Материал помещен в архив

ВОПРОС: В договоре аренды нежилого помещения указано, что арендатор обязан использовать помещение в соответствии с его назначением, при этом по тексту договора конкретное назначение не указано. По техническому паспорту данное помещение имеет назначение «помещение торгового назначения». Арендатор открыл в помещении тренажерный зал.

1. Имеет ли право арендатор требовать расторжения договора, если уполномоченные органы вынесут предписание о прекращении деятельности тренажерного зала? При этом в договоре право на односторонний отказ отсутствует.

2. Может ли быть арендодатель привлечен к административной ответственности в связи с использованием арендатором помещения не по назначению?

ОТВЕТ: 1. Да, имеет, при наличии нижеуказанных условий.

Указание в договоре аренды конкретной цели использования арендованного помещения не обязательно. Такое условие не является существенным исходя из анализа норм главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК). Так, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.586 ГК).

Если стороны в договоре аренды согласовали конкретную цель использования арендованного помещения, то это помещение может использоваться только по такому назначению, в ином случае имеет место нарушение договорного условия и п.1 ст.586 ГК, что, в свою очередь, может влечь применение к арендатору договорной ответственности в виде штрафных санкций (пени, штрафа и т. п.) и (или) возможности расторжения договора по требованию арендодателя.

В рассматриваемой ситуации в договоре не содержится конкретной цели, однако указано, что такое помещение должно использоваться по его назначению. Назначение помещения определяется исходя из свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации и (или) технического паспорта на капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение (часть первая п.2 ст.582 ГК, п.3 ст.8, абзац 4 п.1 ст.49 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», подп.2.72 п.2 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. следует руководствоваться п.3 ст.8 Закона № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З, не повлиявших на суть материала. С 7 августа 2022 г. технический паспорт - итоговый технический документ, составляемый по результатам технической инвентаризации недвижимого имущества или проверки характеристик, содержащий описание фактического состояния объекта недвижимого имущества, сведения о составе, площади и других его характеристиках, инвентарный номер (при его наличии), адрес (местонахождение) и другие данные об объекте, созданном или измененном в соответствии с законодательством (подп.2.72 п.2 Инструкции № 11, с учетом изменений, внесенных постановлением Госкомимущества от  11.07.2022 № 23).

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором (часть первая п.2 ст.582 ГК). Поскольку в рассматриваемом вопросе иное не было предусмотрено договором, то арендодатель обязан был предоставить, как минимум, возможность ознакомления арендатора с техническим паспортом.  

Заключив договор аренды, арендатор обязан использовать арендованное помещение по его назначению (п.1 ст.586 ГК), а соответственно, чтобы не нарушить ни договор, ни п.1 ст.586 ГК, должен был первоначально установить такое назначение. На основании части первой п.2 ст.582 ГК у арендатора возникло право на ознакомление со свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации и (или) техническим паспортом на помещение, а у арендодателя - обязанность по его предоставлению. Осуществление указанного права и исполнение обязанности имеют значение в целях установления факта того, знал ли арендатор о назначении помещения. От этого, соответственно, зависит установление факта нарушения договора аренды каждой из сторон и, как следствие, применение гражданско-правовой ответственности.

Основания расторжения договора аренды по требованию арендатора указаны в п.2 ст.420, ст.591 ГК.

Обратите внимание! По мнению автора, если арендатор не знал и не мог знать о назначении помещения в силу нарушения арендодателем части первой п.2 ст.582 ГК и такое нарушение будет признано судом существенным, то договор аренды может быть расторгнут судом на основании подп.1 п.2 ст.420 ГК по требованию арендатора.

2. Арендодатель не может быть привлечен к административной ответственности.

Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее - КоАП) не содержит напрямую составов правонарушений, позволяющих привлечь арендодателя к административной ответственности в связи с использованием арендатором помещения не по назначению. Такая ответственность существует только за использование не по назначению жилых помещений (часть 1 ст.21.16 КоАП).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. нарушение правил пользования жилыми помещениями (за исключением действий, указанных в частях 1-3 ст.22.12 КоАП от 06.01.2021 № 91-З (далее - КоАП-2021)), содержания жилых, подсобных и вспомогательных помещений жилого дома (за исключением платы за техническое обслуживание жилых помещений и пользование ими, за коммунальные услуги, оказываемые населению, отчислений на капитальный ремонт), общего имущества в жилых домах государственного и частного жилищных фондов, конструктивных элементов и инженерных систем либо самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, а также использование не по назначению жилых помещений, пригодных для проживания, влекут наложение штрафа в размере до 20 базовых величин, а на юридическое лицо - от 30 до 60 базовых величин (часть 4 ст.22.12 КоАП-2021). Комментарии см. здесь.

Однако нужно отметить, что на практике в зависимости от обстоятельств нецелевое использование как капитальных строений (зданий, сооружений), так и отдельных помещений (даже если они не являются изолированными) может вести к нецелевому использованию земельного участка, на котором расположены такие капитальные строения (здания, сооружения), что, в свою очередь, может служить основанием для привлечения арендодателя к административной ответственности по части 3 ст.15.10 КоАП.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. нецелевое использование предоставленного земельного участка влечет наложение штрафа от 2 до 10 базовых величин, на индивидуального предпринимателя - от 5 до 25 базовых величин, а на юридическое лицо - от 20 до 50 базовых величин (часть 3 ст.16.10 КоАП-2021). Комментарии см. здесь.

30.07.2019

Дмитрий Жилевский, юрист, заместитель директора по общим вопросам и правовой работе открытого акционерного общества «Элема»