Элла Онуфриевич
адвокат Специализированной юридической консультации № 1 Минской городской коллегии адвокатов

12.06.2025

ВОПРОС

В собственности находится двухкомнатная квартира, достававшаяся братьям по наследству. Лицевые счета по 1/2 разделены, но не поделены комнаты, так как одна по квадратуре больше другой. Сейчас один из собственников хочет продать свою 1/2 доли.

Может ли он продать свою часть без согласия второго собственника? Как решить, кому из собственников какая комната принадлежит?

ОТВЕТ

Не может. Через суд.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст.246 ГК). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Из вопроса следует, что в квартире имеются два собственника по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, то есть квартира находится в долевой собственности без раздела квартиры в натуре, без определения за каждым права собственности на конкретную комнату, что влечет изменение процентного соотношения долей в праве собственности на квартиру (уже не будет по 1/2).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, но лишь по соглашению с другими собственниками долевой собственности (ст.249 ГК).

Порядок продажи своей доли третьему лицу предусмотрен ст.253 ГК: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Отказ участников долевой собственности от получения письменного извещения продавца о намерении продать свою долю, а равно неявка их за получением такого извещения, зафиксированные в установленном законодательством порядке, считаются надлежащим извещением этих участников долевой собственности.

Формы документов • Извещение о продаже доли в праве общей собственности на жилое помещение (пример).

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Чтобы определить, кому какая комната принадлежит, необходимо обращаться в суд с иском о разделе квартиры в натуре и выделе каждому из сособственников конкретной комнаты.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (ст.255 ГК).

Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Прежде чем подавать такой иск в суд, необходимо:

• получить заключение экспертной организации об определении оценочной и рыночной стоимости квартиры;

• исходя из планировки квартиры, определить, возможен ли в принципе раздел квартиры в натуре, имеются ли в квартире незарегистрированные перепланировки;

• приготовить деньги для несения судебных расходов и выплаты денежной компенсации за отступление от равенства долей (если хотите большую комнату).

Дополнительно по теме • Общая совместная и долевая собственность граждан на жилое помещение. • Алгоритм продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение.