Инструкции № 30.
|
|
Обратите внимание! К депозитарному договору применяются положения гражданского законодательства Республики Беларусь о публичном договоре (часть вторая ст.48 Закона № 231-З), то есть такой договор должен быть заключен с любым, кто обратится за этим к депозитарию, который не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения такого договора, кроме случаев, предусмотренных законодательством (п.1 ст.396 ГК). |
Существенными условиями депозитарного договора являются условия, указанные в частях третьей, шестой ст.48 Закона № 231-З, п.84 Инструкции № 30.
Депозитарный учет жилищных облигаций может осуществляться с использованием услуг только одного депозитария (часть вторая п.83 Инструкции № 30).
|
|
От редакции «Бизнес-Инфо» С 4 ноября 2021 г. постановлением Минфина от 07.09.2021 № 58 из ч.2 п.83 Инструкции № 30 слова «Республики Беларусь» исключены. |
Этап 3. Представление эмитентом документов для государственной регистрации жилищных облигаций, а также документов для регистрации проспекта эмиссии данных облигаций и заверения краткой информации об их открытой продаже
Государственная регистрация выпуска жилищных облигаций - это юридический акт признания и подтверждения государством факта существования такого выпуска, сопровождаемый внесением соответствующих сведений в Государственный реестр ценных бумаг (часть первая ст.14 Закона № 231-З).
Документы, необходимые для государственной регистрации выпуска жилищных облигаций, а также регистрации проспекта эмиссии данных облигаций и заверения краткой информации об их открытой продаже перечислены в части четвертой ст.14 Закона № 231-З, пп.15.19, 15.21 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее - Единый перечень).
|
|
От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. действует Перечень № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник. |
|
|
Справочно Заявление о государственной регистрации выпуска жилищных облигаций, а также регистрации проспекта эмиссии данных облигаций и заверения краткой информации оформляется в соответствии с формой, приведенной в приложении 5 к Инструкции № 78.
От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. вышеназванная форма исключена постановлением № 58. |
Все документы подаются в Департамент по ценным бумагам.
Для ускорения процесса рассмотрения представленных документов рекомендуем дополнительно к вышеуказанным документам представлять копии учредительного документа эмитента, изменений и (или) дополнений в него и копию документа, подтверждающего государственную регистрацию эмитента, так как согласно части шестой ст.14 Закона № 231-З эти документы Департамент по ценным бумагам будет самостоятельно запрашивать в регистрирующем органе, что также может повлиять на срок рассмотрения представленных документов.
Размер государственной пошлины за регистрацию одного выпуска жилищных облигаций составляет 35 базовых величин (подп.25.4 п.25 приложения 22 к Налоговому кодексу Республики Беларусь).
Этап 4. Регистрация Департаментом по ценным бумагам проспекта эмиссии, заверение краткой информации об эмиссии и государственная регистрация выпуска жилищных облигаций и его передача на централизованный учет в депозитарную систему
Исходя из абзаца 2 части десятой ст.14 Закона № 231-З, пп.15.19, 15.21 Единого перечня срок рассмотрения представленных документов в Департаменте по ценным бумагам составляет 15 дней, а в случае направления запроса в другие государственные органы, иные организации - 30 дней. По результатам рассмотрения представленных документов Департамент по ценным бумагам осуществляет государственную регистрацию выпуска жилищных облигаций либо принимает мотивированное решение об отказе в регистрации выпуска жилищных облигаций.
Департамент по ценным бумагам может принять решение об отказе в регистрации выпуска жилищных облигаций по основаниям, указанным в части первой ст.15 Закона № 231-З.
В случае осуществления государственной регистрации выпуска жилищных облигаций Департамент по ценным бумагам не позднее рабочего дня, следующего за днем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр ценных бумаг, направляет в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь соответствующую анкету выпуска жилищных облигаций, включенных в Государственный реестр ценных бумаг, а также решение о выпуске жилищных облигаций с отметкой, свидетельствующей о проведении государственной регистрации выпуска жилищных облигаций, в виде электронного документа либо электронной копии этого решения о выпуске жилищных облигаций, удостоверенной электронной цифровой подписью (часть вторая п.5 Инструкции № 78).
Выпуску жилищных облигаций присваивается государственный регистрационный номер в порядке, установленном главой 2 Инструкции № 78.
Эмитенту возвращается экземпляр проспекта эмиссии с отметкой о регистрации и заверенная краткая информация об эмиссии.
Этап 5. Раскрытие краткой информации об эмиссии жилищных облигаций
Осуществление данного этапа необходимо для ознакомления потенциальных инвесторов с условиями эмиссии и размещения жилищных облигаций.
