Материал помещен в архив

СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТА ПОД КЛЮЧ. ФУНКЦИИ ЗАКАЗЧИКА И ГЕНПОДРЯДЧИКА

Понятия и определения строительства под ключ

Как свидетельствует мировая практика, строительство объектов под ключ - одна из наиболее прогрессивных современных форм строительства, широко применяемых в мире.

В литературе существуют различные определения строительства под ключ:

• строительство под ключ - организационно-экономическая форма подрядного строительства (капитальных вложений), при которой генеральный подрядчик выполняет все работы (либо организует их выполнение, несет за них ответственность и оплачивает их) по строительству (реконструкции) объекта: проектирование, строительные работы, закупка, хранение, доставка и монтаж оборудования, пусконаладочные работы, испытание и сдача объекта заказчику;

• строительство объектов под ключ - единый непрерывный комплексный процесс создания готовой строительной продукции, предусматривающий обеспечение сооружения объектов, подготовленных к эксплуатации, или оказание услуг на основе сосредоточения функций управления всеми стадиями инвестиционного процесса в одной организационной структуре.

Автором приведены данные определения, так как они отражают различные подходы к пониманию строительства под ключ, в т.ч. в Республике Беларусь.

В первом определении строительство под ключ рассматривается как организационно-экономическая форма подрядного строительства, т.е. строительство объекта под ключ - разновидность генподрядной деятельности, когда ведущий его участник-генподрядчик отвечает за весь процесс создания конечной строительной продукции: от момента проектирования до сдачи заказчику готовых к эксплуатации объектов и освоения проектных мощностей. Таким образом, строительство под ключ относится к более высокому уровню генподрядной деятельности и рассматривается как способ повышения эффективности капитального строительства.

Во втором определении строительства под ключ ничего не сказано о подрядном строительстве, речь идет об организационной структуре, в которой сосредоточены функции управления всеми стадиями инвестиционного процесса. Следует отметить, что содержание инвестиционного процесса не ограничивается проектированием - строительными работами - передачей объекта заказчику, оно значительно шире.

Справочно Архитектурная и строительная деятельность в Республике Беларусь по возведению, реконструкции и реставрации объектов строительства осуществляется в две стадии: предынвестиционную и инвестиционную. В абзаце 2 подп.1.1 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» установлено, что заказчиками, застройщиками разрабатывается и утверждается предпроектная (предынвестиционная) документация. Порядок разработки, утверждения, а также состав предпроектной (предынвестиционной) документации для строительства установлен техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения» (утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.07.2014 № 196 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/319484/439469) (далее - ТКП 45-1.02-298-2014). До разработки проектной документации на возведение, реконструкцию и реставрацию объектов строительства, относимых к первому-четвертому классам сложности (за исключением возведения объектов строительства по типовым или рекомендованным для повторного применения проектам), заказчиками, застройщиками должна разрабатываться и утверждаться предпроектная (предынвестиционная) документация, включая обоснование инвестиций и задание на проектирование (п.4.1 ТКП 45-1.02-298-2014). При этом обоснование инвестиций - это определение необходимости, технической возможности, оценки воздействия на окружающую среду (в случаях, предусмотренных законодательством о государственной экологической экспертизе), экономической целесообразности осуществления инвестиций в возведение, реконструкцию и реставрацию объектов строительства, требований к земельному участку (при возведении, реконструкции объектов), вариантов объемно-планировочных и технологических решений, сведений об инженерных нагрузках, а также источников и объемов финансирования, расчетов по определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и других последствий возведения, реконструкции, реставрации и эксплуатации объектов строительства. Инвестиционная стадия включает разработку проектной документации, необходимой в целях проектного обеспечения реализации инвестиционного проекта в строительстве, возведение объекта и ввод его в эксплуатацию, государственную регистрацию создания объекта недвижимости и возникновения прав на него.

В законодательстве Республики Беларусь единый нормативный акт, регулирующий процесс строительства объектов под ключ, отсутствует.

Справочно Положение об организации строительства объектов «под ключ», утвержденное постановлением Госстроя СССР от 10.11.1989 № 147, не применяется на территории Республики Беларусь с 1 марта 2007 г. (п.3 приказа Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.11.2006 № 334 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве»).

Следует отметить, что ни в Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее - ГК), ни в Указе Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» строительство объектов под ключ не упоминается.

