Материал помещен в архив

ВОПРОС (УО «РЦ»): Учебный центр сдает в аренду часть помещения под размещение инфокиоска.

Договор заключен без указания площади.

Как производить расчет возмещения за обслуживание мест общего пользования в данном случае?

ОТВЕТ: В договоре аренды должен был быть предусмотрен размер арендуемой площади в соответствии с п.8 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президентом Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее - Указ № 150). Если по каким-либо причинам это сделать было невозможно, арендодателю следует руководствоваться следующими требованиями законодательства: при сдаче в аренду недвижимого имущества, в котором отсутствуют стены, пол, потолок либо в отношении которого затруднено определение арендуемой площади, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон и по согласованию с государственным органом, иной организацией, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества (за исключением Государственного секретариата Совета Безопасности Республики Беларусь), если согласование сдачи в аренду недвижимого имущества предусмотрено законодательством (п.12 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150, далее - Положение № 150).

Для возмещения арендатору предъявляются следующие виды расходов арендодателя:

• по содержанию и эксплуатации;

• текущему ремонту;

• санитарному содержанию;

• горячему и холодному водоснабжению;

• водоотведению (канализации);

• газоснабжению;

• электроснабжению;

• теплоснабжению;

• техническому обслуживанию лифта;

• обращению с твердыми коммунальными отходами;

• другим услугам (п.5 Положения № 150).

Таким образом, п.12 Положения № 150 в рассматриваемой ситуации установлен лишь иной порядок определения размеров арендной платы.

Однако при этом обязанность по возмещению коммунальных, эксплуатационных и иных расходов, приходящихся на места общего пользования, установленная Положением № 150 и Положением о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433), для такого арендатора сохраняется.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

К местам общего пользования относятся:

• лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, инженерные сети и коммуникации, находящиеся в том числе за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;

• территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства капитального строения (здания, сооружения), определенная в соответствии с правоустанавливающим документом на земельный участок (подп.2.4 п.2 Положения № 433).

Порядок распределения (определения части) расходов, приходящихся на места общего пользования, установленный Положением № 433, применяется в зависимости от вида расходов по содержанию, обслуживанию, эксплуатации и ремонту мест общего пользования, а также от того, возникает ли у арендодателя (ссудодателя) необходимость предъявления к возмещению арендаторам (ссудополучателям) соответствующих расходов.

Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на теплоснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования (часть вторая п.4 Положения № 433).

Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся:

• на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;

• на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом (часть третья п.4 Положения № 433).

Если показатель арендуемой площади не может быть определен, что порядок определения части расходов, приходящихся на места общего пользования, в такой ситуации устанавливается соглашением сторон и указывается в договоре аренды, поскольку Положением № 433 либо иными нормативными правовыми актами порядок действий арендодателя в такой ситуации не регламентирован.

11.01.2019

Виктор Статкевич, аудитор, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании Revera Consulting Group, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»