Материал помещен в архив

ВОПРОС (КУП «МВ»): В случае, когда арендуется место под банкомат, платежный терминал, рассчитать количество работающих (пользующихся) физических лиц не представляется возможным.

Как возмещать расходы по санитарному содержанию арендаторам?

ОТВЕТ: Определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), техническому обслуживанию лифта, санитарному содержанию осуществляется пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом (абзац 1 части первой п.4 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433, далее - Положение № 433).

Иных альтернативных методик распределения подлежащих возмещению указанных в вопросе видов затрат, в том числе при наличии нескольких арендаторов, занимающихся разными видами деятельности, Положение № 433 не устанавливает.

Справочно Санитарное содержание - комплекс услуг по санитарной обработке (уборке) мест общего пользования, в том числе мойка или иная обработка мест общего пользования, включая дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, для соответствия их установленным санитарным требованиям (подп.2.6 п.2 Положения № 433).

В показатель численности для расчета доли расходов, которая должна быть предъявлена к возмещению арендодателем (ссудодателем) своим арендаторам (ссудополучателям), согласно п.4 Положения № 433 входят следующие категории физических лиц:

1) работники арендатора (ссудополучателя);

2) иные физические лица, работающие в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества;

3) физические лица, пользующиеся таким имуществом.

Физические лица, пользующиеся банкоматом, относятся к третьей из вышеуказанных категорий физических лиц.

В этой ситуации нужно обратить внимание на следующие факторы (исходные данные):

а) установить фактическое количество лиц, пользующихся банкоматом в течение месяца, действительно крайне затруднительно (хотя в качестве такого примерного показателя можно попытаться использовать количество совершенных транзакций по снятию денег с банкомата, осуществлению платежей с использованием банкомата и т. п.);

б) данный показатель все равно будет являться условным и приблизительным, так как один человек может совершить несколько транзакций одновременно или на протяжении месяца пользоваться банкоматом несколько раз для совершения необходимых операций (в таком случае будет непонятно, как его учитывать: как одного человека (одного пользующегося) либо как нескольких лиц в зависимости от количества дней или времени, которое такое физическое лицо пользовалось банкоматом);

в) с учетом того, что человек пользуется банкоматом не 8 ч. или 24 ч. в день (в зависимости от режима работы банкомата и условий доступа к нему), а условно 2-5 мин., законодательно не урегулировано, как его учитывать в расчете численности за месяц: как одного человека, как «долю» одного человека пропорционально времени пользования либо как нескольких пользующихся;

г) фактически посетители банкоматов в силу краткосрочного использования банкомата для совершения банковских операций, как правило, не являются лицами, фактически пользующимися услугами по санитарному содержанию;

д) банкоматы могут быть установлены как внутри объекта недвижимости, так и снаружи, и время работы банкомата также в зависимости от места их установки может быть различным, соответственно, и расходы по санитарному содержанию, распределяемые на банкомат (на разные банкоматы), должны в таких ситуациях различаться.

Есть еще много факторов, влияющих на возможность определения показателя численности лиц, пользующихся имуществом, и достоверное определение их количества за месяц.

По мнению автора, целесообразно и экономически обоснованно было бы вообще не распределять расходы по санитарному содержанию на арендаторов, которые арендуют площади для размещения банкомата, и не определять показатель численности лиц, пользующихся имуществом, так как такие физические лица фактически не пользуются услугами по санитарному содержанию.

Однако Положение № 433 не устанавливает никаких исключений в отношении необходимости определения показателя численности лиц, пользующихся банкоматами, и не содержит норм, позволяющих арендодателю (ссудодателю) принять самостоятельное решение об исключении посетителей банкоматов из показателя численности для распределения расходов по санитарному содержанию.

Также следует отметить, что Положение № 433 фактически ставит распределение расходов в зависимость не от необходимости определения того, пользовался ли кто-либо услугами по санитарному содержанию (например, ходил в туалет, мыл руки и т. п.), а от того, что у категории «иных пользующихся лиц» была либо есть даже потенциальная возможность при необходимости воспользоваться такими услугами.

Вместе с тем арендодателям согласно требованиям Положения № 433 все-таки надо каким-то образом определить численность таких лиц.

В этой ситуации численность лиц, пользующихся банкоматом в течение месяца, может быть определена, например, следующим образом (расчет приведен в качестве условного примера и не является обязательной к применению методикой расчета численности):

где S - общее количество минут в месяце (например, если банкомат имеет круглосуточный режим работы, то такое количество минут, например, за октябрь 2018 г. составит 44 640 мин. (31 день × 24 ч. × 60 мин.));

К_тр - количество транзакций, совершенных в течение месяца (условно равно количеству пользователей);

3 мин. - условное время пользования банкоматом одним посетителем.

Пример За октябрь 2018 г. в банкомате с круглосуточным режимом работы было совершено 700 транзакций. Общее количество времени использования банкомата составило: 700 транзакций × 3 мин. = 2 100 мин. Поскольку физическое лицо, пользующееся банкоматом 3 мин. в месяц, не может рассматриваться как целая единица для всего месяца, то для определения показателя численности за месяц, как, например, сотрудник организации, который работает 8 ч. в день 5 дней в неделю, то таких физических лиц необходимо перевести в целые единицы численности за месяц: 44 640 мин. / 2 100 мин. = 21,25 чел., или 21 чел.

Однако попытка использования, например, вышеуказанной формулы расчета требует значительных временных трудозатрат для получения информации и ее обработки в целях определения показателя численности лиц, пользовавшихся банкоматом в течение месяца.

В связи с этим, по мнению автора, не будет являться нарушением законодательства ситуация, при которой расчет расходов по санитарному содержанию будет осуществляться арендодателем (ссудодателем) за любой месяц исходя из среднестатистического показателя численности лиц, пользующихся банкоматом, который будет сообщен банком (арендатором) при заключении договора аренды.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

22.10.2018

Виктор Статкевич, советник по финансовым и налоговым вопросам юридической компании «Revera Consulting Group», аудитор, член экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Новации в возмещении расходов арендаторами»