В законодательстве Республики Беларусь содержание термина «строительство объекта под ключ» раскрыто в Правилах заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (далее - Правила № 1450), и Положении о порядке организации и проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.01.2014 № 88 (далее - Положение № 88): строительство объекта под ключ - осуществление строительной деятельности подрядчиком (генеральным подрядчиком), выполняющим весь комплекс работ по изысканию, проектированию и сдаче объекта заказчику, в т.ч. с привлечением других организаций.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. Термин «строительство объекта "под ключ"» из п.3 Правил № 1450 исключен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.04.2018 № 274 (далее - постановление № 274). Его определение будет предусмотрено в Законе Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».

Отсюда вывод, что такой договор - разновидность генподрядного договора, следовательно, источники его правового регулирования те же, что и при заключении, исполнении и прекращении договора строительного подряда.

Справочно Дополнительно рекомендуем изучить: • «Взаимоотношения заказчика - генподрядчика - субподрядчика по договору субподряда».

Обратите внимание! Международной федерацией инженеров-консультантов (FIDIC) разработаны Условия контракта на проектирование, строительство и сдачу объектов под ключ (далее - Условия), которые рекомендуются для всеобщего применения в целях проектирования и строительства объектов в случае проведения международных торгов.

Правила № 1450 предусматривают возможность регулирования договорных отношений между заказчиком и подрядчиком при их согласии путем применения международных типовых контрактов Международной федерации инженеров-консультантов (FIDIC) с учетом необходимости соблюдения требований законодательства, в т.ч. Правил № 1450 (часть вторая п.1).

Однако в силу охраны типовых контактов FIDIC авторским правом, противоречия существенных условий типовых контрактов требованиям белорусского законодательства, в т.ч. Правилам № 1450, можно говорить о возможности использования отдельных положений Условий в качестве некоего образца при разработке собственного варианта контракта, а не о заключении договора в соответствии с Условиями.

В 2014 г. в Республике Беларусь на уровне постановления Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь был закреплен и иной подход к пониманию строительства объекта под ключ.

Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.03.2014 № 17 утвержден Альбом схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве, раскрывающих основные стадии этого процесса (от инвестиционного замысла до введения в эксплуатацию построенного объекта и его государственной регистрации) и установленные законодательством требования (условия, административные процедуры), соблюдение которых обязательно при прохождении этих стадий, в числе которых и схема строительства объекта под ключ (далее - схема 1.4).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2018 г. следует руководствоваться Альбомом схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве, раскрывающих основные стадии этого процесса (от инвестиционного замысла до введения в эксплуатацию построенного объекта и его государственной регистрации) и установленные законодательством требования (условия, административные процедуры), соблюдение которых обязательно при прохождении этих стадий, утвержденным постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 19.03.2018 № 14.

Обратите внимание! Указанное выше постановление - ненормативный правовой акт. О применении ненормативных правовых актов см. здесь.

Схема 1.4 предусматривает возникновение инвестиционного замысла у организации, названной проектно-строительной, и последующее осуществление этой же организацией всех основных стадий инвестиционного процесса (в т.ч. разработка обоснований инвестиций, получение земельного участка для строительства и разрешительной документации, управление проектом и выполнение работ по нему, приемка объекта в эксплуатацию и др.).

Участие инвестора согласно схеме 1.4 определяется в форме кредитования, а участие потребителя (названного участником долевого строительства и почему-то заказчиком) - в форме дольщика, покупателя по договору (предварительному договору купли-продажи и др.) после завершения разработка обоснований инвестиций, определения источников финансирования, оценки возможности реализации проекта в случае эффективности замысла.

Исходя из схемы 1.4, проектно-строительная организация может выполнять строительные работы как собственными силами, так и привлекать субподрядные организации, т.е. выступать в качестве застройщика или заказчика, передавать подрядчикам лишь выполнение всех или части строительных работ.

На основании изложенного можно сделать вывод, что схема 1.4 не предполагает заключения между заказчиком и генподрядчиком договора строительного подряда на строительство объекта под ключ.

В данном случае отношения с подрядчиком будут строиться на основе договора строительного подряда с присущим ему распределением функций между заказчиком и подрядчиком.

Функции заказчика и генподрядчика

С 10 мая 2014 г. вступило в силу постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.02.2014 № 4, утвердившее перечень функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства.

Обратите внимание! Перечень функций заказчика, осуществляемых им в рамках договора строительного подряда, значительно уже функций заказчика, застройщика при реализации инвестиционной деятельности.

В связи с тем что договор на строительство объекта под ключ в белорусском законодательстве относится к договорам строительного подряда, а также исходя из понятия строительства объекта под ключ, содержащегося в Правилах № 1450, рассмотрим возможность осуществления генподрядчиком части функций заказчика, определенных в п.24 и иных пунктах Правил № 1450.

Обязанности заказчика и генподрядчика при исполнении договора строительного подряда закреплены в ГК, Правилах № 1450.