Раскрытие заверенной краткой информации об эмиссии облигаций осуществляется путем (часть первая ст.17 Закона № 231-З, часть первая п.40 Инструкции № 78):
• размещения на едином информационном ресурсе рынка ценных бумаг;
• опубликования в доступном для всех потенциальных инвесторов печатном средстве массовой информации, определенном в решении о выпуске и проспекте эмиссии жилищных облигаций, и (или) размещения на официальном сайте эмитента в глобальной компьютерной сети Интернет.
Срок для раскрытия краткой информации об эмиссии жилищных облигаций - не ранее 1 месяца до даты начала проведения открытой продажи и не позднее чем за 1 день до даты начала проведения открытой продажи жилищных облигаций (часть вторая п.40 Инструкции № 78).
|
|
Обратите внимание! При раскрытии данной информации эмитент обязан указать порядок доступа заинтересованных лиц к проспекту эмиссии жилищных облигаций. |
Этап 6. Размещение жилищных облигаций путем проведения открытой продажи
Открытая продажа жилищных облигаций на неорганизованном рынке проводится эмитентом или по его поручению профессиональным участником рынка ценных бумаг, для чего с последним должен быть заключен соответствующий договор (часть первая ст.18 Закона № 231-З, п.38 Инструкции № 78).
При проведении открытой продажи жилищных облигаций эмитент также должен соблюдать требования и ограничения, установленные в ст.18 Закона № 231-З.
Порядок размещения жилищных облигаций, вне зависимости от того, эмитент или профессиональный участник рынка ценных бумаг проводит такое размещение, детально урегулирован нормами пп.44, 46 Инструкции № 78.
Этап 7. Представление в Департамент по ценным бумагам отчета об итогах размещения выпуска жилищных облигаций
Необходимость представления в Департамент по ценным бумагам отчета об итогах размещения выпуска жилищных облигаций обусловлена нормой абзаца 7 части первой ст.12, ст.19 Закона № 231-З, подп.63.10 п.63 Инструкции № 78.
Отчет об итогах размещения выпуска жилищных облигаций составляется по форме согласно приложению 3 к Инструкции № 78.
Срок представления указанного отчета в Департамент по ценным бумагам - не позднее 5-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, на который приходится дата начала размещения жилищных облигаций, а если срок размещения жилищных облигаций превышает 3 месяца, то такой отчет представляется ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца квартала, следующего за отчетным кварталом (п.48 Инструкции № 78).
Договор, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости
Покупателем жилищных облигаций может быть как физическое, так и юридическое лицо. Для покупки жилищных облигаций, что делается на основании отдельного договора купли-продажи облигаций, покупатель сначала должен заключить с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части (часть первая п.5 Инструкции о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 54, далее - Инструкция № 54). При этом следует отметить, что данное требование распространяется не только на случаи размещения жилищных облигаций (совершение гражданско-правовых сделок либо иных юридически значимых действий, направленных на возникновение права собственности на жилищные облигации у их первого владельца в порядке и на условиях, установленных решением о выпуске жилищных облигаций), но и на случаи обращения жилищных облигаций на вторичном рынке.
Заключение двух договоров с эмитентом обуславливается тем, что договор купли-продажи облигаций опосредует только правоотношения сторон по приобретению ценных бумаг, а договор, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, опосредует правоотношения сторон по строительству конкретного объекта строительства.
Договор, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, должен содержать существенные условия, перечисленные в части второй п.5 Инструкции № 54.
