Материал помещен в архив

ВОПРОС (УП «БК»): В договоре аренды стороны не предусмотрели порядок возмещения расходов, например, по теплоснабжению. В последующем арендодатель без изменения условий договора аренды начал выставлять счета на оплату теплоснабжения, ссылаясь на нормы Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее - Положение № 433, постановление № 433).

Правомерны ли действия арендодателя в такой ситуации?

ОТВЕТ: Да, правомерны. Однако при этом договор аренды следовало привести в соответствие с изменившимися требованиями законодательства Республики Беларусь.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели (за исключением юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, организующих питание учащихся в учреждениях общего среднего, специального, профессионально-технического образования, специальных учебно-воспитательных учреждениях, специальных лечебно-воспитательных учреждениях), которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, передается в безвозмездное пользование, обязаны возмещать ссудодателю начисленную амортизацию (за исключением случаев, когда сторонами договора являются бюджетные организации), земельный налог или арендную плату за земельный участок, налог на недвижимость, а также в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь, расходы по содержанию, эксплуатации, капитальному и текущему ремонту этого недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги или нести эти расходы и затраты самостоятельно, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь (подп.2.13 п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», далее - Указ № 150).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. подп.2.13 п.2 Указа № 150 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 05.08.2019 № 295 изложен в новой редакции. Комментарий см. здесь.

Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь (п.5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150).

Устанавливающее вышеуказанный порядок возмещения расходов арендодателя и (или) ссудополучателя постановление № 433 является нормативным правовым актом, обязательным для исполнения.

На основании вышеизложенного при передаче имущества в безвозмездное пользование и в аренду в рамках правового регулирования Указа № 150 требования постановления № 433 являются обязательными для обеих сторон по договору аренды (как для арендодателя, так и для арендатора).

Также отметим, что п.1 ст.392 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

При этом п.2 ст.392 ГК определено, что, если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

Таким образом, все действующие договоры аренды, на которые распространяется действие Указа № 150, в части порядка и условий возмещения расходов арендатором (ссудодателем) арендодателю (ссудополучателю) должны быть приведены в соответствие с требованиями постановления № 433.

Однако, если по каким-либо причинам договоры аренды (безвозмездного пользования) не были приведены в соответствие с требованиями постановления № 433, арендодатель (ссудодатель) обязан применять методики «распределения» затрат, предусмотренные Положением № 433.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

22.10.2018

Виктор Статкевич, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании «Revera Consulting Group», аудитор, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»