Генподрядчик при строительстве объекта под ключ на основании п.27 Правил № 1450 обязан:

• получить необходимую разрешительную документацию;

• получить разрешение на производство строительно-монтажных работ;

• передать заказчику на утверждение в установленном порядке проектную документацию, прошедшую государственную экспертизу, в определенном договором количестве экземпляров.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. при строительстве объектов «под ключ» генеральный подрядчик по договору, заключенному на основании утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации, по договорной (контрактной) цене обязан: • получить исходную и разрешительную документацию; • обеспечить выполнение работ по проектированию, строительству; • выполнить часть функций заказчика по управлению строительством, переданных ему на основании договора; • обеспечить выполнение пусконаладочных работ, работ по приемке объекта в эксплуатацию и передаче его заказчику (п.27 Правил № 1450, в редакции постановления № 274).

Разработка проектной документации

На разработку генподрядчиком проектной документации при строительстве объекта под ключ указано непосредственно в Правилах № 1450: п.32 предусмотрено, что обязанности по обеспечению проектной документацией могут возлагаться договором на заказчика либо подрядчика.

При разработке подрядчиком проектной документации он обязан обеспечить ее согласование, прохождение в установленном порядке государственной экспертизы и передать на утверждение заказчику в срок, определенный договором (п.34 Правил № 1450).

Обратите внимание! Несмотря на отсутствие соответствующего положения в Правилах № 1450, требования к проектируемому объекту должны определяться заказчиком, на него же возлагается и утверждение проектной документации.

Инженерные изыскания (геодезические, геологические, геоэкологические, гидрометеорологические) осуществляются для проектирования и строительства новых, расширения, реконструкции и технического перевооружения существующих зданий, сооружений и их комплексов.

Инженерные изыскания выполняются по заданию на изыскания и программе изысканий с учетом их стадии, изученности и сложности природных условий района (пункта, площадки, участка, трассы).

В случае необходимости проведения изысканий подрядчик по договору на строительство объекта под ключ выступает заказчиком по договору подряда на проведение изыскательских работ.

Справочно Отношения между заказчиком и подрядчиком при заключении и исполнении договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством регулируются Правилами заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 № 297.

Получение разрешительной документации

При заключении договора на строительство объекта под ключ в качестве исключения наличие у заказчика разрешительной документации не требуется (абзац 2 подп.8.1 п.8 Правил № 1450).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. абзац 2 подп.8.1 п.8 Правил № 1450 на основании постановления № 274 изложен в новой редакции.

В то же время договор на строительство объекта под ключ заключается путем проведения подрядных торгов или переговоров.

Порядок проведения подрядных торгов, торгов на закупку товаров при строительстве, переговоров установлен нормами Положения № 88.

Справочно Для более детального изучения см.: • «Порядок организации и проведения переговоров в строительстве».

Проведение процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов предусматривает наличие у их организатора разрешительной документации на строительство объектов, выданной в установленном законодательством порядке (абзац 2 части первой п.25 Положения № 88).

Справочно Разрешительная документация включает на предоставленном земельном участке: • решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта; • разрешение Министерства культуры Республики Беларусь на выполнение работ на историко-культурных ценностях, а также на разработку научно-проектной документации на выполнение реставрационно-восстановительных работ на этих ценностях; • архитектурно-планировочное задание; • заключения согласующих организаций; • технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта (подп.4.4 п.4 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2017 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.01.2017 № 25 изложен в новой редакции абзац 3 подп.4.4 п.4 Положения № 223: разрешение на выполнение научно-исследовательских и проектных работ на материальных историко-культурных ценностях.   В случае отсутствия у заказчика прав на земельный участок в состав разрешительной документации помимо вышеуказанных документов включается один из нижеперечисленных документов, связанных с предоставлением земельного участка для строительства: • акт выбора места размещения земельного участка, утвержденный председателем Минского городского исполнительного комитета или городского исполнительного комитета областного центра при предоставлении земельного участка в г.Минске и областных центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений); • акт выбора места размещения земельного участка, утвержденный председателем исполкома, согласованный председателем областного исполнительного комитета в установленных случаях (если необходимо предварительное согласование места его размещения); • решение исполкома или администрации свободной экономической зоны об изъятии и предоставлении земельного участка для строительства объекта (если не требуется предварительное согласование места его размещения).

Таким образом, до получения заказчиком разрешительной документации на строительство объекта проведение подрядных торгов по выбору генподрядчика и заключение договора на строительство объекта под ключ не представляются возможными.