Существенные условия договора с эмитентом
| Условие договора | Примерная формулировка | ||||||||||||
| Описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства, а также описание жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, являющихся предметом договора, с указанием сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ и гарантийного срока | п.______. Застройщик за счет средств Инвестора обеспечивает строительство (создание) (далее - строительство) жилого помещения № ___ на ___ этаже в жилом доме № ___ (по генплану) (далее - Дом) в составе объекта «____________________________________ в квартале ул. ___________________ - ____________________» Проект Дома является индивидуальным (не серийным). Дом состоит из трех __-этажных секций, включающих в себя ___ квартир и ___ подсобных помещений в подвальной части. п.______. Квартира принимается Инвестором от Застройщика без выполнения нижеизложенных в этом пункте Договора работ и без приобретения Застройщиком необходимых для этих целей изделий, материалов, сантехприборов, запорной и регулирующей арматуры, а именно: _________________________; _________________________. п.______. Гарантийный срок на Квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, материалов, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем, составляет 5 лет, если меньший срок не установлен законодательством. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня приемки Дома в эксплуатацию | ||||||||||||
| Размер денежных средств, подлежащих внесению в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций | |||||||||||||
| Количество жилищных облигаций с указанием суммы их номинальных стоимостей и суммарного эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах | п.______. Инвестор обязуется в срок до __________ года приобрести в собственность именные жилищные облигации, эмитированные Застройщиком, на следующих условиях: номинальная стоимость облигации - _______________ (________________________) руб., сумма номинальных стоимостей облигаций _______________ (________________________) руб.; цена одной облигации - _______________ (________________________) руб.; общее количество облигаций - ____ (_____________) шт.; общая стоимость облигаций - _______________ (________________________) руб. п.______. Оплата Инвестором приобретаемых именных жилищных облигаций означает внесение им денежных средств в счет оплаты стоимости Квартиры. п.______. Приобретение Инвестором _____ штук именных жилищных облигаций равнозначно приобретению _____ м2 общей площади Квартиры | ||||||||||||
| Порядок и сроки приобретения жилищных облигаций | п.______. Приобретение жилищных облигаций осуществляется на неорганизованном рынке в порядке и на условиях, определенных в проспекте эмиссии жилищных облигаций и краткой информации о проведении открытой продажи именных жилищных облигаций | ||||||||||||
| Цель эмиссии жилищных облигаций и направления использования средств, привлеченных путем эмиссии таких облигаций | п.______. Жилищные облигации эмитируются с целью привлечения денежных средств инвесторов (физических и юридических лиц) на осуществление строительства жилого дома (включая финансирование связанных со строительством жилого дома мероприятий). Денежные средства инвесторов (физических и юридических лиц), полученные при размещении жилищных облигаций, используются в соответствии с целями их выпуска | ||||||||||||
| Срок исполнения обязательств по договору с эмитентом, в том числе передачи эмитентом владельцу жилищных облигаций жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части | |||||||||||||
| Порядок приемки-передачи жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части | п.______. Инвестор обязуется произвести оплату жилищных облигаций согласно следующему графику:
п.______. Погашение жилищных облигаций путем передачи Инвестору жилого помещения, общая площадь которого соответствует эквиваленту номинальной стоимости, выраженному в квадратных метрах, принадлежащих Инвестору жилищных облигаций, осуществляется в сроки и порядке, предусмотренных проспектом эмиссии жилищных облигаций, и оформляется актом приемки-передачи жилого помещения | ||||||||||||
| Права и обязанности сторон | |||||||||||||
| Основания и порядок расторжения или внесения изменений в договор с эмитентом до истечения установленного этим договором срока исполнения обязательств по данному договору, в том числе в случае отчуждения жилищных облигаций | п.______. Настоящий договор подлежит расторжению в случае принятия решения об отчуждении Инвестором всех жилищных облигаций, эмитированных Застройщиком | ||||||||||||
| Порядок возврата денежных средств владельцу жилищных облигаций в случае неисполнения обязательств по договору с эмитентом или его расторжения до истечения установленного указанным договором срока исполнения обязательств по данному договору, за исключением случаев расторжения договора с эмитентом по основанию, указанному в п.11 Инструкции № 54. В случае неисполнения эмитентом обязательств по договору условия такого договора должны предусматривать полное возмещение причиненных владельцу жилищных облигаций убытков, а также возврат денежных средств, внесенных эмитенту в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций, в порядке, установленном п.6 Инструкции № 54 | п.______. При неисполнении Застройщиком обязательств по настоящему Договору Инвестор вправе потребовать полного возмещения причиненных ему убытков, а также возврата внесенных денежных средств с учетом процентов, рассчитываемых в соответствии с требованиями законодательства. Возврат Инвестору денежных средств, внесенных в оплату стоимости Квартиры путем приобретения жилищных облигаций, в полном объеме осуществляется в течение 3 месяцев со дня подписания дополнительного соглашения о расторжении настоящего Договора с Застройщиком (вступления в законную силу решения суда о расторжении Договора с Застройщиком), но не позднее 1 месяца с даты начала погашения жилищных облигаций, установленной решением о выпуске жилищных облигаций | ||||||||||||
| Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору с эмитентом | п.______. При несвоевременном внесении Инвестором денежных сумм в соответствии с п.______ настоящего Договора Инвестор уплачивает Застройщику пеню в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа. п.______. При необоснованном уклонении Инвестора от подписания акта, что повлекло нарушение установленных сроков его подписания, Инвестор уплачивает Застройщику пеню в размере 0,2 % от суммы внесенных Инвестором платежей за каждый день просрочки. п.______. При вводе Дома в эксплуатацию или передаче Квартиры с нарушением сроков, установленных в настоящем Договоре, Застройщик уплачивает Инвестору пеню в размере 0,2 % от суммы внесенных Инвестором платежей по настоящему Договору за каждый день просрочки, но не более 10 % от такой суммы | ||||||||||||
| Иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение |
Форма договора (соглашения), предусматривающего обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, - простая письменная (ст.161 ГК). По желанию сторон указанный договор (соглашение) может быть удостоверен нотариально (часть вторая п.2 ст.164 ГК).
