Материал помещен в архив

Строительство «под ключ»: в договоре не предусмотрены существенные условия. Как признать договор заключенным

Ситуация Строительство объекта «под ключ» за счет собственных средств. В заключенном договоре не предусмотрены все существенные условия (не указаны сроки разработки проектной документации, выполнения строительства, цена работ не разделена на проектные и СМР, как и сроки выполнения работ, указан только общий срок - «под ключ» с декабря по январь со сдачей объекта заказчику). Однако стороны надлежащим образом исполнили договорные обязательства. При этом, если не соблюдены все существенные условия договора, договор считается незаключенным (п.1 ст.402 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Организация заказчика объект не приняла, однако оформляет кредит для всего комплекса оборудования на объекте. В банке сказали, что договор не считается заключенным, так как не соблюдены его существенные условия. Можно ли обратиться в суд и признать договор заключенным?

В связи тем что объект, принятый в эксплуатацию, как следует из ситуации, фактически заказчику не передан, обязательства генерального подрядчика по договору строительства «под ключ» считаются неисполненными.

Для признания договора заключенным заказчику совместно с генеральным подрядчиком надлежит составить и подписать дополнительное соглашение к договору с указанием всех его отсутствующих существенных условий.

При строительстве объектов «под ключ» генеральный подрядчик по договору, заключенному на основании утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации, по договорной (контрактной) цене обязан:

• получить исходную и разрешительную документацию;

• обеспечить выполнение работ по проектированию, строительству;

• выполнить часть функций заказчика по управлению строительством, переданных ему на основании договора;

• обеспечить выполнение пусконаладочных работ, работ по приемке объекта в эксплуатацию и передаче его заказчику (п.27 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (далее - Правила № 1450)).

Следовательно, в связи тем что объект, принятый в эксплуатацию, фактически заказчику не передан, обязательства генерального подрядчика по договору строительства «под ключ» считаются неисполненными.

Изменение условий договора в период его исполнения возможно по соглашению сторон, кроме случаев, предусмотренных Правилами № 1450 и иными актами законодательства (часть первая п.72 Правил № 1450).

Изменения и дополнения в договор вносятся в соответствии с законодательством путем заключения сторонами дополнительного соглашения (п.71 Правил № 1450).

С учетом изложенного в данной ситуации для признания договора заключенным заказчику совместно с генеральным подрядчиком надлежит составить и подписать дополнительное соглашение к договору с указанием всех его отсутствующих существенных условий.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 6 июня 2025 г. следует руководствоваться Правилами № 1450 в ред. постановления Совмина от 15.05.2025 № 266. Комментарии см. здесь.

20.02.2020

Михаил Морозевич, судебный эксперт