Исключение - заключение договора на строительство объектов, полностью финансируемых за счет средств иностранных инвесторов. При строительстве таких объектов требования Указа Президента Республики Беларусь от 31.12.2013 № 591 «О проведении процедур закупок при строительстве» не применяются и заказчик вправе самостоятельно определять подлежащие применению процедуры закупок товаров (работ, услуг) или осуществлять закупки без применения указанных процедур.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. взамен Указа № 591 действует Указ Президента Республики Беларусь от 20.10.2016 № 380 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве».

Кроме того, договор строительного подряда заключается при наличии выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, выданной не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора. Поэтому в случае отсутствия у заказчика разрешительной документации договор может заключаться на строительство объекта под ключ только при наличии у заказчика прав на земельный участок.

Получение разрешения на производство строительно-монтажных работ

Порядок выдачи разрешения изложен в Инструкции о порядке выдачи органами государственного строительного надзора разрешений на производство строительно-монтажных работ, утвержденной постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 28.02.2008 № 11.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 мая 2018 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2018 № 343 утверждено Положение о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ. Положение определяет порядок направления в органы государственного строительного надзора уведомлений о производстве строительно-монтажных работ на объектах строительства, за исключением объектов, на которых в соответствии с законодательством не осуществляется государственный строительный надзор, и порядок действий органов государственного строительного надзора при получении уведомлений.

Данная инструкция предусматривает выдачу разрешения на производство строительно-монтажных работ непосредственно заказчику, застройщику. Обращение иных лиц, в т.ч. подписание заявления на выдачу разрешения, не предусмотрено.

Следует отметить, что такая функция заказчика, застройщика как получение предусмотренных законодательством разрешений соответствующих организаций на производство работ, в т.ч. строительно-монтажных работ, на пользование в период строительства электроэнергией, газом, водой, паром, на рубку леса, на удаление и (или) пересадку объектов растительного мира, а в необходимых случаях - получение и передача лесорубочных билетов, не подлежит передаче инженеру (инженерной организации) (абзац 3 части второй п.9 Инструкции о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10.05.2011 № 18).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 июня 2018 г. часть вторая п.9 Инструкции № 18 изложена в новой редакции постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 17.05.2018 № 24.

В связи с чем исполнение генподрядчиком данной функции без непосредственного участия заказчика представляется проблематичным.

Передача объекта заказчику

Передаче объекта заказчику предшествует его приемка в эксплуатацию.

В соответствии с ранее действовавшим Положением о порядке приемки объектов в эксплуатацию, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.11.1991 № 452, законченные строительством (реконструкцией, расширением, техническим перевооружением) и подготовленные к эксплуатации (выпуску продукции и оказанию услуг) объекты, очереди, пусковые комплексы независимо от способов возведения и источников финансирования подлежали приемке комиссиями. Заказчик (застройщик) с участием подрядчика предъявлял приемочным комиссиям для ввода в действие объекты в соответствии с утвержденными проектами и договорами, подрядчик - объекты, сооружаемые на условиях строительства под ключ, застройщик - объекты, построенные хозяйственным способом.

Обратите внимание! С 9 июня 2011 г. руководствуются Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее - Положение № 716), которым определено, что организация приемки в эксплуатацию объекта возлагается на застройщика (в случае заключения договора строительного подряда - на заказчика) и производится за его счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда (п.12 Положения № 716).

На заказчика и подрядчика (в случае заключения договора строительного подряда) возложена обязанность представлять приемочной комиссии необходимые для работы комиссии документы (п.19 Положения № 716).

Таким образом, особенностей при приемке в эксплуатацию объекта, строительство которого осуществлялось под ключ, в Положении № 716 не предусмотрено.

На подрядчике лежит обязанность по передаче любого завершенного строительством объекта заказчику.

Это вытекает из понятия о договоре строительного подряда, приведенного в ГК, и определения предмета договора Правил № 1450:

• по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.696 ГК);

• предметом договора является строительство объекта строительства или выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ и возмездная передача объекта, результата строительных работ заказчику (п.2 Правил № 1450).

Вся документация по приемке в эксплуатацию объекта хранится у заказчика (застройщика), а в случае передачи объекта на баланс эксплуатирующей организации - в эксплуатирующей организации. Срок хранения - постоянно (часть вторая п.9 Положения № 716).

На подрядчике лежит обязанность оформлять исполнительную документацию, вести и в установленном порядке обеспечивать передачу заказчику других документов, связанных с исполнением договора.

Таким образом, обязанность по передаче объекта заказчику после приемки его в эксплуатацию - общая для всех договоров, в т.ч. для строительства объекта под ключ, договоров генподряда.

09.12.2014

Татьяна Бакаева, адвокат