Законодатель определил два случая, когда заключение договора (соглашения), предусматривающего обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, все-таки не требуется. Такими случаями являются (часть третья п.5 Инструкции № 54):
1) приобретение эмитентом жилищных облигаций собственной эмиссии в целях их досрочного погашения либо последующей продажи (часть восьмая ст.24 Закона № 231-З);
2) передача жилищных облигаций республиканскому органу государственного управления, уполномоченному в соответствии с законодательством осуществлять учет, оценку и реализацию (погашение) арестованных, конфискованных или обращенных в доход государства иным способом ценных бумаг, для последующей реализации либо погашения (досрочного погашения) этих жилищных облигаций.
В первом случае будет отсутствовать сторона, с которой должен заключаться договор (соглашение), предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, так как эмитент приобретает жилищные облигации собственного выпуска.
Во втором случае республиканский орган государственного управления, уполномоченный в соответствии с законодательством осуществлять учет, оценку и реализацию (погашение) арестованных, конфискованных или обращенных в доход государства иным способом ценных бумаг, не является лицом, заинтересованным в приобретении объекта недвижимости, а просто выступает посредником при реализации арестованных, конфискованных или обращенных в доход государства иным способом жилищных облигаций.
Договор купли-продажи жилищных облигаций
Нормы Инструкции № 54 не называют существенных условий договора купли-продажи жилищных облигаций, заключение которого следует после заключения договора (соглашения), предусматривающего обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части. Дело в том, что жилищные облигации являются ценными бумагами, а заключение сделок с ценными бумагами регулируется отдельными нормативными правовыми актами в сфере регулирования рынка ценных бумаг, а именно нормами Закона № 231-З и Инструкции о порядке обращения ценных бумаг на территории Республики Беларусь, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 31.08.2016 № 76 (далее - Инструкция № 76).
Существенные условия договора купли-продажи жилищных облигаций
(часть третья ст.24 Закона № 231-З, п.5 Инструкции № 76)
| Условие договора | Примерная формулировка |
| Предмет договора, в том числе вид эмиссионной ценной бумаги с указанием ее категории, типа (в случае, если наличие категории и типа следует соответственно из вида и категории эмиссионной ценной бумаги), номинальная стоимость эмиссионной ценной бумаги, полное наименование юридического лица, осуществившего эмиссию эмиссионных ценных бумаг | |
| Количество эмиссионных ценных бумаг | |
| Цена одной эмиссионной ценной бумаги, если иное не следует из гражданского законодательства Республики Беларусь и существа договора | |
| Общая сумма обязательств по договору | |
| Дата и государственный регистрационный номер выпуска, а в случае, если выпуск эмиссионных ценных бумаг не подлежит государственной регистрации, - идентификационный номер выпуска | п.______. Эмитент обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить жилищные именные бездокументарные конвертируемые облигации открытого акционерного общества «________________»: - эмитент ценных бумаг: открытое акционерное общество «________________»; - место нахождения эмитента: г. Минск, __________________________; - номер выпуска облигаций: № ______________; - номер государственной регистрации ценных бумаг: № ______________; - дата регистрации выпуска: ________ год; - наименование и вид ценных бумаг: жилищные облигации, конвертируемые в виде записей на счетах; - тип облигаций: именные; - номинальная стоимость ценной бумаги: ________________ руб.; - количество ценных бумаг: _______________ шт.; - цена одной ценной бумаги: ________________ руб.; - сумма договора: ________________ руб. |
| Порядок и форма расчетов, если иное не следует из гражданского законодательства Республики Беларусь и существа договора | п.______. Покупатель обязан не позднее ________ года перечислить в оплату жилищных облигаций, указанных в п._____ настоящего Договора, сумму в размере _______________ руб. Оплата жилищных облигаций производится Покупателем банковским переводом по следующим реквизитам Эмитента: текущий (расчетный) счет ______________, открытый в ЗАО «______», МФО _____________, адрес банка ____________, УНП _______________ |
| Сведения об отсутствии (наличии) ограничений и запретов на совершение сделок с ценными бумагами, являющимися предметом договора, об отсутствии (наличии) обременений этих ценных бумаг залогом | п.______. Продавец гарантирует, что жилищные облигации в залог не переданы, под арестом не состоят, не обременены правами третьих лиц, иных ограничений и запретов на совершение сделок с жилищными облигациями не имеется |
| Иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение |
Помимо существенных условий законодатель, руководствуясь нормой части четвертой ст.24 Закона № 231-З, определил для договоров купли-продажи жилищных облигаций обязательные реквизиты (часть вторая п.5 Инструкции № 76):
• полное наименование и место нахождения (для юридических лиц);
• фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется);
• место жительства (место пребывания), указанное в документе, удостоверяющем личность (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей) сторон;
• учетный номер плательщика (при его наличии) или для нерезидентов - иной идентификационный номер (при его наличии);
• наименование страны, резидентом которой является нерезидент.
По общему правилу, исходя из анализа норм п.2 Инструкции № 76, сделки купли-продажи жилищных облигаций совершаются на неорганизованном рынке, то есть не в системе фондовой биржи (ОАО «Белорусская валютно-фондовая биржа»), а вне такой системы, при этом п.8 Инструкции № 76 предусматривает обязательную регистрацию таких сделок у брокера или депозитария. Однако правило о регистрации сделок купли-продажи жилищных облигаций у брокера или депозитария применимо лишь при обращении жилищных облигаций (вторичный рынок), но не при их размещении (первичный рынок), что следует из смысла пп.38, 44 Инструкции № 78.
Договор купли-продажи жилищных облигаций заключается в простой письменной форме лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими представителями, в том числе с использованием программно-аппаратных средств и технологий (включая системы дистанционного банковского обслуживания). При заключении договора могут использоваться в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, документы в электронном виде без использования электронной цифровой подписи с применением программно-аппаратных средств и технологий, указанных в части второй подп.2.9 п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 01.12.2015 № 478 «О развитии цифровых банковских технологий». При этом должны быть соблюдены требования законодательства Республики Беларусь в части использования и защиты конфиденциальной информации (часть первая п.4 Инструкции № 76). Сторонам такого договора также не запрещено его удостоверить нотариально (часть вторая п.2 ст.164 ГК).
|
|
От редакции «Бизнес-Инфо» С 21 октября 2019 г. п.2 Указа № 478 утратил силу Указом Президента Республики Беларусь от 18.04.2019 № 148. Комментарий см. здесь. С 4 ноября 2021 г. в случаях, предусмотренных законодательством о ценных бумагах, сделки с ценными бумагами на неорганизованном рынке, за исключением сделок с ценными бумагами на предъявителя и векселями, а также случаев, предусмотренных абз.2, 3, 5-9 ч.1 п.8 Инструкции № 76, совершаются в простой письменной форме путем заключения договора, подписанного (подтвержденного) лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими представителями, в том числе с использованием системы дистанционного обслуживания (п.4 Инструкции № 76 в ред. постановления Минфина от 07.09.2021 № 58). |
Право владельца жилищных облигаций продать или подарить такие облигации другому лицу
Исходя из смысла части первой п.5 Инструкции № 54 допускается не только размещение жилищных облигаций, то есть совершение гражданско-правовых сделок либо иных юридически значимых действий, направленных на возникновение права собственности на жилищные облигации у их первого владельца в порядке и на условиях, установленных решением о выпуске жилищных облигаций (абзац 32 части первой ст.1 Закона № 231-З), но также и последующее обращение таких облигаций, то есть совершение гражданско-правовых сделок либо иных юридически значимых действий, влекущих переход прав на жилищные облигации от их первого или каждого последующего владельца к другому лицу (абзац 23 части первой ст.1 Закона № 231-З). Соответственно, владелец жилищных облигаций вправе продать или подарить такие облигации другому лицу. Однако здесь необходимо учитывать следующее.
В процессе обращения жилищных облигаций лицо, намеревающееся приобрести жилищные облигации, до их приобретения должно заключить договор с эмитентом, содержащий условия, предусмотренные частью второй п.5 Инструкции № 54 (часть первая п.11 Инструкции № 54). Договор с эмитентом, заключенный владельцем жилищных облигаций, который осуществляет их отчуждение, подлежит расторжению.
Таким образом, третье лицо, которое намеревается приобрести у владельца жилищных облигаций такие облигации, обязано сначала заключить с эмитентом жилищных облигаций договор (соглашение), предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, и только после этого уже заключить договор купли-продажи (дарения) жилищных облигаций с предыдущим их владельцем. При этом предыдущий владелец жилищных облигаций расторгает договор (соглашение) с эмитентом, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части.
17.06.2019
Дмитрий Жилевский, юрист, заместитель директора по общим вопросам и правовой работе открытого акционерного общества «Элема»